Chuyện mặt bằng kinh doanh và tranh chấp hợp đồng mùa COVID-19

Xung quanh vấn đề này, Diễn đàn Doanh nghiệp có cuộc trò chuyện với Luật sư Lê Hưng Long, Phó Tổng thư ký Trung tâm Hòa giải Thương mại Quốc tế Việt Nam (VICMC), giảng viên khoa Luật - Đại học Kinh tế Thành phố HCM.

Luật sư Lê Hưng Long cho rằng, về bản chất, giao kết hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên dựa trên nguyên tắc tự do, thiện chí, trung thực và bình đẳng. Theo đó, bên đi thuê có thể yêu cầu đàm phán với bên cho thuê trong việc chấm dứt hoặc thay đổi các điều kiện trong hợp đồng. Tuy nhiên, sự yêu cầu này cần tuân thủ theo nội dung hợp đồng mà các bên đã thoả thuận trước đó, và quy định pháp luật có liên quan.

- Tình hình dịch bệnh COVID -19 xảy ra, bên đi thuê mặt bằng kinh doanh có thể yêu cầu bên cho thuê chấm dứt hoặc thay đổi các điều kiện trong hợp đồng hay không, thưa ông?

Cần phải hiểu rằng, với tình hình COVID-19, nếu hợp đồng có quy định chấm dứt trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng như chiến tranh, thiên tai, dịch bệnh… thì bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng. Lúc này, bên đi thuê cần thông báo ngay cho bên kia hoặc báo trước theo thời hạn mà hai bên đã thoả thuận trong hợp đồng.

Nhưng cũng có những trường hợp bên đi thuê chấm dứt hợp đồng ngay lập tức mà không tuân thủ nghĩa vụ thông báo, và sử dụng tình hình dịch bệnh COVID-19 như là một sự kiện bất khả kháng để yêu cầu chấm dứt hợp đồng thì điều này chắc chắn sẽ gây ra tranh chấp giữa hai bên.

Vì vậy, bên đi thuê cần cân nhắc các yếu tố thiết yếu nhằm đạt hiệu quả khi đưa ra yêu cầu của mình. Bởi thực trạng, hiện không ít các chủ thể ở vị trí bên đi thuê đưa ra yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhưng không chứng minh, thuyết phục về ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19 đến khả năng thực hiện hợp đồng của mình, hay có khi không để ý đến nghĩa vụ thông báo trước khi yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng.

- Vậy trong bối cảnh như hiện tại, làm thế nào để bên thuê bất động sản chứng minh được việc vi phạm hợp đồng này là do sự kiện bất khả kháng gây ra, thưa ông?

Nguyên tắc cơ bản đối với hợp đồng là các bên có nghĩa vụ thực hiện các cam kết đã thỏa thuận, tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định bên vi phạm được miễn trách nhiệm vi phạm trong trường hợp sự kiện bất khả kháng.

Trong tình hình hiện tại, việc bên thuê bất động sản muốn chứng minh việc vi phạm hợp đồng là do sự kiện bất khả kháng thì cần cân nhắc các bước như sau:

Trước hết, bên thuê bất động sản cần thông báo trước với bên cho thuê về khả năng thực hiện hợp đồng dưới sự ảnh hưởng của dịch COVID -19 nhằm tìm kiếm giải pháp hạn chế tối đa tổn thất từ những thiệt hại phát sinh. Đây có thể xem như là một sự kiện bất khả kháng.

Bên cạnh đó, bên thuê bất động sản cần chủ động trong việc lưu giữ các giấy tờ, tài liệu chứng minh sự ảnh hưởng của dịch bệnh đến khả năng đảm bảo thực hiện hợp đồng của mình.

Bởi trong tình huống này, bên thuê cần chứng minh đủ điều kiện xảy ra sự kiện bất khả kháng. (Căn cứ theo Khoản 1 Điều 156 BLDS năm 2015). Cụ thể như, bên thuê bất động sản cần chuẩn bị thống kê số liệu doanh thu sụt giảm giữa trước và sau khi xảy ra dịch bệnh, cùng với các khoản chi phí phát sinh đối với những thiệt hại phải chịu kể từ khi xảy ra đại dịch; chứng minh là mình đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được ảnh hưởng của dịch bệnh đến khả năng thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

- Nếu bên đi thuê bất động sản đơn phương chấm dứt hợp đồng vì lý do thiệt hại do COVID -19, đây có bị xem là vi phạm hợp đồng hay không, thưa ông?

