Đầu tư chung bất động sản nhìn từ Ấn Độ

>> Mua chung bất động sản: “Sớm nở tối tàn”

Trước đây, đầu tư vào lĩnh vực BĐS ở Ấn Độ là sân chơi của các công ty lớn hay các nhà đầu tư cá nhân giàu có. Nhưng nay với phương thức đầu tư chung BĐS, những nhà đầu tư nhỏ lẻ, ít vốn tại Ấn Độ cũng có thể tham gia thị trường này.

 

Đầu tư linh hoạt

Đồng sở hữu BĐS thông qua hình thức mua chung đã trở thành cơn sốt tại Ấn Độ. Phương thức này cho phép nhiều người cùng góp vốn đầu tư vào một BĐS, giúp giảm áp lực về vốn, cũng như “xã hội hóa” kinh doanh trong lĩnh vực này.

Ấn Độ đông dân nhất thế giới nhưng thu nhập bình quân đầu người chỉ là 2.300USD. Nhiều chuyên gia dự báo, phương pháp đầu tư này có thể biến Ấn Độ trở thành thị trường BĐS lớn nhất thế giới, tạo điều kiện cho hàng trăm triệu người trẻ có cơ hội kiếm tiền từ “sân chơi” vốn chỉ giành cho tầng lớp trung lưu trở lên.

Tại Ấn Độ, mức vốn tối thiểu phổ biến để một nhà đầu tư có thể đầu tư chung BĐS dao động trong khoảng từ 100.000 tới 250.000 rupi, tức khoảng 30 triệu tới 65 triệu đồng Việt Nam.

Với việc “góp gió thành bão”, người thu nhập thấp cũng có thể có cơ hội sở hữu một phần nhỏ tại các dự án cao cấp nhất. Nhưng quan trọng hơn, phương thức đầu tư này sẽ hỗ trợ đắc lực cho các doanh nghiệp BĐS giải quyết bài toán đầu ra cho sản phẩm của mình.

Nhờ hình thức đầu tư này nở rộ, thị trường BĐS Ấn Độ đang bừng sáng: Nhà cung cấp căn hộ cao cấp DLF chỉ mất 72 giờ đồng hồ để bán một dự án khu dân cư cao cấp ở ngoại ô thủ đô New Delhi - trị giá 1 tỉ USD. Điều này đã tạo ra “cơn sốt” BĐS điên cuồng trong 10 năm trở lại đây.

Phân khúc nhà ở đang dẫn đầu sự bùng nổ của ngành BĐS Ấn Độ. Theo dữ liệu từ JLL, doanh số bán hàng tại 7 thành phố hàng đầu Ấn Độ vào năm ngoái đã đạt mức cao nhất kể từ năm 2008. Số lượng căn mở bán cũng đạt mức cao nhất sau năm 2008, được củng cố bởi các chủ đầu tư mạnh mẽ và có nguồn vốn tốt.

>> Rủi ro đầu tư bất động sản qua blockchain

Thực sự không có “phép màu” nào cả! Tất cả những điều có vẻ khiến thế giới kinh ngạc đều xuất phát từ cơ sở thực tiễn vững chắc. Sự gia tăng nhanh chóng tầng lớp trung lưu đã mở rộng nhu cầu sở hữu BĐS.

Nhiều chuyên gia dự báo Ấn Độ chắc chắn sẽ là điểm đến sầm uất đối với các nhà đầu tư khắp thế giới, cộng hưởng với việc bùng nổ hình thức đầu tư chung BĐS, cũng như những chính sách đã được cải thiện, như việc mở rộng thị trường ủy nhiệm đầu tư BĐS được niêm yết…

Hướng đi nào cho Việt Nam?

Trên thực tế, xu hướng mua chung BĐS qua tiền mã hóa đã xuất hiện ở nước ta. Theo đó, BĐS được chia thành nhiều phần và mã hóa chúng bằng các token để người mua giao dịch. Tuy nhiên, giao dịch này không phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi vì, tiền mã hóa không được coi là tài sản số theo quy định của Bộ luật dân sự. Do đó, nhà đầu tư mua chung BĐS qua tiền mã hóa sẽ gặp rất nhiều rủi ro.

Ngoài ra còn có một phương thức cổ điển hơn là sử dụng hợp đồng hợp tác kinh doanh. Theo đó, nhà đầu tư mua chung BĐS không có sự ràng buộc về mặt pháp lý với chủ đầu tư, mà chỉ có ràng buộc quyền và nghĩa vụ với pháp nhân trung gian thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh. Họ chỉ có quyền đối với mỗi phần đầu tư được chia nhỏ mà không phải là quyền đối với bất động sản. Điều này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư mua chung, vì các cơ quan quản lý không thể kiểm soát được giao dịch để bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Tóm lại, với hình thức đầu tư chung BĐS qua tiền mã hóa, hay hợp đồng hợp tác kinh doanh, chủ đầu tư có được nguồn vốn huy động nhưng chưa có cơ chế để đảm bảo được quyền lợi của nhà đầu tư cũng như quản lý, giám sát của các cơ quan quản lý, đặc biệt là việc chống thất thoát nguồn thu thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS qua các hình thức này.

Tại Kế hoạch hành động quốc gia về phòng, chống rửa tiền, tài trợ vũ khí, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài chính và các Bộ, ngành liên quan hoàn thành xây dựng khung pháp lý để cấm, hoặc điều chỉnh tài sản ảo và các tổ chức cung ứng dịch vụ tài sản này, hoàn thành trong tháng 5/2025.

Ông Phan Đức Trung, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Blockchain Việt Nam (VBA) nhấn mạnh thời điểm này có nhiều động lực để các bộ, ngành nghiên cứu xây dựng khung pháp lý đối với tài sản ảo. Trong đó, có động lực đến từ việc đưa Việt Nam ra khỏi danh sách giám sát tăng cường của Lực lượng đặc nhiệm tài chính về chống rửa tiền (FATF).

Nếu hành lang pháp lý đối với tiền ảo được ban hành, thì sẽ tạo hành pháp lý cho hình thức đầu tư chung qua tiền mã hóa, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư mua chung BĐS.