[Emagazine] Bất động sản siêu sang: “Đắt xắt ra miếng” hay chiêu trò thổi giá?

Mới đây, thị trường căn hộ TP HCM "giật mình" vì một dự án chung cư One Central Saigon do Tập đoàn Masterise Homes (Masterise Group) làm chủ đầu tư được chào bán với mức giá 25.000 USD/m2. Đáng chú ý, nhiều thông tin cho biết đây là giá rumor và chưa bao gồm thuế VAT cũng như phí quản lý.

Thông tin rao bán trên sàn Danhkhoireal.vn, dự án có tổng vốn đầu tư lên tới 500 triệu USD, tổng diện tích sàn xây dựng 195.000m2, với các căn hộ có diện tích từ 40 - 90m2.

Đặc biệt, dự án cũng được quảng bá sẽ sở hữu hệ thống tiện ích nội khu chuẩn 6 sao với  đơn vị quản lý là Marriot International chuyên về bất động sản hàng hiệu. Dự kiến phí quản lý tại dự án này khoảng 5-5,5 USD/m2.

Đáng chú ý, bên cạnh dự án One Central Saigon, tại thị trường căn hộ TP HCM cũng từng chứng kiến nhiều dự án với mức giá bán hàng trăm triệu đồng/m2 như The Grand Manhattan của Tập đoàn Novaland với giá bán khoảng 200 triệu đồng/m2; Alpha City của nhà đầu tư đến từ Hồng Kông Alpha King với giá bán 250 triệu đồng/m2, The Centennial Saigon với cùng chủ đầu tư này cũng được rao bán với giá 334 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, theo quan sát của Diễn đàn Doanh nghiệp, từ cuối năm 2020, thị trường căn hộ chung cư cũng liên tục được dự báo sẽ được dẫn dắt bởi phân khúc hạng sang và các dự báo về triển vọng thị trường căn hộ siêu sang. Trong đó, báo cáo thị trường bất động sản quý I/2021 của DKRA, nguồn cung mới của thị trường căn hộ tại TP HCM cũng tập trung chủ yếu từ loại hình này, vắng bóng căn hộ bình dân.

Theo ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ Phận nghiên cứu và Phát triển DKRA, giá căn hộ siêu sang tại Việt Nam chủ yếu do chủ đầu tư mời được các thương hiệu quản lý quốc tế để tăng giá trị cho dự án.

Đồng quan điểm, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam cũng cho rằng, giá trị của thương hiệu và vị trí sẽ tạo nên giá trị tổng thể của cả căn nhà, vì vậy chúng ta sẽ chú trọng đến tổng giá trị căn hộ hơn. Phó Tổng Savills Việt Nam cho rằng, với thương hiệu Marriott hay The Ritz - Carlton, việc nói ra đơn giá tính trên mét vuông không còn quan trọng nữa.

Tuy nhiên, trên thực tế, trong 10 năm qua Bộ Xây dựng đã có 2 thông tư về phân hạng nhà chung cư là Thông tư 14/2008/TT-BXD (Thông tư 14) và sau đó là Thông tư 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 (Thông tư 31) thay thế Thông tư 14 có quy định việc phân hạng, công nhận hạng nhà chung cư.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, các thông tư của Bộ Xây dựng chỉ phân hạng chung cư sau khi đã xây dựng xong hoặc đã bán căn hộ cho khách hàng. Do đó, trên địa bàn thành phố rất ít dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hạng sang, siêu sang hoặc đạt chuẩn khu đô thị kiểu mẫu, đảm bảo chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch, thiết kế, các tiện ích và dịch vụ. Nhiều công trình chung cư cao tầng được chủ đầu tư tự phong dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang, nhưng chưa hề được Sở Xây dựng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia thương hiệu lại cho rằng, trước khi cấp thương hiệu cho các dự án bất động sản, các thương hiệu thường sẽ có những tiêu chuẩn khắt khe, yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng đủ tiêu chuẩn mới có thể giới thiệu tên thương hiệu đến khách hàng.

