Định giá đất vẫn “nóng”

MAI AN• 28/07/2024 14:00

Ngày 1/8, Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, nhưng vẫn còn nhiều băn khoăn về các phương pháp định giá.

>>>Giải “bài toán” định giá đất

Tắc nghẽn trong định giá đất là một trong những nguyên nhân lớn khiến nhiều dự án bất động sản “đứng hình”, nguồn cung nhà ở bị giảm sút, tắc nghẽn nguồn lực đất đai, gây tổn hại sức khoẻ của doanh nghiệp và sự phát triển của các địa phương.

Dự án ZeitGeist City Nhà Bè hơn 4 năm vẫn chưa xong phần xác định xong nghĩa vụ tài chính. Ảnh: D.Q

Gỡ mãi vẫn vướng

Trong đó, chỉ tính riêng TP. HCM, hiện có gần 200 hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất cụ thể, gồm cả những hồ sơ xác định giá để thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu và những hồ sơ phải xác định giá để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, khiến hàng trăm dự án phải tạm dừng thủ tục pháp lý. Chưa kể, có gần 80.000 nền đất và căn hộ chung cư ở TP. HCM chưa được cấp giấy chứng nhận có nguyên nhân từ việc chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Theo ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam, nguyên nhân phần lớn do bản chất của định giá mang nặng tính định tính, phụ thuộc rất nhiều vào ý chí chủ quan của đơn vị thẩm định và các thẩm định viên. Tại cùng một dự án, có rất nhiều hạng mục, nhiều tình huống để định giá. Có thể với thẩm định viên này, trường hợp này đưa ra mức giá là hợp lý, nhưng với thẩm định viên khác lại không.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho biết thực trạng tại cùng một dự án, cùng một phương pháp thặng dư, nhưng ba cơ quan định giá lại cho ra ba kết quả khác nhau.

Theo đó, sau thanh kiểm tra, việc định giá đất của hàng loạt dự án bất động sản đã có sai số không chính xác, gây thất thoát tài sản công, nhiều cán bộ địa phương và các công ty thẩm định giá, doanh nghiệp đã bị truy cứu trách nhiệm, dẫn đến tình trạng địa phương chậm trễ trong định giá đất do lo ngại trách nhiệm, gây ách tắc không thể khơi thông cho nhiều dự án bất động sản.

Còn nhiều băn khoăn

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Trong đó, quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất, quy định cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024.

Tuy vậy, vẫn còn nhiều băn khoăn với các phương pháp định giá trên khi hệ thống thông tin, dữ liệu về đất đai vẫn chưa hoàn thiện, và chưa tính đúng, tính đủ các loại chi phí.

Với phương pháp thặng dư, ông Ngô Gia Cường cho rằng chỉ một tham số tính không chính xác, kết quả giá đất sẽ bị sai lệch. Nhưng Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ phần trăm nhân với tổng của chi phí và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá là không hợp lý. Trong khi chi phí lãi vay và lợi nhuận được xác định ở hai khâu đầu tư và vận hành khai thác, khác nhau về bản chất.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, nhiều chi phí đầu tư xây dựng của doanh nghiệp chưa được tính đủ, nhất là chưa bao gồm “chi phí dự phòng”. Luật Xây dựng 2014 quy định tổng mức đầu tư xây dựng gồm chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá.

Do vậy, việc bổ sung chi phí dự phòng vào các chi phí đầu tư dự án là cần thiết và theo ông Châu, chi phí dự phòng cần được quy định là 10% tổng mức đầu tư xây dựng dự án.

Với phương pháp so sánh, các chuyên gia cho rằng thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm. Trường hợp thị trường biến động nhanh, chỉ trong một thời gian ngắn, thông tin này nhanh chóng trở nên lạc hậu, dẫn đến việc định giá đất bằng phương pháp so sánh kém hiệu quả.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh, Luật Đất đai 2024 quy định phương pháp này chỉ được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Nhưng theo Nghị định 12/2024/NĐ-CP, nếu không áp dụng được phương pháp so sánh thì không thể xác định được giá thị trường đối với đất ở để làm căn cứ tính hệ số điều chỉnh. Do đó, trong trường hợp phải áp dụng phương pháp so sánh, các cơ quan quản lý cần có biện giải để không xung đột với quy định của Luật Đất đai 2024.