Loay hoay bảo tồn biệt thự cổ

Trong quỹ di sản kiến trúc của TP HCM, các biệt thự cổ được xây dựng trước năm 1975 có khoảng 1.300 biệt thự. Các biệt thự cổ thường nằm trên các khu đất rộng (vài trăm đến vài ngàn m2) tại các vị trí đắc địa do đó thường được các nhà kinh doanh bất động sản mua lại và tháo dỡ để xây dựng các công trình cao tầng.

Số lượng biệt thự cổ xin phá dỡ ngày càng tăng (Một biệt thự cổ trên đường Võ Văn Tần, quận 3, TP HCM)

Hài hoà lợi ích các bên

Một số công trình gần đây bị phá dỡ hoàn toàn hoặc bị thay đổi kiến trúc như tại địa chỉ 243 Cách Mạng Tháng Tám (quận 3), 12 Lý Tự Trọng (quận 1), 237 Nơ Trang Long (quận Bình Thạnh), 12 Lê Duẩn (quận 1), 6C Tú Xương (quận 3)... Tình trạng xin tháo dỡ biệt thự cũ ngày càng tăng. Riêng hồ sơ người dân xin sửa chữa tồn đọng tại Sở QH-KT năm 2015 có 41 trường hợp, năm 2016 tăng lên 80 và 2017 là 120 hồ sơ.

Trong bảng báo cáo mới đây TP HCM đã liên tục tụt hạng trên bảng danh sách bảo tồn di sản (2010 – 2012: hạng 61; 2014: hạng 70) và tính trong vòng 10 năm qua đã tụt đến 15 bậc về bảo tồn di sản.

Trong thời gian chờ ban hành các biện pháp chế tài, chính quyền địa phương và lực lượng thanh tra xây dựng cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát; đặc biệt cần có kênh tiếp nhận thông tin từ người dân địa phương để kịp thời ngăn chặn, xử lý trước khi quá muộn.

Ngoài ra, hướng đến sự cân bằng và bền vững giữa phát triển đô thị và bảo tồn di sản thì việc giải quyết hài hòa giữa lợi ích chung của toàn xã hội, cộng đồng và lợi ích riêng của các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng các khu đất có di sản kiến trúc là giải pháp cơ bản nhất. Nếu các cá nhân, tổ chức không thể phát triển bất động sản trên một khu đất để tuân thủ các quy định bảo tồn di sản kiến trúc, quyền phát triển bất động sản trên khu đất đó của họ phải được bảo đảm, được chuyển đổi hoặc chuyển nhượng sang khu đất khác có khả năng tiếp nhận. Công cụ quản lý này được gọi là Chuyển quyền phát triển bất động sản (Transfer of Development Right - TDR).

TDR được áp dụng rộng rãi ở các đô thị khác nhau trên thế giới: New York (Mỹ), Sydney (Úc), Hongkong (Trung Quốc), Đài Bắc (Đài Loan), Singapore... Ở một số đô thị, chính quyền địa phương còn tổ chức “sàn giao dịch quyền phát triển bất động sản” và “ngân hàng quyền phát triển bất động sản” để kết nối giữa các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền phát triển bất động sản.

Trường hợp áp dụng TDR điển hình là việc vụ kiện giữa Tập đoàn Đường sắt Penn Central và chính quyền thành phố New York tại Tòa án tối cao Hoa Kỳ. Theo phán quyết của Tòa án, Penn Central không được phép xây dựng tòa tháp văn phòng cao tầng tại nhà ga trung tâm thay vào đó họ được phép chuyển quyền phát triển bất động sản về khu đất kế cận (cũng thuộc sở hữu của Penn Central).

Ở Đài Bắc (Đài Loan), công cụ TDR đã làm Khu phố cổ Dadaocheng (diện tích 40,48 ha) thay đổi đáng kể trong hơn mười năm qua. Tại đây, TDR tỏ ra là một công cụ vô cùng hiệu quả và có ý nghĩa lớn: Nó giảm thiểu áp lực ngân sách chi trực tiếp cho công tác bảo tồn, nhưng vẫn thúc đẩy công tác bảo tồn nhờ tạo ra được cuộc chơi “tất cả các bên liên quan cùng có lợi”.

Hướng đi cho TP HCM

Qua nghiên cứu sơ bộ, khả năng áp dụng TDR tại TP HCM được đánh giá cao với các lý do sau: Một là, việc hỗ trợ công tác bảo tồn di sản kiến trúc bằng các giải pháp liên quan đến hệ số sử dụng đất đã có một số tiền lệ ở TP HCM. Tại Khoản 3 Điều 6 của Quy chế quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị cho Khu trung tâm hiện hữu TP HCM được ban hành theo Quyết định số 3457/QĐ-UBND ngày 28/6/2013 của UBND TP HCM có quy định về việc cộng thêm hệ số sử dụng đất ưu đãi nếu thực hiện công tác bảo tồn công trình kiến trúc lịch sử. Trước đó, khi dự thảo Quy chế này, Công ty Nikken Sekkei (Nhật Bản) đã đề xuất sơ bộ về chương trình TDR nhằm “bảo tồn công trình lịch sử, khu dân cư lịch sử thấp tầng, và/hoặc không gian mở để bảo vệ bản sắc và đem lại nhiều tiện nghi tốt hơn”.

Nhà ga Trung tâm (New York) Thay vì địa điểm Nhà ga trung tâm được bảo tồn, Tập đoàn Đường sắt Penn Central được phép chuyển quyền phát triển bất động sản về khu đất kế cận để xây toà tháp cao 55 tầng - nguồn: Doug Woodruff

Hai là, giá trị tài chính mang lại từ việc chuyển nhượng quyền phát triển bất động sản được dự kiến khá hấp dẫn, đủ để làm hài lòng các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng các khu đất có di sản đô thị, họ có thể thu được số tiền lớn từ việc chuyển nhượng quyền phát triển hàng ngàn mét vuông sàn mà lẽ ra họ sẽ có nếu xây dựng cao ốc.

Ba là, công cụ TDR đã phát huy hiệu quả trong thực tiễn ở các đô thị lớn khác trên thế giới, nơi giá trị đất đai rất cao, thậm chí cao hơn nhiều lần so với TP HCM.

Tuy nhiên, cái khó khi áp dụng hình thức này ở Việt Nam nói chung và TP HCM nói riêng là chưa có hành lang pháp lý. Do đó, nội dung này phải được bổ sung vào Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Di sản văn hóa cũng như Luật Quản lý phát triển đô thị và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành.