Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Một số điều khoản về hạ tầng khu công nghiệp chưa phù hợp

>>Hải Phòng sẽ có hàng loạt khu công nghiệp, cụm công nghiệp hiện đại

Đây là chia sẻ của Luật sư Phạm Hồng Điệp, Đoàn Luật sư Hải Phòng với Diễn đàn Doanh nghiệp.

- Nội dung thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và nội dung bồi thường, hỗ trợ cho đối tượng bị thu hồi đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang có nhiều ý kiến khác nhau. Ông cho biết quan điểm của ông về vấn đề này?

Tại Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo Luật), Danh mục dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất đã từng bước được làm rõ hơn, tuy nhiên hiện nay có nhiều dự án với mô hình tích hợp khiến cho việc phân định trở nên khó khăn trên thực tế, đề nghị quy định rõ hơn đối với một số dự án có mô hình tích hợp.

Trong Dự thảo Luật, tại khoản 3 Điều 78, nếu đáp ứng tiêu chí khoản 4 thuộc vào trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, phù hợp với quy định tại khoản 2. Tại điều này, tôi đề nghị xem xét đưa các dự án khoản 3, có tiêu chí tại khoản 4 lên khoản 2, đề nghị bỏ khoản 5 để tránh việc bổ sung nhiều quy định và gây phức tạp trong việc tổ chức thực hiện.

Tại khoản 2 Điều 89 Dự thảo Luật quy định: Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo đưa vào Dự thảo Luật thể chế hóa rõ hơn các quy định tiêu chí thế nào là đảm bảo thu nhập và tốt hơn nơi ở cũ để có căn cứ áp dụng.

>> LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI: Bổ sung hình thức quyền sử dụng đất ở có thời hạn

- Nhiều ý kiến cho rằng, trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo chứng nhận đầu tư lần đầu tại khu công nghiệp cũng còn nhiều bất cập, thưa ông?

Hiện nay một số dự án Khu công nghiệp thực hiện theo tiến độ đầu tư của dự án và việc triển khai thực hiện thu hồi đất, giao đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Do vậy phần diện tích đất được giao, thuê theo từng giai đoạn, kế hoạch sử dụng đất từng năm.

Tuy nhiên khi thực hiện xin miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất lại thực hiện theo giấy chứng nhận đầu tư lần đầu. Do vậy, cần xem xét điều chỉnh văn bản quy định để đảm bảo việc miễn giảm đối với dự án theo tiến độ giai đoạn đầu tư và kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

>> Bỏ khung giá đất có giúp đẩy nhanh tiến độ dự án?

- Theo ông, chế độ sử dụng đất trong các khu công nghiệp tại Dự thảo Luật đất đai sửa đổi còn điểm gì chưa phù hợp?

Tại khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định số 135/NĐ-CP ngày 28/5/2022 có quy định: Dành tối thiểu 5 ha đất công nghiệp hoặc tối thiểu 3% tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp (bao gồm cả nhà xưởng, văn phòng, kho bãi) để cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định tại điểm e, điểm g khoản 2 Điều 15 của Luật Đầu tư, các doanh nghiệp khác thuộc diện được ưu tiên, hỗ trợ về mặt bằng sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật thuê đất, thuê lại đất. Trường hợp đầu tư loại hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp công nghệ cao thì không phải thực hiện điều kiện quy định tại khoản này.

Theo quy định tại khoản 8 Điều 194 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định: Chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm dành quỹ đất  công nghiệp đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường. Nhà nước có chính sách giảm tiền thuê lại đất trong khu công nghiệp cho các trường hợp quy định tại khoản này. Khoản tiền thuê lại đất được giảm được hoàn trả cho chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thông qua việc khấu trừ vào tiền thuê đất mà chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải nộp theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất.

Tuy nhiên hiện nay, trong quy định tại Điều 194 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không còn nội dung: Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và theo quy định tại khoản 8 Điều 194 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có quy định: Chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp có trách nhiệm dành quỹ đất công nghiệp đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường. Nhà nước có chính sách giảm tiền thuê lại đất trong khu công nghiệp cho các trường hợp quy định tại khoản này. Khoản tiền thuê lại đất được giảm được hoàn trả cho chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thông qua việc khấu trừ vào tiền thuê đất mà chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải nộp theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất.

Hiện nay các dự án hạ tầng khu công nghiệp đòi hỏi huy động nguồn vốn đầu tư ban đầu rất lớn để tạm ứng giải phóng mặt bằng, để đầu tư hạ tầng, san nền, làm đường giao thông và rất nhiều việc khác, bên cạnh đó diện tích đất khu công nghiệp lại phải bố trí để thực hiện bố trí cho các dự án, mục đích khác quy định. Nếu không có chính sách ưu đãi về miễn tiền thuê đất thì sẽ không thu hút được các nhà đầu tư vào khu công nghiệp.

Với những phân tích trên, chúng tôi đề nghị xem xét bổ sung phần chính sách ưu đãi đối với nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp và quy định cách khấu trừ vào tiền thuê đất tại khoản 8 Điều 194 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

- Tính chất của việc đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và kinh doanh bất động sản về cơ bản là khác nhau, tuy nhiên, hiện nay nó vẫn đang được để chung với kinh doanh bất động sản, thưa ông?

Đúng vậy! Theo quy định tại Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 06/07/2018 của Thủ tướng chính phủ, Ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam. Theo đó mã ngành cấp 2 (mã 68) “Hoạt động kinh doanh bất động sản”; Mã ngành cấp 3 & cấp 4 (mã 681, 6810) “Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê”.

Đầu tư bất động sản Khu công nghiệp là đầu tư hạ tầng sử dụng chung (san lấp, đường đi lại, đường điện, đường cấp nước, internet, xử lý nước thải….) có tính chất tổng thể không tách riêng rẽ và thời gian kéo dài suốt đời dự án (50 năm) chủ đầu tư Khu công nghiệp không thể chuyển nhượng phần đầu tư hạ tầng cho bất cứ cá nhân/ pháp nhân khác. Do vậy, cơ quan soạn thảo cần quy định “Ngành đầu tư hạ tầng khu công nghiệp” riêng (không để chung với Kinh doanh bất động sản).

- Xin cảm ơn ông!