Bất động sản công nghiệp còn là "con cưng"?

Thị trường khi công nghiệp phía Bắc đang có những tín hiệu tích cực hơn phía Nam

Trái chiều thị trường Bắc - Nam

Cụ thể, báo cáo quý III của JLL cho thấy, tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp ở 05 tỉnh công nghiệp trọng điểm tạm thời giảm nhẹ xuống mức 72%, thấp hơn so với quý 2/2021, do có thêm nguồn cung mới.

Trong đó, tại Thái Bình, Phú Thọ, Vĩnh Phúc cũng sôi động với nhiều dự án lớn. Thị trường nhà xưởng xây hoạt động ổn định, ỷ lệ lấp đầy đạt 89%.

Theo JLL, trong quý này, tỉnh Hưng Yên cũng tiếp tục đón chào nguồn cung mới từ khu công nghiệp Phố Nối A mở rộng, với tổng diện tích là 93ha do Hòa Phát làm chủ đầu tư.

Tại Bắc Ninh, khu công nghiệp Yên Phong 2C của Viglacera cũng đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và tiến hành xây dựng cơ sở mặt bằng được 70% diện tích quy hoạch, nâng tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc đạt khoảng 9.900ha.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn đón nhận thêm nguồn cung mới tại khu công nghiệp Nam Đình Vũ, Hải Phòng, nâng tổng nguồn cung nhà xưởng xây lên mức 2,1 triệu m2 sàn.

Tín hiệu tích cực cũng thể hiện ở việc các khu công nghiệp tại Bắc Ninh đã trở lại sản xuất từ tháng 7 và nguồn vốn FDI tiếp tục đổ vào khu vực, tập trung chủ yếu ở Hải Phòng và Bắc Ninh, đã giúp giá đất công nghiệp trung bình toàn khu vực tăng 6,1% so với cùng kì năm trước, đạt 108 USD/m2/chu kỳ thuê. Giá thuê nhà xưởng xây duy trì đà tăng 4,7% so với cùng kì năm trước, đạt 4,6 USD/m2/tháng trong quý 3/2021.

Trong khi đó, tại miền Nam, thời gian giãn cách kéo dài, trong quý này thị trường không ghi nhận giao dịch nào đáng chú ý ở cả lĩnh vực đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn lần lượt duy trì ở mức 85% và 87%.

Tổng quan thị trường Bất động sản công nghiệp phía Nam Quý III/2021

Thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng tương đối ảm đạm với duy nhất một nguồn cung mới được tung ra, từ dự án được xây dựng từ quý 1/2021. Tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 3,3 triệu m2. Mặc dù nhiều lĩnh vực sản xuất và các nhà đầu tư chưa thể triển khai các hoạt động mở rộng kinh doanh.

Nhiều thách thức mới

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp đang phải đối mặt với nhiều tác động từ các yếu tố liên quan.

Ghi nhận của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, quý vừa qua nhà cho công nhân thuê bị trả lại nhiều, ước đạt trên 30%. Chủ cho thuê phải hỗ trợ giá trung bình 20-30% cho các đối tượng còn thuê. Bất động sản cung cấp dịch vụ không thiết yếu phục vụ xung quanh khu công nghiệp không thể hoạt động.

Mặt khác, làn sóng công nhân lao động tại các khu công nghiệp phía Nam “hồi hương” về phía Bắc đang ngày một nhiều do “kiệt quệ” sau 4 tháng giãn cách. Vấn đề về nguồn nhân lực để phục hồi sản xuất tại các khu công nghiệp là điều đáng lo ngại.

Bên cạnh đó, số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến 20/9, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt 22,15 tỷ USD, tăng 4,4% so với cùng kỳ năm 2020. Vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài ước đạt 13,28 tỷ USD, giảm 3,5% so với cùng kỳ năm 2020.

Nhiều lo ngại về việc ông lớn FDI có thể rời khỏi Việt Nam khi giá thuê đang lên cao, mất ưu thế trong khu vực.

Ông David Jackson – chuyên gia từ Colliers Việt Nam nhận định, bất động sản KCN Việt Nam vẫn còn một số điểm nghẽn: Cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ và chi phí logistics chưa cạnh tranh, một số vấn đề về cơ chế và quy định pháp luật để thu hút các nhà đầu tư lớn. Nếu cải thiện được các điểm yếu này, thị trường có thể phát triển với tốc độ nhanh hơn và bền vững hơn.

Tuy nhiên, ở góc nhìn tích cực hơn, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, bất động sản KCN vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường địa ốc Việt Nam trong thời gian tới.

Ghi nhận từ các đơn vị kết nối, sau giãn cách, nhiều khách thuê, mua cũng đã bắt đầu cuộc tìm kiếm mặt bằng, kho xưởng xây sẵn mới để hoạt động sản xuất trở lại.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, đầu tư vào bất động sản công nghiệp là đầu tư mang tính chất dài hạn, không phụ thuộc vào yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh. Do đó, về mặt tổng quan, đây vẫn là phân khúc tiềm năng.

Song để lấy lại ưu thế, theo các chuyên gia, muốn thu hút đầu tư, Việt Nam sẽ phải cạnh tranh với Indodesia, Malaysia và Thái Lan về sự hấp dẫn của môi trường đầu tư và chất lượng thể chế.