Đánh thuế bất động sản thứ 2: Bài học kinh nghiệm từ các nước

Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang từ đầu năm đến nay, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều giải pháp.

Mới đây nhất, Bộ này đề xuất phương án nghiên cứu đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn nhằm kiếm lợi... Lãnh đạo Bộ Tài chính cho biết cũng đồng tình với đề xuất này và sẽ nghiên cứu biện pháp đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất một cách phù hợp.

Đánh thuế nhà đất thứ 2 không phải là giải pháp mới được đưa ra nhằm hạ giá nhà, mà thực tế đã được nêu ra từ những năm trước nhưng chưa tìm được hướng đi phù hợp cho Việt Nam. Bài học kinh nghiệm từ những quốc gia khác cũng được nghiên cứu, trong đó sử dụng thuế làm công cụ để ngăn tình trạng đầu cơ là giải pháp phổ biến.

Ví dụ như ở nước Anh, thuế mua nhà lần đầu được tính theo phương pháp lũy tiến dựa trên giá trị bất động sản. Đối với các căn nhà có giá trị từ 250.000 bảng trở xuống, người mua sẽ được miễn thuế. Ở các mức giá cao hơn, thuế suất áp dụng sẽ là 5%, 10%, và 12%, tương ứng với các bậc giá. Điều này có nghĩa là giá trị bất động sản càng cao, thuế suất áp dụng càng lớn. Chẳng hạn, nếu mua một căn nhà trị giá 295.000 bảng, người mua sẽ phải trả tổng cộng 2.250 bảng tiền thuế.

Trong trường hợp sở hữu thêm căn nhà thứ 2, mức thuế phải nộp sẽ tăng thêm 3% so với các mức thuế thông thường. Cụ thể, các bậc thuế sẽ lần lượt là 3%, 8%, 13%, và 15%. Bên cạnh đó, chủ sở hữu bất động sản cũng phải đóng thuế hội đồng hàng năm. Khoản thuế này được chính quyền địa phương sử dụng để chi trả cho các dịch vụ công cộng như thu gom rác thải hay sửa chữa đường xá. Mức thuế hội đồng phụ thuộc vào địa phương và giá trị của bất động sản.

Còn tại Singapore, Chính phủ đã thực hiện các biện pháp mạnh mẽ nhằm kiểm soát đà tăng giá bất động sản. Cụ thể, người dân Singapore khi mua căn nhà thứ 2 phải trả phí 20% giá trị bất động sản, và 30% cho căn nhà thứ ba. Đối với người nước ngoài, khi mua bất kỳ bất động sản nào, thuế suất sẽ tăng gấp đôi lên 60%, so với mức 30% trước đây.

Ngoài ra, nếu người mua bất động sản bán lại trong năm đầu tiên sau khi mua, họ sẽ phải đóng thuế 6% giá trị tài sản. Nếu bán vào năm thứ hai, mức thuế là 8%, và năm thứ ba là 4%. Chỉ từ năm thứ tư trở đi, người bán mới được miễn thuế.

Mức vay ngân hàng để mua bất động sản ở Singapore sẽ giảm dần nếu số lượng bất động sản nhiều lên. Ngân hàng sẽ chỉ cho vay 80% để mua căn nhà thứ nhất, và dần giảm xuống 60% ở căn thứ 2, và 40% ở căn thứ 3.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nghiên cứu bài học kinh nghiệm ở nước ngoài cần xem xét tới tính đặc thù của bất động sản Việt Nam.

Theo chia sẻ của GS TS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, lâu nay nhiều người muốn học cách đánh thuế của Singapore là người mua nhà ở thứ 2 thì bị đánh thuế cao hơn. Tuy nhiên, đặc thù của Việt Nam khác với Singapore, trong trường hợp ngôi nhà thứ nhất giá trị rất lớn, nhưng nhà thứ 2 giá trị rất nhỏ. Vì vậy, có thể xảy ra tình trạng chỉ đánh thuế căn thứ 2 nhưng lại bỏ qua căn nhà thứ nhất.

Tại một số nước, thuế được thu từ mức 1 - 1,5% giá trị với tất cả trường hợp sở hữu nhà, đất. Nhưng với Việt Nam, thu nhập người dân còn thấp, nếu áp dụng mức thuế này sẽ gây khó khăn cho người dân. Cho nên cần nghiên cứu sắc thuế phù hợp với Việt Nam, có thể dựa trên giá trị nhà, đất hoặc diện tích sở hữu, nhằm chống đầu cơ bất động sản vừa đảm bảo an sinh xã hội.

Trong khi đó, Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng lại cho rằng đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 thời điểm hiện tại không chỉ làm mất niềm tin vào thị trường mà còn có thể đẩy giá nhà tăng cao, khiến người dân khó cơ hội tiếp cận nhà ở.

Ông Hiển nêu ví dụ về Singapore là một quốc gia có mật độ dân số cao, quỹ đất hạn chế và nguồn cung khan hiếm. Điều này dẫn đến tình trạng khi bất kỳ sản phẩm bất động sản nào được tung ra thị trường thì chắc chắn sẽ tăng giá.

Vì lẽ đó, dù có đánh thuế cao hay thấp thì giá bất động sản vẫn tiếp tục leo thang. Khi nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường, người mua vẫn sẵn sàng trả mức thuế được đưa ra để sở hữu nhà ở. Thậm chí nếu càng đánh thuế cao, giá bất động sản còn tăng mạnh hơn. Do đó, vấn đề gốc rễ không nằm ở thuế và nếu cứ đi theo hướng này là sai mục tiêu.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, Trung Quốc là bài học cho việc sử dụng quá cứng nhắc công cụ thuế suất dành cho những người sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên nhằm kiềm chế giá nhà tăng nhưng lại tác dụng ngược.

Sau nhiều năm khủng hoảng bất động sản, Trung Quốc đã phải nới lỏng chính sách, tung ra gói cứu trợ lớn để vực dậy thị trường. Điều này cho thấy chính sách cực đoan đã làm thị trường suy thoái và người dân mất niềm tin. Bởi thế Việt Nam, một nước có nguồn lực không dồi dào như Trung Quốc lại càng cần cẩn trọng hơn trong các quyết sách, tránh tình trạng, suy thoái rồi mới thay đổi.