Vừa qua UBND Tp.Hà Nội có quyết định thành lập tổ công tác rà soát các vi phạm (nếu có) về đất đai đối với farmstay trên địa bàn. Động thái này của UBND Tp. Hà Nội diễn ra sau khi báo chí có nhiều nội dụng phản ánh về tình trạng một số mô hình trang trại sinh thái kết hợp du lịch nghỉ dưỡng (farmstay) có các biến tướng như mua, bán chuyển nhượng trái phép đất nông nghiệp kèm cam kết chi trả lợi nhuận hàng năm cao từ chương trình cho thuê nhà gỗ hay việc cam kết sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với đất nông nghiệp sang đất ở sau một thời gian nhất định.

===o0o===

THỰC TRẠNG

Việc lợi dụng xu hướng (trend) “bỏ phố về quê” khi môi trường đô thị ngày càng ô nhiễm nhất là từ khi có đại dịch COVID-19 bùng nổ khiến xã hội bắt buộc phải giãn cách để tung ra những “chiêu trò” lập farmstay trên giấy rồi quảng cáo rao bán nhằm thu tiền về mà không phát triển một trang trại nông nghiệp sinh thái thực sự đã trở thành “cái bẫy” treo lơ lửng trên đầu những nhà đầu tư “thiếu hiểu biết nhưng lại thừa lòng tham”.

Sau phản ánh của các cơ quan báo chí, đặc biệt là loạt bài của Diễn đàn Doanh nghiệp, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc cũng đã có ý kiến chỉ đạo nêu rõ: “Mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) nở rộ với nhiều hình thức mới, nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh và phần lớn các dự án farmstay có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Cần sớm nghiên cứu để ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động của mô hình farmstay, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh”.

Tình trạng trên đã làm méo mó hình ảnh về một mô hình vốn chỉ được hình thành với quy mô nhỏ, hộ gia đình, xây dựng nhà vườn trên một diện tích đất có mục đích sử dụng hỗn hợp (trong một phạm vi diện tích đất vừa có một phần đất ở, một phần đất trồng cây lâu năm, thậm chí có cả đất trồng lúa, ao hồ nuôi thủy sản) tại các vùng nông thôn. Ban đầu, các mô hình này thường chỉ phục vụ các gia đình chủ sở hữu farmstay đó, sau khi nhu cầu tăng lên, các mô hình này có thể được chia sẻ để cho thuê, thăm quan, dã ngoại,….

Farmstay từ một mô hình nông nghiệp xanh kết hợp du lịch bền vững, tuy nhiên việc bán bất động sản farmstay kèm cam kết chi trả lợi nhuận có nguy cơ rủi ro lớn.

Từ mô hình du lịch nông nghiệp

Khái niệm farmstay được gắn với định nghĩa về du lịch nông nghiệp (Agritourism), trong định nghĩa thế giới farmstay là mô hình du lịch nghỉ dưỡng mới lạ tại nông trại. Tại đây khách du lịch sẽ được đến thăm nông trại sản xuất, cùng trải nghiệm các công việc hằng ngày của một người nông dân, tận hưởng không gian yên tĩnh, tham gia vào các hoạt động của nông trại.

Mô hình du lịch này đã xuất hiện từ những năm 1980 ở Italia và nhanh chóng phát triển mạnh mẽ ở khu vực Bắc Mỹ và Châu Á. Tại Việt Nam, trong những năm gần đây farmstay đã bắt đầu xuất hiện và được nhiều du khách yêu thích.

Địa điểm của loại hình farmstay này thường xuất hiện ở những vùng có điều kiện tự nhiên ưu đãi, vùng quê hoặc đồi núi có không gian rộng thoáng, gần với những địa điểm du lịch nên rất thích hợp để nghỉ dưỡng và trải nghiệm. Theo đó, một farmstay có thể có nhiều hình thức khác nhau. Nó có thể là một căn phòng trong trang trại được chuyển đổi để làm chỗ qua đêm cho du khách hoặc tái sử dụng nhà kho thành phòng ngủ hoặc xây dựng một nơi dành riêng dành cho du khách.

Theo định nghĩa trong từ điển Oxford thì du lịch nông nghiệp (Agritourism) là một kỳ nghỉ, chuyến du lịch mà du khách đến vùng nông thôn, ở lại trang trại của người dân địa phương. Như vậy, farmstay có thể được chia thành các loại hình chính gồm farmstay là một nơi nghỉ dưỡng, qua đêm cho du khách trong trang trại, farmtour là loại hình du lịch tham quan trang trại theo chủ đề, theo ngày hoặc theo gói được tổ chức bởi chủ trang trại hoặc liên kết với những công ty du lịch lân cận.

