Đầu tư văn phòng cho thuê

>> Thị trường văn phòng cho thuê: Kích hoạt kế hoạch kinh doanh linh hoạt

Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội

Đó là chia sẻ của bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cùng Diễn đàn Doanh nghiệp những dự báo về thị trường văn phòng cho thuê trong năm 2023.

- Giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng thì phân khúc văn phòng cho thuê tiếp tục là điểm sáng, dẫn dắt thị trường. Bà đánh giá như thế nào về triển vọng trong năm 2023?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Giá thị trường văn phòng trong năm 2022 đã tăng khá cao, đa phần nằm ở các dự án, còn ở các dự án cũ thực tế hầu như không tăng, một số dự án có xu hướng giảm. Do đó, xét về bình quân thị trường tăng không đáng kể, nhưng sang năm 2023, mức tăng sẽ thể hiện rõ rệt hơn rất nhiều tại các dự án văn phòng mới.

Thực tế Việt Nam có lợi thế đang hút FDI rất lớn, bản thân các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư về Việt Nam rất nhiều, các chủ đầu tư phát triển bất động sản văn phòng cũng đầu tư nghiêm túc hơn. Nên là giá thị trường văn phòng được kỳ vọng thu hẹp khoảng cách với giá thuê văn phòng tại TP HCM.

Đến năm 2024, giá văn phòng hạng A ở Hà Nội có thể lên đến 50USD/m2 (đã gồm phí dịch vụ), song với các tòa văn phòng hạng A cũ đã triển khai 10 – 15 năm và không có sự nâng cấp hay cải thiện tòa nhà thì giá thuê có thể giảm xuống, hoặc có thể bị loại khỏi phân khúc hạng A.

Nhìn tổng quan thị trường, các tòa văn phòng mới với chi phí đầu tư đã tăng lên, trước đây chi phí đầu tư văn phòng thấp hơn rất nhiều so với chung cư.

Ví dụ, tòa văn phòng hạng A cách đây 5 -7 năm có chi phí đầu tư khoảng 500 – 600 USD/m2, trong khi chi phí đầu tư chung cư rơi vào khoảng 750 – 800 USD. Đối với văn phòng hiện nay, để xây dựng một văn phòng hạng A có tiêu chuẩn quốc tế, có chứng chỉ xanh, chi phí đầu tư có thể lên đến 1000 – 1100 USD/m2, thậm chí có dự án lên tới 1600USD/m2. Có thể nói, chi phí đầu tư tăng lên vô hình chung đã đẩy giá thuê tăng lên.

Thế nhưng, ở Việt Nam có lợi thế thu hút FDI lớn đã giúp thu hút nguồn cầu về văn phòng hạng A. Trong những năm gần đây, Savills cũng đã đưa ra các nhận định về việc nguồn cầu thị trường tăng mạnh ở các doanh nghiệp công nghệ thông tin, sản xuất, tài chính ngân hàng, bảo hiểm.

Đây là phân khúc khách hàng có các yêu cầu về tiêu chuẩn của diện tích thuê văn phòng rất cao. Những tòa nhà cũ đã không còn đáp ứng được nhu cầu thuê của các nhóm khách hàng này, vô hình chung giúp tăng nguồn cầu cho các tòa nhà mới tốt hơn.

Do đó, ngoài triển vọng tăng giá, thị trường cũng hình thành 2 phân khúc khúc rõ ràng giữa các tòa nhà cũ và mới.

- Đâu sẽ là xu hướng của văn phòng trong thời gian tới thưa bà?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Tại Hà Nội, năm 2022 chứng kiến sự dịch chuyển của nhóm khách thuê ngành ngân hàng, tài chính, bảo hiểm từ khu vực trung tâm sang nội thành. Các công trình chất lượng cao với giá thuê cạnh tranh tại khu vực nội thành được khách thuê ưa chuộng, đặc biệt là các dự án được cấp chứng chỉ xanh với thông số kỹ thuật cao.