Với các dự án bất động sản, thường sẽ là từ vị trí đắc địa, thiết kế xây dựng tiêu chuẩn cao, chế độ hậu mãi với khách hàng, và đặc biệt là hệ thống tiện ích xứng tầm thương hiệu. Các tiêu chuẩn đặt ra để khách hàng có thể sử dụng một sản phẩm “đắt có xắt ra miếng” chứ chỉ là những lời quảng cáo, tiếp thị của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, để đáp ứng các điều kiện trên đòi hỏi các chủ đầu tư phải có tiềm lực mạnh và đầu tư nguồn lực rất lớn vào các dự án. Thực tế đáng buồn với thị trường căn hộ siêu sang TP HCM từng chứng kiến đó là từ hơn 10 năm trước, cơn sốt bất động sản siêu sang và các dự án dát vàng liên tục được giới thiệu, rầm rộ thị trường rồi cuối cùng cũ rơi vào trầm lắng.

Minh chứng là ngay tại Quận 1, 3 dự án siêu sang của Tập đoàn Alpha King -  một ông lớn ngoại quốc đã từng làm "chao đảo" thị trường với mức giá hơn 200 triệu đồng/m2, thế nhưng sau công bố ồn ào các hợp đồng với những đối tác xây lắp, vận hành lớn như Coteccons, CBRE… thì 3 siêu dự án này đều rơi vào im lặng. Vào cuối năm 2020, dự án The Centennial Saigon tại số 2 Tôn Đức Thắng đã được Masterise Homes tiếp quản và khởi động lại.

Mặc dù vậy, theo Báo cáo Thịnh Vượng 2021 của Knight Frank – một đơn vị tư vấn bất động sản thương mại và nhà ở, dự kiến đến năm 2025, Việt Nam có khoảng 511 người siêu giàu và hơn 25.800 người giàu, tăng 31% so với hiện tại. Không những vậy, có thể số người có tài sản “khủng” tại Việt Nam có thể cao hơn nhiều so với con số thống kê chính thức của Knight Frank.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS Việt Nam có sức hấp dẫn vì mức lợi nhuận thu về 5 - 7%, và thuế vẫn còn hấp dẫn.

Thực tế đã ghi nhận Việt Nam đã "xuất khẩu" thành công những căn hộ hàng hiệu đầu tiên của Grand Marina, Saigon đến các nhà đầu tư Hong Kong. Theo tiêu điểm thị trường bất động sản 2020 của CBRE Việt Nam, khách hàng của câu lạc bộ Asia Bankers Club mua căn hộ tại dự án này với mức giá khởi điểm là khoảng 23,5 tỉ VNĐ, tương đương với đơn giá là khoảng 423 triệu đồng/m2.

Có thể nói, sự thành công của Grand Marina, Saigon đã tạo bước đệm tạo sức bật cho mô hình bất động sản hàng hiệu tại Việt Nam nhảy vọt, bắt kịp với các nước trong khu vực.

Nhận định về tiềm năng của thị trường này, ông David Short, Giám đốc Kinh doanh và cho thuê của Colliers Việt Nam tin tưởng rằng nhu cầu mua nhà có thương hiệu tại Việt Nam sẽ tăng nhanh. 

Thái Lan và Việt Nam đang nổi lên là các điểm đến du lịch nghỉ dưỡng phát triển và được đánh giá chạm tới nhiều nhu cầu của thị trường quốc tế. Hơn nữa, hai quốc gia này tiếp tục ghi nhận tăng tưởng của nhóm người giàu trong nước, nhu cầu với mô hình Branded Residences vì thế càng mở rộng.

Tuy nhiên, một số ý kiến quan ngại thực tế với quy định hạn mức tối đa chỉ 30% người nước ngoài được mua nhà tại 1 dự án, đây sẽ là một trong những hạn chế với thị trường này.