Một hình thức nữa là tự thu hoạch nông sản (U pick up) đây là loại hình trải nghiệm thường thấy nhất, các du khách trả tiền để được tham gia chăm sóc và thu hoạch các nông sản trong trang trại. Ngoài ra, tùy vào đặc điểm từng trang trại và địa phương mà sẽ có nhiều loại hình trang trại du lịch nông nghiệp đa dạng khác.

Đến hợp đồng đầu tư

Bên cạnh việc đầu tư farmstay như mô hình truyền thống là một hình thức làm nông nghiệp kết hợp du lịch, hiện nay tại Việt Nam việc các chủ đầu tư phát triển dự án và bán bất động sản farmstay cũng rất phổ biến.

Nhà đầu tư quan tâm có thể dễ dàng tìm kiếm hàng tá thông tin về các dự án bán bất động sản farmstay kèm cam kết lợi nhuận. Cụ thể, tại khu vực phía Nam, có các đơn vị chào bán farmstay còn đang nhân rộng mô hình này trải dài các điểm đến như Bình Châu - Vũng Tàu, Lagi - Bình Thuận, Hàm Tân, Hàm Thuận Bắc, Ninh Thuận, Lâm Đồng, Long Khánh, Gia Lai, Long An, Vũng Tàu, Củ Chi (TP HCM)... với những cam kết lợi nhuận lên đến 15-20%.

Có thể kể đến dự án farmstay Hoà Bình Ohara tại Kỳ Sơn (Hoà Bình). Theo giới thiệu, đầu tư đất vườn farmstay này 3 năm sẽ có sổ đỏ, gia đình được cung cấp 15kg rau sạch/tháng, lợi nhuận cho thuê đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm từ chương trình đầu tư nhà gỗ phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái và 15 đêm nghỉ dưỡng. Diện tích mảnh đất hơn 150m2, giá 390 triệu đồng. Chủ đầu tư còn cam kết nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu.

Ngoài ra, một mô hình farmstay gây được sự chú ý khi cam kết chi trả lợi nhuận cho nhà đầu tư lên đến 70 triệu/năm là mô hình bất động sản trang trại kết hợp nghỉ dưỡng Farm Stay G7, quy mô 200ha, tọa lạc tại Hồ Tràm, Bình Châu, Bà Rịa - Vũng Tàu.

===o0o===

NGUYÊN NHÂN

Khái niệm farmstay vốn được gắn hai trọng tâm là nông nghiệp sinh thái và du lịch ở tại nông trại. Cùng với sự phát triển của du lịch, thời gian qua, mô hình bất động sản farmstay đã được các chủ đầu tư đưa ra thị trường dưới hình thức lập dự án phân lô bán nền vườn kèm theo nhiều cam kết hấp dẫn về chi trả hoa lợi và lợi nhuận.

Việc này được cho là xuất phát từ việc hiện nay mô hình farmstay cũng như các loại hình BĐS kiểu mới như condotel, officetel vẫn chưa được “định danh” trong các hệ thống pháp lý hiện tại. Chính việc chưa được điều chỉnh đầy đủ bởi hệ thống quy định chặt chẽ nên một số đối tượng đã lợi dụng để đưa ra những chiêu trò phân lô, bán nền đất nông nghiệp kèm cam kết chi trả lợi nhuận nhằm hút tiền của nhà đầu tư, tạo ra nhiều rủi ro cho khách hàng, nhà đầu tư cũng như khiến thị trường bị méo mó.

Nguy cơ đặt ra từ sự “lỡ cỡ” về pháp lý

Farmstay từ mô hình nông trại truyền thống đã phát triển thêm chức năng du lịch nghỉ dưỡng để gia tăng giá trị mang lại cho nông nghiệp. Sang đến loại hình BĐS farmstay, đây được xem là sự “tiến hóa” đầy sáng tạo của các chủ đầu tư để nâng tầm đất nông nghiệp.

