>> Đẩy tín dụng ra nền kinh tế: Giải pháp nào?

Rào chắn tín dụng có thể khiến các dự án rơi vào tình trạng "dang dở"

Cụ thể, theo ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, Thông tư 06 đã tạo ra hàng rào bảo vệ quá cẩn trọng cho các ngân hàng.

Nút thắt vốn làm tắc dự án

CEO Đất Xanh miền Bắc phân tích, để triển khai dự án cho đến khi đủ điều kiện mở bán, thì phải bỏ ra 30 - 40% tổng mức đầu tư để chi trả cho các khoản tiền như: Chi phi giải phóng mặt bằng, tiền thuế đất, tiền triển khai xây dựng hạ tầng.

Trong khi đó, đa số các chủ đầu tư hiện nay chỉ khoảng 10 - 20% tổng vốn đầu tư tự có, doanh nghiệp nào “khỏe” thì cũng chỉ có khoảng 25% vốn tự có, còn lại 80% vốn là huy động từ ngân hàng và khách hàng.

Như vậy, nếu không vay được vốn ngân hàng thì các chủ đầu tư sẽ thiếu hụt 15 - 25% nguồn vốn để xây dựng đến khi dự án đủ điều kiện kinh doanh. Nếu chủ đầu tư không được vay ngân hàng thì gần như đại đa số các doanh nghiệp bất động sản sẽ không thể triển khai được dự án đến lúc đủ điều kiện bán nhà, trừ một số ít doanh nghiệp có tiềm lực kinh tế lớn.

Trên cương vị là chủ đầu tư, đồng thời cũng là đơn vị phân phối, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cũng cho rằng, việc hạn chế cho các đối tượng vay khiến doanh nghiệp sẽ rất khó khăn trong việc huy động vốn thông qua hợp tác đầu tư, cơ cấu lại cổ đông.

Theo ông Toản, việc hạn chế cho vay khi dự án “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” thực sự là đánh đố doanh nghiệp vì nếu đủ điều kiện thì doanh nghiệp đã có nhiều phương án huy động khác chưa kể tới gần như 90% các dự án hiện tại đều tắc về pháp lý, không đủ điều kiện cho vay theo Thông tư 06.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT GP Invest cũng cho rằng ngân hàng dùng pháp lý để hạn chế cho vay khiến doanh nghiệp bị siết đến 2 lần. 

“Đối với bất động sản, tiền sử dụng đất và tiền chi phí hạ tầng chiếm đến 60-70% tổng mức đầu tư dự án đều nên được cho vay ngay từ bước dự án bắt đầu được triển khai. Đặc biệt, có những dự án vốn đầu tư lên đến cả nghìn - chục nghìn tỷ thì càng cần vốn tín dụng ngay từ ban đầu. Nếu tín dụng bị siết như thế này thì bất động sản còn trông chờ gì ở tín dụng nữa, bất động sản phát triển làm sao được nữa”, ông Hiệp khẳng định.

>> Không nên bỏ phương pháp thặng dư tính giá đất

Cần xem xét lại 

Trước đó, lý giải về các quy định trong Thông tư 06, Ngân hàng Nhà nước cho biết, quy định ngân hàng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh chỉ áp dụng đối với các dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Dự án bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh và dự án bất động sản không đủ điều kiện pháp lý là khác nhau.

Đối với các dự án đầu tư đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, tổ chức tín dụng tiếp tục xem xét cho khách hàng vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh theo quy định.

Đồng thời, để đảm bảo kiểm soát rủi ro, trường hợp tổ chức tín dụng cho khách hàng vay đối với nhu cầu vốn này, Thông tư 06 bổ sung quy định tổ chức tín dụng phải có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng, đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thoả thuận, kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích.

NHNN thuyết minh, thực tiễn thời gian qua cho thấy việc cho vay đối với các nhu cầu vốn này để thực hiện dự án, mà dự án lại không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tiềm ẩn rủi ro do: (i) Các khoản hợp tác kinh doanh, góp vốn có thời gian góp vốn và lợi tức góp vốn cố định, không phụ thuộc vào kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị nhận góp vốn; mà nguồn trả nợ phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tiền của chủ đầu tư, khách hàng vay vốn không có nguồn trả nợ nào khác hoặc có thì không đáng kể so với số tiền vay vốn. (ii) Nếu dự án chưa bảo đảm tính pháp lý, điều kiện để triển khai (đơn cử như tài liệu thể hiện chủ đầu tư được phép huy động vốn theo quy định của pháp luật hoặc tài liệu thể hiện chủ đầu tư được phép triển khai dự án như Giấy chứng nhận đầu tư, Biên bản bàn giao đất, Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Giấy phép xây dựng,...) thì phát sinh rủi ro khi dự án không có nguồn thu, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng và vướng mắc trong việc xử lý tài sản đảm bảo.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, có lẽ Ngân hàng Nhà nước đang “cấm nhầm” đối tượng. Bởi lẽ, dự án bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh và dự án bất động sản không đủ điều kiện pháp lý là khác nhau.

Theo ông Châu, dự án bất động sản khi tạo lập được quỹ, được chấp thuận chủ trương đầu tư thì có nghĩa doanh nghiệp được công nhận đầu tư vì có đất. Dự án có thêm giấy phép xây dựng nữa thì rất tốt. Cái đó là đủ điều kiện pháp lý của dự án nhưng chưa đủ điều kiện kinh doanh.

"Lúc này, chủ đầu tư cần vay vốn thì lại cấm cho vay là sao? Doanh nghiệp đã có dự án, có tài sản đảm bảo, chứng minh được khả năng trả nợ. Tại sao không cho vay?", ông Lê Hoàng Châu đặt câu hỏi.

“Việc đóng chặt những cửa tín dụng như quy định của Thông tư 06, có thể dẫn tới kịch bản đổ vỡ vào cuối năm nay” - Ông Châu quan ngại. Vị này cho rằng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp tới quý III sẽ rất khó khăn. Các doanh nghiệp bất động sản chưa thể huy động được nguồn vốn từ khách hàng vì dự án ách tắc pháp lý.