Kẽ hở phát hành trái phiếu bất động sản

>>> "Rã băng" trái phiếu bất động sản

DĐDN đã có cuộc trao đổi cùng ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch HĐQT GP Invest xung quanh vấn đề này.

- Vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu sau thời gian trầm lắng. Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp mới phát hành và có cả doanh nghiệp chỉ mới thành lập chưa tròn 1 năm. Ông đánh giá như thế nào về sự trở lại này?

Theo các số liệu, năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng.

Điều này đã gây ra biến động phức tạp cho thị trường tài chính và ảnh hưởng lớn đến niềm tin của thị trường bất động sản. Thực tế, đây những trái phiếu riêng lẻ nhưng vẫn có giao dịch qua lại, những ảnh hưởng về tâm lý của trái phiếu riêng lẻ tới thị trường bất động sản và xây dựng là rất lớn.

Vừa qua, Nghị định 08 ra đời như một giải pháp tình thế, bởi nếu các chính sách này không được ban hành sẽ gây nên sự sụp đổ dây chuyền khác. Nghị định ra đời trong bối cảnh các doanh nghiệp đang nỗ lực phát hành trở lại nhằm mục đích huy động dòng tiền để trả nợ, hay thực hiện dự án, gỡ khó tình thế “gay go” hiện tại.

Tuy nhiên, như thực tế, việc phát hành vẫn còn những kẽ hở, chưa lấy lại được niềm tin vào thị trường. Đặc biệt, chưa có quy định được cụ thể bảo vệ được trái chủ một cách tốt nhất.

- Vậy, kẽ hở ở đây là gì thưa ông?

Nghị định 08 đã tạm hoãn các quy định về xếp hạng tín nhiệm và trái chủ chuyên nghiệp như quy định tại Nghị định 65 trước đó. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản vẫn có thể phát hành trái phiếu để trả nợ tiếp.

Thế nhưng, chưa có quy định giới hạn về khung phát hành của doanh nghiệp. Ví dụ như vốn chủ sở hữu của công ty là 1.000 tỷ đồng, chỉ nên cho phép phát hành 2 – 3 lần vốn này, chứ không thể phát hành bao nhiêu cũng được, bởi không thể nào trả được. Đó là cần một giới hạn, để không tiếp diễn tình hình xấu đi vì trái phiếu.

Hiện nay chúng ta có các quy định nới lỏng để doanh nghiệp phát hành trái phiếu không thể sụp đổ ngay, nhưng về lâu dài, cần giới hạn lại để thị trường trái phiếu được an toàn, lành mạnh.

Tháo gỡ pháp lý nhất là cho bất động sản sẽ là chìa khóa cho sự khôi phục của thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Ảnh: Linh Phong

Đây là một vấn đề lớn để “trị bệnh” một số doanh nghiệp đã "quá đà" trong việc phát hành trái phiếu để "ôm dự án". Tiếp đến là tổ chức môi giới trái phiếu phải có trách nhiệm vì người mua người bán không biết gì nhau, trong đó mua qua ngân hàng rất nhiều. Trách nhiệm của ngân hàng và công ty môi giới gắn với các công ty phát hành, để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra cho thị trường tài chính như thời gian vừa qua.

- Như vậy, người mua trái phiếu từ các doanh nghiệp bất động sản phát hành mới vẫn còn những rủi ro, thưa ông?

Doanh nghiệp phát hành mới có vốn chủ sở hữu 1 nhưng phát hành gấp nhiều, thậm chí hàng chục lần vốn, chính là kẽ hở mà không cẩn thận thì những người mới, không có kinh nghiệm gì có nguy cơ thiệt hại.

Đó cũng chính là nguyên nhân làm cho thị trường trái phiếu trơ nên tiềm ẩn nhiều rủi ro mà họ không tiên lượng được. Do đó, để lành mạnh thị trường tài chính và thị trường bất động sản, phải hạn chế phát hành trái phiếu bởi các quy định có ngưỡng tối thiểu.

- Theo ông. liệu việc doanh nghiệp bất động sản huy động vốn qua kênh trái phiếu có tiếp tục tạo thành làn sóng lớn như giai đoạn 2020 – 2021?

Theo tôi không thể có làn sóng phát hành trái phiếu lớn như các năm trước, bởi tâm lý thị trường đang rất dè chừng vởi trái phiếu. Việc huy động cho thị trường bất động sản thì vẫn phải tiến hành, nhưng người mua có tin tưởng xuống tiền hay không thì lại là chuyện khác.

Về phía doanh nghiệp, cần phải biết lượng sức mình, nếu sức có thể gánh được 60kg thì chỉ cần cần gánh 40kg thôi mới có thể đi được đường dài.

Đặc biệt với những khó khăn trên thị trường, doanh nghiệp cần phải tự cứu mình là tiết giảm lại kênh đầu tư, mức đầu tư sao cho phù hợp với sức khỏe của mình.

- Xin cảm ơn ông!