Như phân tích của nhiều chuyên gia thì với tính chất đa phần là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng thì tính pháp lý của farmstay khó được đảm bảo. Phần đất nhà đầu tư góp vốn để nhận thường không có sổ đỏ riêng, mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ nhưng không có gì chắc chắn. Do tính pháp lý chưa rõ ràng, nên việc bất động sản farmstay đó có nằm trong quy hoạch hay bị thu hồi là rủi ro rất lớn.

Hiện nay khi mà farmstay chưa được định danh trong hệ thống hành lang pháp lý thì nhà đầu tư yêu thích farmstay chỉ có thể đặt niềm tin vào chữ tín của các chủ đầu tư đúng như Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường đã từng chia sẻ “tôi không thể có lời khuyên cho khách hàng có nên đầu tư hay không, điều trước tiên khách hàng phải tìm hiểu là chủ đầu tư có uy tín, năng lực không? Lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì? Sự đảm bảo về các điều kiện pháp lý của các dự án farmstay... Bởi theo tôi đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại”.

Về mặt pháp lý, các farmstay thường nằm trên đất nông nghiệp thì không thể khẳng định được Farmstay có được cấp sổ đỏ để xây nhà và lưu trú. Việc này còn phụ thuộc vào các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương.

Trường hợp nếu có được chuyển đổi thì cũng phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, phải phù hợp với quy hoạch mới được nộp lệ phí… theo quy định tại điều 5 NĐ số 45/2014/NĐ-CP và cần đối chiếu với NĐ số 01/2017 / NĐ-CP về sửa đổi một số vấn đề có liên quan trong áp dụng thực thi các quy định của nghị định điều chỉnh Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, việc có được phép chia tách một thửa đất nông nghiệp thành nhiều thửa nhỏ, diện tích vài sào hay không cũng là một vấn đề cần xem xét khi hiện tượng “xẻ rừng già xây biệt thự”, vi phạm pháp luật về đất đai nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước và sự điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Lâm nghiệp trong thời gian tới.

Ngoài ra, theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, việc các chủ đầu tư cam kết chi trả lợi nhuận từ chương trình cho thuê nhà gỗ xây dựng trên đất nông nghiệp cũng là vấn đề tiềm ẩn vi phạm pháp luật.

===o0o===

NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA

Farmstay được biết đến là sự kết hợp đầy sáng tạo giữa nông trại (farm) và dịch vụ lưu trú, du lịch, trải nghiệm trong cộng đồng (homestay) thực ra farmstay là mô hình không quá mới. Nó có sự phát triển manh nha ban đầu từ Lán nghỉ trú mưa - chòi canh trong rẫy xuất hiện từ nhu cầu của người nông dân canh tác.

Như vậy, farmstay đã âm thầm hình thành và phát triển nhiều năm qua tại nhiều địa phương, nhất là tại các tỉnh thành giáp các đô thị lớn (ngoại ô) như Hòa Bình, Vĩnh Phúc, Lâm Đồng, Đà Lạt, Hòa Lạc… hoặc được thiên nhiên ưu đãi về cảnh quan như Quảng Bình, Huế, Phú Yên, Khánh Hòa…

Cần một hành lang để phát triển

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, từ những dấu hiệu và sự chưa rõ ràng tiêu chí đạt chuẩn để lưu thông trong hành lang pháp lý bất động sản nông nghiệp của farmstay như trên, có thế thấy: Dù việc tận dụng thế mạnh nông nghiệp để vận dụng sáng tạo, hình thành những mô hình nông trại sinh thái, xanh, nông trại, phục vụ chương trình “sạch từ trang trại đến bàn ăn” bền vững kết hợp du lịch nghỉ dưỡng, trải nghiệm là một hướng đi hợp lý nhưng thực tiễn cũng đang đặt ra một số những vấn đề tiềm ẩn phá vỡ quy hoạch vùng , phá vỡ kế hoạch sử dụng đất...

Bên cạnh đó, việc hình thành loại hình thức bất động sản mới farmstay rõ ràng cũng phải xuất phát trên cơ sở pháp lý để điều chỉnh những quan hệ phát sinh từ nhu cầu thực tiễn. Do đó, trong thời gian tới, nhất là trong kỳ sửa Luật Đất đai tới đây, chúng ta cũng nên cân nhắc khi đặt vấn đề “định danh” cho farmstay như câu chuyện đã đặt ra với condotel và officetel vừa qua.

