Đánh thuế mua bán bất động sản theo thời gian sở hữu: Chỉ nên áp dụng khi có lợi nhuận

Tại Dự thảo đề án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), cơ quan soạn thảo cho biết, sẽ rà soát để điều chỉnh mức thuế suất tại Biểu thuế toàn phần tương ứng với các nội dung sửa đổi về thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản.

Theo Bộ Tài chính, đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chính sách hiện hành chưa phân biệt thời gian nắm giữ tài sản, dẫn đến việc đầu cơ bất động sản trở nên phổ biến, góp phần làm gia tăng bong bóng bất động sản. Theo kinh nghiệm quốc tế, một số nước áp dụng mức thuế suất cao hơn đối với các giao dịch mua đi bán lại trong thời gian ngắn để hạn chế đầu cơ. Ngược lại, các giao dịch bất động sản được nắm giữ lâu dài sẽ chịu mức thuế suất thấp hơn. Dự thảo luật lần này cũng đề xuất áp dụng chính sách tương tự, nhằm tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của hoạt động này.

Việc sửa đổi Biểu thuế lũy tiến và thuế suất không chỉ là một thay đổi kỹ thuật trong hệ thống thuế, mà còn thể hiện sự quan tâm của chính sách thuế đối với quyền lợi của người lao động, đồng thời khuyến khích sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Đặc biệt, các điều chỉnh này phù hợp với các chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước như Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 về quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả hay Nghị quyết số 62/2022/QH15 của Quốc hội về tăng cường quản lý, chống thất thu thuế trong lĩnh vực bất động sản.

Theo đó, để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước. Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản…

Nhìn nhận về đề xuất đã nêu, không ít ý kiến cho rằng, đây là giải pháp phù hợp để giúp hạn chế tình trạng đầu cơ, lướt sóng, tuy nhiên, chỉ nên áp dụng đánh thuế khi có lợi nhuận.

Ủng hộ quan điểm cần có giải pháp để hạn chế hành vi đầu cơ bất động sản, tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Được - Tổng giám đốc Công ty TNHH kế toán và tư vấn thuế Trọng Tín, trong điều kiện Việt Nam, cần cân nhắc ở nhiều góc độ để có thể chọn được giải pháp hợp lý nhất, tránh gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường.

Vị chuyên gia này cho rằng, cơ quan thuế đang áp dụng Thông tư 111/2013/TT-BTC, trong đó quy định nếu cá nhân sở hữu căn nhà duy nhất nhưng không đủ 183 ngày sẽ không được miễn thuế khi chuyển nhượng. Đó cũng là một trong những giải pháp nhằm ngăn chặn việc đầu cơ cũng như lách thuế khi chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt. Do vậy, để ngăn đầu cơ, có thể sử dụng nhiều giải pháp chứ không nhất thiết là giải pháp đánh thuế mua bán nhà đất theo thời gian sở hữu.

“Nên quay lại bản chất của việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản. Đó là thuế trên thu nhập mà người chuyển nhượng bất động sản nhận được, tức phải có thu nhập mới phải chịu thuế”, vị chuyên gia này bày tỏ.

Theo ông Được, trước đây cơ quan thuế cũng quy định người chuyển nhượng được chọn một trong hai cách là 25% trên chênh lệch giá bán - giá mua hoặc 2% trên giá bán. Tuy nhiên, sau đó cơ quan thuế quy hết về cách tính 2% trên giá bán dẫn đến nhiều trường hợp lỗ cũng phải chịu thuế.

Đến nay, cơ quan thuế đã có công cụ quản lý tốt hơn, giá bán bất động sản cũng đã tiệm cận giá thị trường.

“Do vậy, chính sách nên được xem xét quay lại cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản trên thu nhập thực tế phát sinh. Đó là cách quản lý tốt nhất, tránh tạo ra sự bất bình đẳng khi lỗ cũng phải chịu thuế như thời gian qua”, ông Được đề xuất.

Đồng quan điểm đã nêu, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, có thu nhập tức là bán có lãi mới phải nộp thuế mới đảm bảo công bằng với người dân. Thuế được tính trên chênh lệch giá bán và giá mua hay giá bán trừ đi giá mua, sau đó trừ các chi phí phát sinh như lãi vay ngân hàng.

Nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, nhiều quốc gia cũng chỉ đánh thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản.

“Rõ ràng là có lãi mới phải nộp thuế - Đó là nguyên tắc tính thuế. Khi đó, nếu bán ngay trong vài ba tháng đầu sau khi mua sẽ áp thuế suất cao trên lợi nhuận mà người bán thu được. Nếu 3 - 5 - 7 năm sau mới bán, mức thuế sẽ thấp hơn”, vị chuyên gia này bày tỏ.