Gửi bình luận
Chia sẻ với DĐDN, bà Giang Đỗ - Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills VN cho rằng, các phương pháp định giá đất đang gặp nhiều trở ngại khi áp dụng bởi hạn chế về dữ liệu giao dịch.
LTS: Nghị định số 71/2024 đã quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất. Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác định giá đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn do việc thu thập thông tin vẫn còn nhiều rào cản.
Thị trường bất động sản cho đến nay vẫn thiếu minh bạch, đặc biệt là trong việc công khai thông tin giao dịch dẫn đến khó khăn trong việc thu thập dữ liệu.
- Thưa bà, nguyên tắc xác định giá đất theo giá thị trường cần được hiểu và áp dụng như thế nào?
Nguyên tắc xác định giá đất theo thị trường là một yêu cầu quan trọng để đảm bảo phản ánh giá đất đúng giá trị thực. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là "thị trường" được hiểu như thế nào. Theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cơ sở giá trị (ban hành kèm theo Thông tư số 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính), giá trị thị trường được định nghĩa tại khoản 1 Điều 5 như sau: “Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch khách quan, độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ và các bên tham gia hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”.
Từ định nghĩa này, có thể thấy nguyên tắc thị trường nhấn mạnh tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Khi áp dụng vào định giá đất, yếu tố cốt lõi chính là dữ liệu phải đầy đủ, chính xác và công khai. Sự minh bạch và toàn diện của dữ liệu không chỉ giúp hạn chế tình trạng thao túng, méo mó thị trường mà còn ngăn chặn sự chi phối từ bất kỳ nhóm lợi ích nào, qua đó đảm bảo thị trường vận hành theo đúng quy luật cung - cầu và cạnh tranh lành mạnh.
Ngoài ra, giá đất không thể chỉ dựa vào dữ liệu quá khứ mà cần tính đến xu hướng trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng trong phương pháp định giá dựa trên thu nhập, như phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.
- Quan điểm của bà thế nào trước thực tế hiện nay có ý kiến cho rằng các địa phương nên định ra một giá đất chung đối với các dự án và các địa phương phát triển kinh tế xã hội tương tự nhau?
Cá nhân tôi cho rằng không thể áp dụng một mức giá chung cho tất cả các loại hình sử dụng đất, bao gồm đất ở, đất thương mại, dịch vụ, hay giữa các địa phương có trình độ phát triển kinh tế - xã hội khác nhau. Cách tiếp cận này không chỉ đi ngược lại nguyên tắc thị trường mà còn không phản ánh đúng thực tiễn định giá đất.
Chẳng hạn, đất ở thường có thời hạn sử dụng lâu dài, trong khi đất thương mại, dịch vụ thường chỉ có thời hạn từ 50 - 70 năm. Chỉ riêng yếu tố thời hạn đã khiến giá trị đất ở, trong cùng một vị trí và điều kiện tương đồng, cao hơn đất thương mại, dịch vụ. Khoảng cách này càng gia tăng khi xét đến sự khác biệt về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội giữa các địa phương. Do đó, nếu áp dụng một mức giá chung sẽ làm suy giảm tính cạnh tranh và dẫn đến méo mó thị trường.
- Thưa bà, việc giá bất động sản ở một số địa phương thời gian qua tăng nóng đã ảnh hưởng tới công tác định giá đất ra sao và để có thể giải quyết các vướng mắc này cần có phương án thế nào?
Sự gia tăng đột biến của giá bất động sản tại một địa phương có thể tác động mạnh đến việc định giá đất ở các dự án lân cận theo nhiều cách. Trước tiên, kỳ vọng của nhà đầu tư cho rằng giá đất tại các khu vực lân cận sẽ tăng theo có thể tạo áp lực lên quá trình thẩm định giá. Bên cạnh đó, các giao dịch trong giai đoạn "sốt đất" thường không phản ánh giá trị thực, mà bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ hoặc tâm lý thị trường. Nếu lấy những giao dịch này làm cơ sở định giá, nguy cơ định giá sai lệch là rất cao. Hơn nữa, khi giá đất bị đẩy lên quá mức, chi phí giải phóng mặt bằng sẽ gia tăng đáng kể, khiến chi phí phát triển dự án gia tăng, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và thậm chí làm giảm tính khả thi của dự án.
Để khắc phục tình trạng này, thị trường cần tập trung vào việc hoàn thiện dữ liệu và nâng cao tính minh bạch của thông tin bất động sản. Trước hết, việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và giao dịch bất động sản đồng bộ, minh bạch và chính xác là cần thiết. Giao dịch bất động sản cần được cập nhật thường xuyên và công khai, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy cho nhà đầu tư và đơn vị thẩm định. Cơ quan quản lý có thể thu thập dữ liệu từ nhiều nguồn như hợp đồng công chứng, kê khai thuế, giao dịch thực tế nhằm đảm bảo giá trị đất được phản ánh đúng. Dữ liệu này sau đó phải được “làm sạch” thông qua cơ chế kiểm soát giao dịch bất thường, loại bỏ các giao dịch có giá trị tăng đột biến, mang yếu tố đầu cơ hoặc giữa các bên liên quan.
Bên cạnh đó, việc minh bạch hóa thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng rất quan trọng. Khi thông tin được công khai rõ ràng, thị trường sẽ tránh được những cơn "sốt đất" do tin đồn hoặc tình trạng trục lợi từ những nhóm có lợi thế thông tin trước khi quy hoạch chính thức được công bố.
Nếu được triển khai đồng bộ, các giải pháp này có thể phản ánh đúng giá trị thực của giá đất, hạn chế tác động tiêu cực từ tâm lý thị trường, đồng thời tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.
- Trân trọng cảm ơn bà!