Trong năm 2022, tổng diện tích văn phòng đạt 2,15 triệu m2 với 189 dự án, tăng 1% nhờ sự gia nhập của tòa nhà Epic Tower tại quận Cầu Giấy với 22.800m2. Công suất và giá thuê văn phòng được cải thiện. Trong đó, hạng A dẫn đầu với giá thuê cao nhất, tăng 4% theo quý và 11% theo năm.

Tại TP HCM, đến năm 2022, các văn phòng “xanh” chiếm 20% tổng nguồn cung. Các dự án trong tương lai đang chạy đua để đạt được chứng chỉ xanh nhằm đáp ứng các cam kết về phát triển bền vững, thúc đẩy gia tăng nguồn cung xanh trong tương lai.

Đến năm 2025, sẽ có thêm 103.900 m2 NLA văn phòng xanh từ The METT và The Hallmark vào năm 2023 và The Nexus vào năm 2025.

Có thể thấy, các doanh nghiệp ngày càng ý thức về các tiêu chuẩn ESG. Không gian làm việc cần đáp ứng các nhu cầu về sức khỏe, tính linh hoạt và bền vững, cũng như năng suất và khả năng hợp tác.

>>> Chính phủ tiếp tục chỉ đạo "nóng" thị trường bất động sản

Văn phòng hạng A có thể mang tới lợi nhuận 70% trên doanh thu

- Thực tế cách đây 5 – 7 năm đã xuất hiện làn sóng các chủ đầu tư văn phòng cho thuê hạng A, thế nhưng sau đó lại chuyển sang thành officetel, hay xin chuyển đổi đất sang đầu tư loại hình khác. Liệu trong thời gian tới, các chủ đầu tư còn mặn mà với phân khúc này hay không, thưa bà?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Thực tế văn phòng là mảng có lợi tức đầu tư rất tốt, hấp dẫn, với trường hợp chủ đầu tư có lợi thế về tài chính. Bởi lẽ, với chung cư, khi doanh nghiệp bán hết giỏ hàng thì có thể thu hồi vốn và lãi, quy trình phát triển một dự án chung cư trung bình khoảng 5 năm, trong đó 3 năm xây dựng và 2 năm quản lý vận hành, bàn giao hết.

Nhưng với văn phòng, 50 năm chủ đầu tư vẫn có thể vận hành hoặc bán lại, đặc biệt với các tòa nhà đạt được tỷ lệ lấp đầy trung bình, tỷ suất lợi nhuận có thể lên đến 65 – 70% so với doanh thu. Đây là tỷ suất lợi nhuận rất tốt, bởi khách thuê văn phòng thường ký hợp đồng thuê 5 – 10 năm và không bị ảnh hưởng nhiều bởi kinh tế hay dịch bệnh, sự đi ngang của thị trường nhà ở.

Do vậy, những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, phát triển tòa nhà để xây dựng thương hiệu, dòng tiền đều thì có thể cân nhắc đầu tư dòng tài sản văn phòng.

Song, các chủ đầu tư cũng cần lưu ý mảng này cũng có phần hạn chế khi ít linh hoạt hơn trong khả năng mở rộng diện tích, vị trí. Ví dụ với chung cư, quỹ đất trung tâm hạn chế thì các chủ đầu tư có thể lựa chọn mở rộng về các huyện ngoại thành hay các tỉnh lân cận. Nhưng văn phòng thì phải đi theo vị trí ở các tổ hợp văn phòng.

Hà Nội đã chia thành 3 phân khu rất rõ ràng là Hoàn Kiếm – trung tâm tài chính kinh tế, chính trị; Khu phía Tây – các doanh nghiệp công nghệ thông tin, sản xuất; Khu Ba Đình – Đống Đa – Tây Hồ là khu vực giữa sắp tới có nguồn cung cao nhất.

Công ty là “buôn có bạn, bán có phường”, việc tách ra thành các phân khu như vậy giúp các công ty xác định dễ hơn trong lựa chọn mặt bằng thuê. Các chủ đầu tư cần có sự cân nhắc về vị trí khi lựa chọn đầu tư văn phòng hay dự án nhà ở.

- Xin cảm ơn bà!