Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Tái thiết nhà chung cư cần suy xét thấu đáo

>> Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Nhiều quy định chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ

Theo đó, tiếp tục góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), các chuyên gia thừa nhận, nhà chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn, thường có niên hạn trên dưới 100 năm tùy vào thiết kế, chất lượng xây dựng, bảo dưỡng… Do vậy, vấn đề tái thiết nhà chung cư cần thiết phải đưa vào Dự thảo Luật (sửa đổi) lần này, tuy nhiên, thay vì đề xuất chấm dứt quyền sở hữu như đã đưa ra, việc tái thiết nhà chung cư cần được suy xét thấu đáo, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.

Thực tế, thống kê của Bộ Xây dựng đã cho thấy, cả nước hiện có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (hơn 3 triệu m2 sàn, với hơn 100.000 hộ dân sinh sống); tập trung chủ yếu tại: Hà Nội (1.579), TP. Hồ Chí Minh (575), Hải Phòng (205), Quảng Ninh (60),… nhưng số lượng đã tái thiết được rất ít.

Chưa kể, nhìn vào số lượng nhà chung cư cũ và nhà chung cư thương mại trên cả nước hiện nay, với quy luật không thể trường tồn, có thể thấy, nếu không có giải pháp phù hợp, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan có thể khiến cả triệu người đứng trước nguy cơ mất quyền sở hữu tài sản tích góp cả đời.

Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng, trường hợp nhà chung cư hư hỏng, phải cải tạo, cần xem xét nếu vẫn phù hợp quy hoạch thì chủ sở hữu được cải tạo xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định. Nhưng nếu khu đất không còn phù hợp quy hoạch nhà ở, thì các chủ sở hữu nhà ở phải bàn giao lại nhà chung cư cho cơ quan chức năng phá dỡ, xây dựng công trình theo đúng quy hoạch, được bố trí tái định cư. Trường hợp chủ sở hữu không bàn giao sẽ bị chủ tịch UBND cấp tỉnh ra quyết định cưỡng chế và bố trí tái định cư cho người dân theo quy định pháp luật.

>> Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Bất cập đề xuất chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Dự thảo luật Nhà ở (sửa đổi) nên xem xét quy định chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư bán lại phần đất xây dựng nhà chung cư khi phá dỡ để chủ đầu tư tái thiết, nhưng không hồi tố đối với các nhà chung cư đã xây dựng để tránh phức tạp.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nên xem xét đưa vào quy định xử lý nhà chung cư khi bị phá dỡ theo hướng về quyền và nghĩa vụ: được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư mới. Việc đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ sở hữu nhân với suất đầu tư tại thời điểm lập phương án bồi thường. Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.

Xoay quanh nội dung này, trước đó, GS.TS Trần Ngọc Đường - Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn Dân chủ - Pháp luật của Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cũng cho rằng, với nhà chung cư cũ, Nhà nước cần có trách nhiệm tái thiết nhiều hơn so với người dân. Với nhà chung cư thương mại hư hỏng, phải phá đi, xây dựng lại, ngay từ bây giờ phải có chính sách đóng góp của chủ đầu tư và chủ sở hữu được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản.

“Điều này hướng tới khi hết thời hạn sử dụng, nhà chung cư phải đập đi xây lại thì gánh nặng không đổ lên đầu chủ sở hữu nhà chung cư và Nhà nước. Nguồn tiền tái thiết chủ yếu từ quỹ xây dựng lại nhà khi hết thời hiệu sử dụng nhà chung cư, do người dân và chủ đầu tư đóng góp”, GS.TS Trần Ngọc Đường bày tỏ.

Tuy nhiên, trước ý kiến đã nêu, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, rất khó để huy động chủ sở hữu tài sản nhà chung cư bỏ ra một khoản tiền đóng góp quỹ tái thiết sẵn, chờ khi phá dỡ để chi dùng.

Theo ông Đính, mỗi nhà chung cư có thời hạn sử dụng trên dưới 100 năm, đó là cả một đời người nên việc đóng góp từ sớm khó khả thi. Chưa kể, biết đóng quỹ ở mức nào là phù hợp? Ai nắm quản lý quỹ này? Trường hợp chủ sở hữu khó khăn, chây ỳ thì xử lý ra sao? Rồi cũng cần tính đến các yếu tố về trượt giá đồng tiền, vật giá… Nhìn chung, đây là quãng thời gian quá dài để đóng góp quỹ tái thiết nhà chung cư.