Nở rộ đầu tư bất động sản tỉnh lẻ (Kỳ II): Phất nhanh, vỡ mộng cũng chóng

Và trên thực tế đã có nhiều nhà đầu tư dồn hết tiền bạc nhưng rồi lại bỏ hoang đất với giấc mộng vỡ vụn.

Các chuyên gia cho rằng, việc đầu tư ở một thị trường mới nóng lên không phải đơn giản bởi ở các thị trường này, nguồn thông tin còn ít ỏi, sốt ảo, tin giả dễ xảy ra khiến các nhà đầu tư khó lòng đưa ra lựa chọn đúng đắn.

Nhiều mảnh đất "ăn theo" dự án với giấc mộng vỡ vụn

Thị trường tiềm năng

Trước nay, đầu tư bất động sản tỉnh lẻ đối với các nhà đầu tư là sự lựa chọn an toàn nhất, tuy không mang lại lợi nhuận nhanh chóng như ở Hà Nội hay TP HCM nhưng gần đây, một phần quan niệm đó đã được thay đổi. Chính nhờ việc các ông lớn bất động sản tấn công tỉnh lẻ đã châm ngòi cho sự sôi động của thị trường cũng như là tiền đề cho việc đẩy mạnh giá đất, nghiễm nhiên các khu đất ở đây được săn đón hơn bao giờ hết.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ cuối năm 2017, thị trường bất động sản tại các tỉnh phía Bắc có dấu hiệu nóng lên nhờ những dự án từ các chủ đầu tư lớn.

Điển hình là việc từ đầu năm tới nay, tại Hưng Yên, hàng loạt dự án mới đã được ra mắt như An Phú, Mountain View, Nam Vĩnh Yên, với tỷ lệ hấp thụ đất nền lên đến 70 – 80%. Cũng theo đó, tại Vĩnh Phúc và Bắc Giang, Điện Biên nhiều dự án cũng nhận được sự quan tâm của đông đảo giới đầu tư, giá cả chưa có dấu hiệu giảm nhiệt.

Tại thị trường bất động sản miền Trung, dự án liên tục mọc lên, các nhà đầu tư lại cùng nhau ôm đất đợi lên giá. Nằm ở khu vực Bắc Trung bộ, Nghệ An cũng là chốn lý tưởng có sự xuất hiện của dự án từ các ông lớn như: Tập đoàn T&T, Công ty CP Tập đoàn đầu tư xây dựng và du lịch Bảo Sơn, Tecco, Tổng Công ty xây dựng Lũng Lô, Công ty CP Xây dựng Vinaconex, Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Đại Thành, Công ty CP Đầu tư & Phát triển nhà Hà Nội số 30… Tổng mức đầu tư các dự án xây dựng đô thị, chung cư, biệt thự liền kề hiện nay trên địa bàn Nghệ An ước tính lên đến hơn 60.000 tỷ đồng.

Những năm gần đây, không thể phủ nhận một điều rằng Đà Nẵng đã làm rất tốt vai trò xây dựng đô thị, phát triển kinh tế của mình, cũng chính vì thế nơi đây dần trở thành một điểm hút vốn vô cùng mạnh mẽ từ các chủ đầu tư trong lẫn ngoài nước, giá cả luôn lên theo từng ngày.

Tại nhiều thời điểm, giá đất ở đây lên đến 100 - 150 triệu đồng/m2, không thua kém đất vàng Hà Nội. Thậm chí, giá đất tại khu vực ven biển dọc theo trục đường Võ Nguyên Giáp, mặt đường được xác định khoảng 300 triệu đồng/m2 (tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2017). Mà trong đó, có đến 80% các nhà đầu tư thứ cấp đến từ Hà Nội.

Ở khu vực phía Nam, đất nền các tỉnh Đồng Nai, TP Biên Hòa, Nhơn Trạch cũng tăng giá mạnh. Điển hình như dự án KĐT Long Hưng, ở giai đoạn đầu tư, dự án được bán ra với mức giả chỉ 7,5 triệu đồng/m2, thế nhưng hiện tại giá giao dịch trên thị trường đã tăng gấp đôi lên 14 - 15 triệu đồng.