Câu trả lời còn tuỳ vào việc các bên có thoả thuận đây là một căn cứ để chấm dứt hợp đồng hay không.

Mặt khác, vi phạm hợp đồng được hiểu khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng.

Theo đó, việc bên đi thuê bất động sản đơn phương chấm dứt hợp đồng với lý do thiệt hại vì COVID -19, nếu thuộc căn cứ được đơn phương chấm dứt hợp đồng, thì không vi phạm.

Đối với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng không đủ cơ sở, chứng cứ xác định thuộc trường hợp bất khả kháng hay hoàn cảnh thay đổi cơ bản, hay hợp đồng không có quy định thỏa thuận về vấn đề này trước đó, thì bên đi thuê bất động sản được coi là vi phạm hợp đồng.

- Điều 420 BLDS 2015 quy định về việc thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Vậy trong tình hình dịch bệnh COVID -19, bên thuê bất động sản có quyền sử dụng điều này để yêu cầu đàm phán lại hợp đồng thuê hay không, thưa ông?

Như đã nói ở trên, trong tình huống đại dịch Covid-19, các bên hoàn toàn có thể áp dụng điều 420 BLDS 2015 để đàm phán lại hợp đồng.

Một số lưu ý khi căn cứ quy định trên như sau:

Cần xác định đáp ứng đủ điều kiện của “hoàn cảnh thay đổi cơ bản”. Đặc biệt, ở điều kiện d và đ, các bên cần đưa ra các dẫn chứng về mức độ thiệt hại cũng như việc đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết nhằm ngăn chặn và giảm thiểu ảnh hưởng đến lợi ích các bên, và đảm bảo thực hiện hợp đồng.

Sau khi cùng thỏa thuận xác định dịch bệnh dẫn đến “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” của hợp đồng, các bên có thể đàm phán lại hợp đồng để có các điều chỉnh phù hợp. Có nghĩa, chỉ khi các bên cùng xác định dịch bệnh dẫn đến “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” thì một trong 2 bên mới có quyền yêu cầu đàm phán lại hợp đồng.

Trường hợp các bên không thể thỏa thuận về việc sửa đổi hợp đồng, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án can thiệp.

Về bản chất của những bất đồng trong việc sửa đổi hợp đồng xuất phát từ lợi ích kinh tế, nên các bên nên cân nhắc phương án giải quyết tối ưu dựa trên cơ sở thiện chí của các bên, trên tinh thần hạn chế thiệt hại cho cả hai bên và chia sẻ khó khăn với bên kia.

- Vậy trong trường hợp các bên không thể tìm được tiếng nói chung, thì đâu sẽ là giải pháp, thưa ông?

Đại dịch COVID -19 là một sự kiện khó thể luờng trước được đối với các bên trong hợp đồng, đặc biệt là trong hợp đồng thuê bất động sản. Điều này diễn ra không chỉ ở Việt Nam và còn xảy ra nhiều nơi trên thế giới. Người xưa thường nói “vô phúc đáo tụng đình”. Việc kiện tụng ra toà thường mang đến nhiều rắc rối về thủ tục, gây mất hoà khí giữa các bên.

Vì vậy, biện pháp hoà giải được tiến hành bởi một hoà giải viên có kinh nghiệm sẽ giúp cho các bên tránh được những tổn thất về mối quan hệ làm ăn không đáng có. Những hoà giải viên với kiến thức pháp lý sâu rộng và kinh nghiệm thực tiễn dồi dào sẽ hỗ trợ các bên nhanh chóng tìm được tiếng nói chung, giải toả những uất ức, gỡ bỏ những hiểu lầm.

Cuối cùng hoà giải viên sẽ giúp các bên đạt được những thoả thuận hoà giải đạt được mong muốn cho đôi bên, nhanh chóng bỏ qua những mâu thuẫn và có thể tiếp tục thực hiện hợp đồng.

- Xin cảm ơn ông!