Nguồn vốn nào cho Quỹ phát triển nhà ở xã hội?

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, trước khi nói về đề án “1 triệu căn nhà ở xã hội” thì trước hết phải phân định rõ thế nào là nhà ở xã hội. Theo đó, chúng ta hiểu rằng trong dòng chảy của thị trường hiện nay, có sản phẩm nhà ở thương mại dành cho cơ chế theo đối tượng tự mua tự bán có khả năng tài chính để chi trả; và có sản phẩm nhà ở dành cho người thu nhập - gọi chung là nhà ở xã hội, dành cho những đối tượng có thu nhập không thể tự lo nhà ở theo giá và phân khúc thương mại mà cần sự hỗ trợ của Nhà nước. Theo đó Nhà nước có chính sách hỗ trợ gián tiếp qua chủ đầu tư và hỗ trợ cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Trên thực tế chính sách nhà ở xã hội đã được triển khai ở nước ta từ 2005, đến 2008 được nâng cấp với nhiều chính sách, đặc biệt có bước nâng cấp chính sách vào 2015; tuy nhiên chỉ thực sự được nâng cấp toàn diện hơn nữa vào năm 2023. Cụ thể Chính phủ đã ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Định hướng và chiến lược đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo đó cũng đã được Chính phủ giao chỉ tiêu cụ thể cho từng địa phương", ông Hưng cho biết tại sự kiện “Vì 01 Triệu Mái Ấm Gia Đình Việt” do Tập đoàn Hoàng Quân tổ chức ngày 17/11 tại TP Hồ Chí Minh.

Chia sẻ tại sự kiện, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, cho biết hiện về Luật định, các đối tượng, điều kiện để phát triển hay thụ hưởng nhà ở xã hội đều đã rất cụ thể và Chính phủ đã rất quyết tâm, tháo gỡ nhiều điểm nghẽn cản trở thị trường này so với với trước đây.

Tuy nhiên, bên cạnh vấn đề quỹ đất còn khó, thì nguồn vốn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội vẫn đang là vấn đề nổi cộm. Hiện nay, thực hiện chủ trương của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã phát động để các ngân hàng có vốn Nhà nước triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội. Các ngân hàng thương mại cũng đã tham gia và nâng gói này lên 140.000 tỷ đồng.

Song theo TS Cấn Văn Lực, vẫn rất cần một quỹ phát triển nhà ở xã hội quy mô khoảng 30.000 tỷ đồng, nguồn vốn lấy từ phát hành trái phiếu Chính phủ và trái phiếu địa phương theo tỷ lệ 50:50. Đây mới là nguồn vốn dài hạn và sẽ cho lãi suất phù hợp hơn so với lãi suất thương mại.

Trước đó, được biết tại hội nghị về nhà ở xã hội do Thủ tướng chủ trì vào 18/3/2024, ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch Techcombank đã đề xuất một gói khoảng 30.000 tỷ đồng cho vay với lãi suất cố định là 4,8% trong vòng 5 năm như Ngân hàng Chính sách xã hội.

Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ Phát triển nhà ở xã hội.

Trái phiếu Chính phủ được biết một trong những công cụ tài chính phổ biến được Chính phủ sử dụng huy động vốn từ các nhà đầu tư. Trong bối cảnh Chính phủ đang đẩy mạnh triển khai Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu cấp bách về nhà ở cho các nhóm đối tượng thu nhập thấp công nhân, lực lượng vũ trang…, các chuyên gia cho rằng nếu chỉ phát hành trái phiếu Chính phủ để tạo nguồn lực cho quỹ vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội qua Ngân hàng Chính sách xã hội, thì vẫn chưa đủ mà còn phải bổ sung cả phát hành trái phiếu địa phương (cũng là trái phiếu dạng Chính phủ bảo lãnh); Qua đó, nhằm tăng trách nhiệm, nhiệm vụ, nâng cao năng lực tham gia của các địa phương vào chiến lược nhà ở có ý nghĩa an sinh - nhân văn này.

Tại sự kiện kết nối của Hoàng Quân với talkshow “Sở hữu nhà ở xã hội từ giấc mơ đến hiện thực”, ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội cũng nhấn mạnh, lưu ý rằng việc xây dựng sản phẩm nhà ở xã hội là Chính phủ mong muốn dành riêng cho nhóm đối tượng có thu nhập thấp, vừa phải. Việc xây dựng trên cơ sở huy động sự tham gia của các doanh nghiệp, bằng nguồn lực của doanh nghiệp, không phải xây bằng tiền của Nhà nước nhưng Nhà nước luôn có cơ chế hỗ trợ cụ thể.