Khi có một hành lang pháp lý tốt thì mọi thứ sẽ vận hành trơn tru và đảm bảo quyền lợi hợp pháp, hạn chế rủi ro và hài hòa lợi ích của tất cả các chủ thể kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Cần hình thanh qua việc lập dự án

Đối với việc triển khai mô hình farmstay qua lập dự án, có thể tiếp cận qua một mô hình khá giống nhưng có phần “tiến hóa” hơn là dự án khu nhà vườn, “làng trong làng”. Theo đó, trong dự án này sẽ có 2 phần đất trong một lô, một phần là đất ở, phần còn lại là đất vườn trồng cây lâu năm (có thể kết hợp vườn ao chuồng). Hiện nay mô hình này đang là một xu thế, nhất là thời COVID-19 cũng là cơ hội để một số doanh nghiệp phát triển các dự án nhà vườn tại nông thôn và vùng ven đô.

Cũng theo ông Châu, do là mô hình mới, đáp ứng nhu cầu hiện hữu của xã hội và có những lợi ích nhất định do đó để farmstay phát triển đúng hướng, bền vững trong thời gian tới cần sớm tháo gỡ một số điểm nghẽn liên quan đến pháp lý và cơ chế.

Thứ nhất, bất cập trong quy định tách thửa các loại đất. Hiện nay, quy định đang cho phép tách thửa đối với cả các loại đất không phải là "đất ở", việc này có thể làm gia tăng tình trạng phân lô bán nền tràn lan, hoặc tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng… khó kiểm soát. Do đó sắp tới cần thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, chỉ cho phép tách thửa đối với “đất ở nông thôn” và “đất ở đô thị”, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải “đất ở”.

Thứ hai, khi các doanh nghiệp/cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án “farmstay” thì phải lập “dự án đầu tư” theo đúng quy định.

Thứ ba, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch cũng cần sớm xem xét đề xuất bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch (mới) là “khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay” và ban hành cơ chế quản lý vận hành đối với loại hình “farmstay”.

Tâm tư của những bạn trẻ start-up với farmstay

Theo chị Trần Quyên, người được coi là “chuyên gia” trong cộng đồng khởi nghiệp với mô hình nông nghiệp sinh thái kết hợp du lịch trải nghiệm thì việc bỏ vốn mua đất để kinh doanh farmstay và làm giàu từ nó là “khó như bắc thang lên trời”.

Chị Trần Quyên cho rằng farmstay đích thực là sân chơi chỉ nên dành cho các bạn trẻ hiểu biết, đam mê và sáng tạo, sẵn sàng đánh đổi thanh xuân của mình để sống và thực hiện ước mơ về một môi trường sống tuần hoàn.

Cuộc chơi farmstay có lẽ không dành cho các nhà đầu tư cá mập, đầu tư rồi kỳ vọng kiếm lời nhanh theo sóng thị trường. "Nông dân bao đời nay khổ vì được mùa rớt giá là bởi tính bầy đàn. Vậy nên mong các “shark-cá mập” đừng nên nhảy vào tạo khó, hãy để farmstay cho những người thực sự đam mê, dám hi sinh vì một nền nông nghiệp sạch của nước nhà có đất mà phát triển”, chị Trần Quyên chia sẻ.

Nhiều chuyên gia pháp lý nhận định với tính chất đa phần là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, làm trang trại kết hợp nghỉ dưỡng thì tính pháp lý khó được đảm bảo. Phần đất nhà đầu tư góp vốn để nhận thường không có sổ đỏ riêng mà chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ nhưng chẳng có gì chắc chắn. Trong thực tế, thời gian qua, có không ít tranh chấp giữa người mua với các chủ đầu tư liên quan tới quyền sử dụng, quyền sở hữu, trách nhiệm của các bên...

Chị Trần Quyên chia sẻ thêm, đối với việc xây dựng và vận hành một mô hình farmstay “đúng nghĩa” thì thực tế cho thấy cũng còn tồn tại rất nhiều khó khăn, vướng mắc đến từ các khung pháp lý liên quan. Đầu tiên, về thời hạn sử dụng đất, do hầu hết các dự án đều có thời hạn 50 năm, hoặc chỉ được xây dựng nhà tạm.

Bên cạnh đó, do mới du nhập Việt Nam nên hệ thống các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, quy định số phòng, mật độ như thế nào, diện tích... cho farmstay cũng còn thiếu hoặc chưa có cơ sở để vận dụng trong khi chính quyền địa phương chưa có sự đồng hành, hướng dẫn đúng mức để đảm bảo việc chấp hành.