Gửi bình luận
Trong khi các nhà đầu tư quốc tế xem hồ sơ kháng chấn là điều kiện tiên quyết, nhiều dự án tại Việt Nam vẫn coi đây là "tùy chọn thêm".
Sự tương phản này không chỉ tạo ra lỗ hổng an toàn mà còn đặt ra rào cản vô hình cho bất động sản Việt trên trường quốc tế.
Một tòa nhà đang xây 34 tầng đổ sụp trong vài phút sau trận động đất gần Bangkok tháng 3/2024. Thảm họa này đặt ra câu hỏi về khả năng ứng phó của các đô thị Đông Nam Á - trong đó có Việt Nam - trước rủi ro địa chấn.
Tính đến năm 2023, TPHCM có 1.458 tòa nhà hoàn thành, với 276 tòa cao trên 100 mét và con số đang tăng nhanh. Đặc điểm địa chất yếu, tốc độ xây dựng nhanh và mật độ cao tầng dày đặc tạo nên rủi ro tiềm ẩn: hệ thống công trình thiếu tiêu chuẩn kháng chấn trong khi pháp luật chưa có cơ chế kiểm soát đầy đủ.
Quy định kháng chấn hiện hành là TCVN 9386:2012, dựa trên tiêu chuẩn Châu Âu Eurocode 8, được đề cập trong tiêu chuẩn thiết kế công trình 2006 và Quy chuẩn xây dựng VN 2009.
Kháng chấn giống như "bộ giảm xóc" cho tòa nhà khi đất rung chuyển. Kỹ sư tính toán dựa trên vị trí địa lý (TPHCM có chỉ số PGA ~0.05g), loại đất nền và đặc điểm công trình. Họ thiết kế dầm, cột, lõi thang với độ bền và độ dẻo phù hợp để phân tán năng lượng động đất. Mục tiêu không phải ngăn mọi hư hại, mà đảm bảo tòa nhà không sập đổ hoàn toàn, đủ vững để sơ tán người.
Qua 17 năm công tác phát triển dự án tại TPHCM, tôi nhận thấy đa số công trình không áp dụng hoặc không có hồ sơ kháng chấn theo quy chuẩn. Nhiều chủ đầu tư chỉ gửi văn bản xin ý kiến về "cấp độ dẻo", đồng thời cam kết tự chịu trách nhiệm về an toàn kết cấu.
Tiêu chuẩn đã ban hành nhưng không được viện dẫn trong quy chuẩn hay văn bản pháp luật bắt buộc, trở thành "vùng xám pháp lý" và bị xem như không cần thiết trong thủ tục cấp phép.
Ngay cả với nhà đầu tư có thiện chí, việc áp dụng TCVN 9386:2012 vẫn gặp nhiều khó khăn. Bởi một là, tính học thuật cao, đặc biệt với cấp độ dẻo trung bình và cao, đòi hỏi chuyên môn kết cấu sâu và phần mềm chuyên biệt như ETABS, SAP2000 để mô phỏng ứng xử công trình.
Hai là chi phí tăng, từ thiết kế đến thi công có thể tăng 5-15% khi tính thêm yếu tố kháng chấn. Tăng một cấp độ dẻo đòi hỏi đầu tư thêm kết cấu thép để tăng sức chịu tải trọng động đất tối thiểu 2 lần. Và thiếu đơn vị tư vấn đủ năng lực khiến chủ đầu tư phải chọn phương án đơn giản hoặc bỏ qua tiêu chuẩn.
Thêm vào đó, kháng chấn không nằm trong danh mục hồ sơ bắt buộc khi xin phép xây dựng, thẩm tra thiết kế hay nghiệm thu, khiến các bên không có động lực tuân thủ.
Tuy nhiên, nhiều năm qua, nhà đầu tư quốc tế luôn coi hồ sơ kháng chấn là điều kiện tiên quyết trong phân khúc bất động sản cao cấp, dù tiêu chuẩn này chưa phổ biến tại Việt Nam. Khảo sát PROPIIN với 12 đối tác M&A quốc tế cho thấy nhiều thương vụ bị trì hoãn, ép giá 10-15%, hoặc hủy bỏ vì thiếu tài liệu này.
Đặc biệt sau sự cố Bangkok vừa qua, các nhà đầu tư quốc tế tại Đông Nam Á - khu vực dễ tổn thương bởi động đất - sẽ đặt ra yêu cầu kháng chấn ngày càng nghiêm ngặt. Việt Nam có đặc điểm địa chất và nền đất tương đồng với Thái Lan, đặc biệt là các thành phố lớn xây dựng trên nền đất yếu như TPHCM, Hà Nội. Mặc dù thường được xem là khu vực ít động đất, chúng ta không nằm quá xa các đường đứt gãy địa chất khu vực, và tác động từ các trận động đất xa vẫn có khả năng lan truyền đến. Không chỉ khách thuê dài hạn là tập đoàn nước ngoài, mà các ngân hàng và tổ chức bảo hiểm quốc tế cũng thắt chặt tiêu chí thẩm định khi không có chứng chỉ này.
Trong hệ sinh thái đầu tư - tài chính toàn cầu, hồ sơ kháng chấn không chỉ là "giấy tờ kỹ thuật", mà là bằng chứng đảm bảo tài sản trong kịch bản xấu nhất và là cơ sở để bảo hiểm, tài chính quốc tế bảo lãnh rủi ro. Vì vậy, việc sở hữu chứng chỉ kháng chấn sẽ trở thành vũ khí cạnh tranh mạnh mẽ của doanh nghiệp bất động sản trong tầm nhìn 5 năm tới. Do đó, cần siết chặt kiểm tra và khơi thông thực thi các tiêu chuẩn xây dựng.
Thứ nhất, đưa yêu cầu kháng chấn vào Luật Xây dựng và nghị định, chuyển từ tự nguyện thành bắt buộc.
Thứ hai, cập nhật tiêu chuẩn. Rà soát TCVN 9386:2012, ban hành hướng dẫn cụ thể để doanh nghiệp áp dụng nhất quán.
Thứ ba, minh bạch hóa hồ sơ. Quản lý và công khai hồ sơ kháng chấn tương tự PCCC, đặc biệt trong M&A và kiểm toán kỹ thuật.
Thứ tư, nâng cao năng lực. Đào tạo kỹ sư thiết kế và phát triển đơn vị thẩm tra độc lập về kháng chấn.
Và bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng cần thay đổi tầm nhìn chiến lược, xem tiêu chuẩn kỹ thuật là lợi thế, không chỉ là chi phí, kết hợp kháng chấn với tiêu chuẩn xanh và thông minh từ sớm. Doanh nghiệp tiên phong là những người dám đầu tư vào những thứ chưa bắt buộc hôm nay, xác lập vị thế - không chỉ trên bản đồ đô thị, mà trong tâm trí nhà đầu tư toàn cầu.
(*) Tổng Giám đốc Viện Đào tạo Phát triển dự án bất động sản PROPIIN