Tại Nhơn Trạch, khu vực giáp Sài Gòn, đất nền lẻ nằm trong khu dân cư mới đã có giá 10 triệu đồng/m2, tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại các vị trí đắc địa hơn, giá đất có thể lên tới 15 triệu đồng/m2.

Rủi ro rình rập

Có thể nói, trong thời điểm các thành phố lớn như Hà Nội và Sài Gòn đang dần bão hòa về các dự án trung tâm thương mại, vui chơi giải trí, bán lẻ hay ngay cả về đất thì việc chuyển hướng sang các tỉnh lẻ chính là điều tất yếu.

Tuy nhiên, khi quyết định đầu tư vào một thì trường mới mẻ và còn khá ít dự án thì cũng đồng nghĩa với việc chấp nhận nhiều rủi ro. Trong đầu tư bất động sản, việc định giá các lô đất có thể chỉ trong khoảnh khắc đã cách nhau hàng tỷ đồng. Và trên thực tế, không ít lần các nhà đầu tư thứ cấp đã chạy theo các cơn sốt ảo, dồn hết vốn liếng đến khi đất về tay lại chỉ có thể để đấy vì mất giá.

Chẳng kể đâu xa, sự việc đặc khu kinh tế và sốt đất nông nghiệp đã gây nên nhiều hệ lụy thời gian gần đây. Khi mọi thông tin về Luật Đặc khu kinh tế mới chỉ nằm trên bản dự thảo, một cơn sốt đất nóng hơn bao giờ hết nổi lên, nhà nhà đổ xô đầu tư đất đặc khu, giá đất nông nghiệp bỗng nhiên lên đến chóng mặt. Nhiều nhà đầu tư dồn hết vốn liếng, đuổi theo giá ảo thị trường, nay khi luật đặc khu tạm dừng thông qua, những mảnh “đất vàng” kia trở lại là những thửa ruộng cằn cỗi.

Nhận định về thị trường bất động sản tỉnh lẻ, các tỉnh ven Hà Nội hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “Sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp ở các thị trường các tỉnh có nhiều khu công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Yên, Thái Nguyên rất dễ đẩy thị trường có nguy cơ sốt ảo. Khi đầu tư vào các dự án này, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ tính pháp lý của dự án, năng lực tài chính, uy tín của chủ đầu tư, quy hoạch của địa phương”.

Trên thực tế, việc các nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào bất động sản ở các tỉnh lẻ  thì chủ yếu là sự đầu tư ăn theo với các tập đoàn lớn mà không có sự tìm hiểu kỹ càng về thị trường. Việc bỏ qua công tác nghiên cứu thị trường sẽ khiến nhà đầu tư vướng vào các bẫy bong bóng bất động sản do cò đất, môi giới tại địa phương tung hỏa mù, tin sốt ảo.

Điển hình như tại Hà Nội, thời điểm 2008 – 2009 cũng đã rộ lên cơn sốt đất khi có thông tin huyện Mê Linh sát nhập về Hà Nội. Thời điểm đó, mỗi tấc đất Mê Linh có giá hàng chục triệu đồng, người người nhà nhà lao vào đấu giá rồi buôn đất tại các dự án khu vực này. Thế nhưng chỉ một năm sau đó, giá đất tuột dốc không phanh, hàng chục dự án bất động sản hầm hố một thời đến giờ vẫn nằm đắp chiếu im lìm.

Theo bà Nguyễn Hoài An Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu CBRE Hà Nội nhà đầu tư cần phải có sự cẩn trọng trong lựa chọn đầu tư, bởi chỉ có những khu vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh, hạ tầng phát triển tốt, thì mới có khả năng tăng giá, còn các khu vực khác khó có tiềm năng, nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt mà không nghiên cứu kỹ, rất dễ bị mắc kẹt, chôn vốn.

KỲ III: Cơ quan quản lý lên tiếng