Dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi): Góp ý về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư

Sửa đổi khái niệm “chấp thuận chủ trương đầu tư”

Về khái niệm “chấp thuận chủ trương đầu tư”: Dự thảo giải thích thuật ngữ “chấp thuận chủ trương đầu tư là văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” là chưa thật sự hợp lý. Như đã phân tích, chấp thuận chủ trương đầu tư là hoạt động được thực hiện bởi các cơ quan như: Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh.

Trong đó, cơ quan nhà nước thực hiện thẩm định, đánh giá một số nội dung của dự án nhằm kiểm soát, hạn chế tác động tiêu cực của một số loại dự án đối với môi trường, xã hội...

Đối với nhà đầu tư thì đây là thủ tục đầu tiên họ phải thực hiện để có cơ sở tiến hành các bước tiếp theo của quá trình đầu tư. Chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định bao gồm nhiều bước khác nhau.

Kết quả cuối cùng là cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành văn bản quyết định chấp thuận chủ trương “quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư” (nếu thẩm quyền thuộc Thủ tướng Chính phủ hoặc UBND cấp tỉnh) hoặc “nghị quyết chấp thuận chủ trương đầu tư” (nếu thuộc thẩm quyền của Quốc hội).

Vì vậy, nhằm phản ánh được bản chất của chấp thuận chủ trương đầu tư, thuật ngữ chấp thuận chủ trương đầu tư nên được giải thích theo hướng: “Chấp thuận chủ trương đầu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản chấp thuận đề xuất của nhà đầu tư về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ và các điều kiện khác nhằm bảo đảm việc thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội trong từng thời kỳ và làm cơ sở để nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật”.

Phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư

Về vấn đề phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ: Dự thảo quy định “Tùy thuộc mục tiêu, tính chất, quy mô của dự án và điều kiện kinh tế, xã hội trong từng thời kỳ, Thủ tướng Chính phủ phân cấp cho Bộ, ngành, địa phương chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ”.

Quy định này sẽ góp phần cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

Tuy nhiên, quy định phân cấp cho Bộ, ngành, địa phương chấp thuận chủ trương đầu tư và việc phân cấp được áp dụng đối với tất cả các dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng có thể dẫn đến sự tuỳ tiện trong phân cấp cũng như chấp thuận chủ trương đầu tư.

Thực tế, các dự án thuộc thẩm quyền của Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư là những dự án quan trọng, nhạy cảm, có tính chất liên ngành, liên vùng.

Vì vậy, cần phải có quy định giới hạn phạm vi cũng như tiêu chí để xác định các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng được phép phân cấp.

Thay thế hình thức “chấp thuận chủ trương đầu tư”

Về các hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất: Dự thảo đưa ra ba hình thức gồm (i) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (ii) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và (iii) Chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư.

Thật ra “Chấp thuận chủ trương đầu tư” là một hình thức lựa chọn chủ đầu tư là không phù hợp. Bản chất của hoạt động chấp thuận chủ trương đầu tư là một quy trình, thủ tục trong quá trình thực hiện dự án đầu tư chứ không phải là hình thức lựa chọn chủ đầu tư.

Đối chiếu với quy định về các hình thức lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được quy định tại khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014 thì cũng có 03 hình thức là đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; và chỉ định chủ đầu tư.

Trong đó, đấu giá và đấu thầu áp dụng trong trường hợp chủ đầu tư không có sẵn quyền sử dụng đất và có ít nhất 02 chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện tham gia đấu giá, đấu thầu.

Hình thức chỉ định chủ đầu tư chỉ được thực hiện khi có đủ 2 điều kiện: (i) chủ thể có đủ điều kiện trở thành chủ đầu tư dự án và (ii) chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp. Nghĩa là, nếu chủ đầu tư đã có sẵn quyền sử dụng đất hợp pháp thì họ sẽ được ưu tiên thực hiện dự án mà không cần đấu giá, đấu thầu, nhằm tiết kiệm chi phí và tránh làm chậm tiến độ dự án.

Do đó, thiết nghĩ Dự thảo nên thay thế hình thức “chấp thuận chủ trương đầu tư” bằng hình thức “chỉ định chủ đầu tư”.

Quy định cụ thể hơn vấn đề chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án nhà ở

Việc áp dụng hình thức quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và theo Dự thảo cũng không có sự tương thích. Luật Đất đai chỉ quy định các trường hợp phải áp dụng hoặc không áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất, không quy định về đấu thầu (Điều 118 Luật Đất đai 2013).

Pháp luật Nhà ở thì quy định sẽ đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu là tùy theo tình trạng khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng hay chưa.

Trong khi đó, Dự thảo thì quy định đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nếu đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đấu giá tài sản và pháp luật có liên quan; Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp có từ 02 nhà đầu tư quan tâm thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất tại một địa điểm và các trường hợp khác mà pháp luật yêu cầu phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; Và không quy định trường hợp nào thì áp dụng hình thức chấp thuận chủ trương đầu tư.

Dự thảo chỉ quy định không áp dụng hình thức đấu giá và đấu thầu đối với các trường hợp tại khoản 3 Điều 26b được bổ sung tại khoản 13 Điều 1 Dự thảo. Vậy có thể hiểu là những trường hợp này chỉ cần áp dụng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư?

Điều này có thể làm cho các cơ quan nhà nước lúng túng trong việc quyết định áp dụng hình thức lựa chọn chủ đầu tư. Tiếp nữa là, phân định rõ loại dự án nhà ở nào được chấp thuận chủ trương đầu tư theo trình tự, thủ tục của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở thì đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại tùy theo từng trường hợp có thể thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư hoặc theo Luật Nhà ở với trình tự, thủ tục, cơ quan giải quyết khác nhau.

Cụ thể, nếu dự án nhà ở thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật đầu tư. Đối với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Cụ thể, trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.

Như vậy, trường hợp nhà đầu tư dự án đã có 100% đất ở thì Sở Xây dựng sẽ thụ lý hồ sơ trình UBND cấp tỉnh xem xét “Quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại” theo quy định của pháp luật nhà ở. Trường hợp dự án bao gồm đất ở và các loại đất khác cần phải chuyển mục đích sử dụng đất thì Sở Kế hoạch - Đầu tư thụ lý hồ sơ trình UBND cấp tỉnh xem xét “Quyết định chủ trương đầu tư” dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đầu tư.

Trên thực tế, thường các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không hoàn toàn 100% là đất ở, mà có thể bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở... cần phải làm thủ tục chuyển mục đích để thực hiện dự án đầu tư nhà ở.

Như vậy, trong trường hợp này, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.Với sự thay đổi về các loại dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Dự thảo sẽ kéo theo sự thay đổi về các loại dự án phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Nhằm đảm bảo tính thống nhất của pháp luật, thiết nghĩ Dự thảo cần quy định cụ thể hơn vấn đề chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án nhà ở.

Có thể thấy rằng, Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp đã sửa đổi, bổ sung nhiều vấn đề quan trọng liên quan đến thủ tục đầu tư, thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, góp phần đồng bộ hóa các quy định của pháp luật hiện hành, đơn giản hóa thủ tục, tiết kiệm thời gian, chi phí cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, Dự thảo chưa giải quyết triệt để sự không đồng bộ giữa Luật Đầu tư và các Luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở,... về thủ tục chấp thuận chủ trương, cụ thể như: quy định về phạm vi áp dụng, hồ sơ, trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư...

Vì vậy, Ban soạn thảo cần tiếp tục nghiên cứu các quy định của pháp luật chuyên ngành, thống nhất các quy định về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư giữa các luật này, tránh chồng chéo, mâu thuẫn.