Đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn: Nhiều quan điểm trái chiều

>> Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Chính phủ vừa trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó có đề xuất thời hạn sở hữu chung cư. 

Tại dự thảo, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất - sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Theo giải thích của Chính phủ, luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu là vĩnh viễn. Do đó, họ không di dời, gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn. Vì vậy "cần thiết phải bổ sung quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, cũng như việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư", tờ trình Chính phủ nêu.

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Dự kiến, ngày 17/3 tới, Ủy ban Thương vụ Quốc hội sẽ xem xét, thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại phiên họp thứ 21.

Cho ý kiến về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần phải quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nhằm cải tạo dễ dàng hơn các chung cư cũ, chung cư hết giá trị sử dụng. Đồng thời, quy định này khi được thông qua sẽ góp phần làm giảm giá nhà chung cư.

Theo ông Đính, quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ ít ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Bởi bản chất chung cư đã và đang là một sản phẩm thiết yếu đối với người dân, phù hợp với nhiều đối tượng vừa phù hợp với túi tiền, khả năng thanh toán và cuộc sống đô thị và trở thành thói quen, cho nên vẫn là một sản phẩm người ta lựa chọn.

Về việc đảm bảo quyền lợi đối với những người dân đã mua và sở hữu nhà chung cư lâu dài, chuyên gia này cho rằng, khi quy định này được thông qua, những chung cư người dân đã mua trước đây thì vẫn được giữ nguyên. Đến khi tuổi thọ của chung cư không còn nữa thì áp dụng Luật mới và phải tìm nơi ở mới để người ta được mua. Như vậy, người ta sẽ chuyển đổi từ nơi ở cũ sang nơi ở mới theo luật mới, khi đó, chính sách mới của mình cần có hỗ trợ cho đối tượng cũ vì họ mua nhà chung cư với giá sở hữu lâu dài.

>>  Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Vẫn thiên về tăng cường quản lý

>> Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi): Phải lưu ý quyền lợi người nông dân

>> Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần có quy định đối với “dự án treo”

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, chung cư cần thiết sở hữu có thời hạn, bởi việc xử lý các chung cư khi hết niên hạn sử dụng là vấn đề cực kỳ khó. Nếu sở hữu chung cư có thời hạn, lợi ích đầu tiên là việc cải tạo chung cư sẽ được giải quyết rất đơn giản vì hết hạn, người dân sẽ chuyển đi nơi khác.

Hơn nữa, khi có thời hạn, chủ đầu tư sẽ bán chung cư theo giá trị xây dựng, giá chung cư rất rẻ. Bên cạnh đó, nhà chung cư sẽ đúng nghĩa là được xây chỉ để cho thuê, nếu ai muốn sở hữu vĩnh viễn thì mua nhà đất.

“Tuy nhiên, khi thông qua Luật Nhà ở 2014, nhiều người phản đối quy định chung cư có thời hạn, nên vấn đề giải quyết như thế nào khi chung cư hết hạn sẽ rất nan giải”, ông Võ thừa nhận. 

Khác với những quan điểm trên, GS.TS Trần Ngọc Đường, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn về dân chủ và pháp luật (Mặt trận Tổ quốc Việt Nam) lại phản đối quy định sở hữu chung cư có thời hạn. Theo ông Đường, nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp.

Đồng quan điểm, ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng thời hạn sở hữu nhà chung cư tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Vì thế, ông đề nghị không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - cho biết, HoREA mới đây tiếp tục vừa có văn bản góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần 5.

Theo đó, HoREA cho rằng vẫn còn một số quy định bất cập, chưa phù hợp, điển hình như việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Dự thảo Luật Đất đai. Đồng thời, quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng cũng không phù hợp, vì không thể đồng nhất “thời hạn sử dụng nhà chung cư", tức tuổi thọ nhà chung cư với “quyền sở hữu nhà chung cư”. Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.

Bình luận về vấn đề này, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, khách hàng bỏ tiền ra mua nhà chung cư nên họ có quyền sở hữu tài sản. Quyền này được pháp luật dân sự bảo vệ, chỉ khi tài sản không còn mới mất quyền sở hữu. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là không đúng, chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến đề nghị, khi áp dụng quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư cần quy định rõ không hồi tố với tất cả những khách hàng mua chung cư trước khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực. Những người mua chung cư trước khi luật có hiệu lực sẽ vẫn giữ nguyên thời hạn sử dụng lâu dài.

Thiết nghĩ, đề đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là phương án tiến bộ giống như nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện, song về mặt xã hội cần phải cân nhắc kỹ lưỡng và lấy ý kiến rộng rãi, cần có sự đồng thuận, đặc biệt trong việc bảo đảm quyền lợi của người dân.