"Về phía đối tượng thụ hưởng, người dân cũng phải đáp ứng các điều kiện và có một phần tích lũy, tiết kiệm, đảm bảo năng lực tài chính vì đây không phải là sản phẩm cấp miễn phí", ông Phan Đức Hiếu nêu.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Tập đoàn địa ốc Hoàng Quân cho biết, như nhiều đơn vị khác, Hoàng Quân có hệ sinh thái hoàn chỉnh từ xây dựng đến phát triển, có nhiều kênh để tạo nguồn vốn cũng như đa dạng hóa sản phẩm với cả bất động sản khu công nghiệp, nhà ở cao cấp, tuy nhiên Hoàng Quân vẫn có tỷ trọng lớn các dự án tập trung vào nhà ở xã hội.

Được biết, hiện Hoàng Quân Land không chỉ đảm nhận vai trò phân phối các sản phẩm nhà ở xã hội của Tập đoàn Hoàng Quân gồm các dự án NOXH tại TP.HCM như HQC Plaza, HQC Bình Trưng Đông, HOF-HQC Hồ Học Lãm, HQC Hóc Môn và các dự án NOXH khác tại các tỉnh thành như Golden City (Tây Ninh), HQC Tân Hương (Tiền Giang) và Victoria Premium (Tiền Giang), Khu đô thị Mới Trà Vinh (Trà Vinh), Khu đô thị Nam Phan Thiết (Bình Thuận), HQC Phú Tài (Bình Thuận), HQC Nha Trang (Nha Trang), HQC Bình Minh (Vĩnh Long), NOXH Thành Hải (Ninh Thuận)…

Tuy nhiên, ông Tuấn chia sẻ, từ thực tế có thể thấy có 3 điểm cần để người dân mua được nhà ở xã hội:

Thứ nhất, cơ chế chính sách của Nhà nước. “Chưa bao giờ cơ chế tốt như thế này”, ông Tuấn khẳng định.

Thứ hai, nguồn vốn. Trước đây lãi suất cho vay là 4,8%, nay là 6,6%/ năm, tuy nhiên ông Tuấn cho hay nhìn chung so với các sản phẩm thương mại có vị trí, số tầng cùng tương tự như dự án nhà ở xã hội, thì chưa bao giờ giá ở xã hội rẻ đến như vậy, thậm chí là giá rẻ chưa tới 50%. Để giữ được mức giá nhà ở xã hội này thì bên cạnh yếu tố về quỹ đất, việc Nhà nước siết mức lợi nhuận của chủ đầu tư không vượt 10% và các chủ đầu tư tuân thủ kỷ luật để đảm bảo lợi nhuận dưới mức này có vai trò lớn.

Thứ ba là khách hàng. Theo Chủ tịch HQC, chúng ta có giấc mơ thì phải có hành động, chăm chỉ làm việc. Người mua nhà muốn mua nhà 500-1 tỷ đồng thì cũng phải dành được 5-7 triệu đồng/ tháng để đảm bảo tài chính và NHTM có thể hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi vay mua nhà. Nếu đạt được như vậy thì có thể sở hữu giấc mơ nhà ở trong tầm tay.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định, trong các nhóm vấn đề, đâu đó, vẫn còn băn khoăn về vấn đề lãi suất, bởi khách hàng mua nhà ở xã hội khó có khả năng chịu chi phí lãi vay cao, trong khi đồng lương thu nhập thu hẹp. Bên cạnh đó, bài toán tiếp cận quỹ đất khiến nhiều địa phương vẫn chưa phát triển được.

“Việc thúc đẩy phát triển, giúp giâc mơ sở hữu nhà ở xã hội đâu đó trên dưới 20 triệu đồng/ m2 vẫn là giá trị, định hướng nhân văn tạo điều kiện tốt cho người nghèo. Chính phủ nên quy định các địa phương cần phải đưa việc phát triển nhà ở xã hội vào danh mục nhiệm vụ bắt buộc. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư nên chia sẻ bí quyết ứng dụng công nghệ để giảm chi phí xây dựng, phát triển dự án. Về lâu dài, vai trò chủ đạo vẫn là phải doanh nghiệp được Nhà nước bố trí quỹ đất cũng như hỗ trợ để doanh nghiệp trở thành “nhà thầu”; đồng thời phát triển mạnh hơn nữa nhà ở xã hội cho thuê. Đặc biệt, có nguồn vốn đầu tư hỗ trợ, không thể chỉ dựa vào tín dụng thương mại”, chuyên gia nhận định.