Kinh nghiệm mua nhà kiểu "góp vốn"

Kể từ năm 2008, khi đề án mở rộng địa giới hành chính thủ đô được trình Quốc hội xem xét, mặc dù thị trường rơi vào điểm đen của suy thoái kinh tế, tuy nhiên bất động sản vẫn là một kênh đầu tư siêu lợi nhuận, cũng từ đó các dự án chung cư mọc lên như nấm.

Người góp vốn "cầm dao đằng lưỡi"

Các chủ đầu tư mạnh tay thực hiện nhiều dự án cùng lúc. Với mong muốn thu được “tiền tươi” ngay lập tức, nhiều chủ đầu tư không ngại lách luật để bán “lúa non” dự án. Với số tiền góp vốn lên tới 20 – 30% như thường thấy, chủ đầu tư đã gom được số tiền khá lớn để có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng như để xây dựng hạ tầng.

Tuy nhiên, thực tế là hiện nay, không ít các dự án đang đắp chiếu ngủ đông không hẹn ngày bàn giao trong khi đã thu không ít tiền góp vốn từ khách hàng. Thế nhưng, bởi lẽ đây là các hợp đồng góp vốn, ký quỹ… là hợp đồng dân sự, do đó khách hàng và chủ đầu tư không bị ràng buộc pháp lý chặt chẽ về tiến độ dự án.

Bên cạnh đó, đa số các hợp đồng góp vốn được ký kết đều là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn thảo, thiếu chặt chẽ, không đảm bảo quyền lợi của người góp vốn. Điều này rất dễ thấy trong các mẫu hợp đồng góp vốn của phần lớn các dự án trên thực tế. Hậu quả phát sinh từ việc ký kết sơ sài này là quyền lợi của khách hàng không được đảm bảo khi được đưa ra giải quyết tại các cơ quan tố tụng.

Bên cạnh đó, người góp vốn luôn là người bị động trong hợp đồng giao dịch: khi chủ đầu tư tăng giá, người góp vốn phải chịu bù; dự án chậm, người góp vốn đành phải chờ, trong khi lãi vay ngân hàng để được nguồn vốn đầu tư vẫn phải trả; cá nhân góp vốn phải luôn góp vốn theo đúng thời hạn cam kết, trong khi tiến độ thi công dự án và tình trạng chất lượng công trình ra sao thì lại không được biết rõ ràng, thậm chí người góp vốn còn có nguy cơ bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn góp.

Điều này không chỉ xảy ra ở riêng Dự án Dragon Riverside Tincom Pháp Vân khi nhiều khách hàng rơi vào cảnh phải đi ở trọ vì mòn mỏi chờ đợi nhà, chưa kể những thiệt hại họ phải gánh chịu từ việc chậm bàn giao nhưng cũng không được đền bù thoả đáng từ phía chủ đầu tư. Ngoài ra, trường hợp, dự án bị thu hồi thì nguy cơ khách hàng bị mất trắng số tiền góp vốn là rất cao. Chưa kể nhiều trường hợp chủ đầu tư nhận tiền và bỏ trốn thì thiệt hại của khách hàng là không thể xác định được. 

Điều này đã từng xảy ra trên thị trường bất động sản khi chủ đầu tư chung cư Long Phụng Residence đã ôm hàng trăm tỷ của khách hàng mua nhà rồi bỏ trốn. Chủ đầu tư dự án Tricon Tower tại Bắc An Khánh (H.Hoài Đức, Hà Nội) là ông Edward Chi, người gốc Trung Quốc mang quốc tịch Mỹ ôm hơn 400 tỉ đồng huy động từ khách hàng đi đâu không rõ.

Cẩn trọng với các dự án tái thi công

Khi thị trường bất động sản phục hồi sau bong bóng, hàng loạt dự án đã đắp chiếu chiếu đồng loạt hồi sinh. Để xóa nhòa “vết chàm” cũ nhiều dự án trở lại với những cái tên hoàn toàn lạ lẫm và những lời chào hàng có cánh.

Nhiều chủ đầu tư cũng “đổ xô” đi mua lại các dự án bị đắp chiếu, với hi vọng nhảy vào cuộc đua căn hộ chung cư. Thế nhưng, bên cạnh việc nguồn vốn mạnh để triển khai dự án, các chủ đầu tư mới, hay chủ đầu tư ban đầu của các dự án bị đắp chiếu này lại gặp phải các vấn đề về pháp lý dự án, hay các khoản nợ ngân hàng, các khoản huy động vốn của khách hàng cũ… khiến dự án thi công trở lại một thời gian lại im ắng, trở thành tòa nhà ma chôn vốn khách hàng.

Do đó, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua các dự án tái thi công, điều đầu tiên mà người mua nhà cần kiểm tra chính là năng lực của chủ đầu tư. Người mua nên chọn những chủ đầu tư có uy tín, danh tiếng và có năng lực tài chính để bảo đảm dự án được triển khai đúng tiến độ. Muốn biết chủ đầu tư nào có uy tín thì nên tìm hiểu thực tế về những dự án bất động sản mà chủ đầu tư đã thực hiện trước đó.

Thứ hai, người mua cần yêu cầu bên bán cho xem bản chính giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, đất đó. Cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng); thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng…

Đối với đất nền: Lô đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở. Đây là yếu tố quan trọng để được phép xây dựng sau này, nếu có giấy phép xây dựng thì càng tốt. Người mua đến các cơ quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để xác minh thông tin quy hoạch.

Đối với chung cư: Kiểm tra pháp lý bằng cách yêu cầu được xem giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư; giấy phép xây dựng dự án chung cư; xác nhận việc chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.

Ngoài ra, trước khi tiến hành thanh toán cho đợt tiếp theo, người mua cũng cần tìm hiểu xem tiến độ xây dựng có đang tương ứng với mức độ thanh toán hay không. Để tránh thanh toán quá nhanh nhưng dự án lại thi công chậm hơn thời hạn.