Thiếu hành lang pháp lý, mô hình bất động sản du lịch nông nghiệp khó phát triển

>> Tây Nguyên: Bất động sản nông nghiệp chờ thời

Hội nghị Giải pháp phát triển và Xúc tiến đầu tư: Bất động sản Du lịch Nông Nghiệp Việt Nam diễn ra mới đây tại Hà Nội (ảnh: MT)

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội nghị tổ chức với mong muốn đồng hành cùng các doanh nghiệp Bất động sản và địa phương, các ngành nhằm đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn thị trường bất động sản, trong đó có bất động sản nông – lâm – ngư nghiệp phục vụ ngành du lịch. Một trong các vấn đề quan trọng là: sự đồng bộ về luật, cơ chế chính sách đến quy hoạch và chương trình đầu tư phát triển, quản lý giữa các lĩnh vực: Du lịch – Bất động sản – Nông nghiệp – với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Còn nhiều tồn tại, bất cập

Chia sẻ tại Hội nghị, lãnh đạo Vụ Đất đai – Bộ TN&MT cho biết, thời gian vừa qua tại một số địa phương có xuất hiện mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) như: Hòa Bình, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Lâm Đồng, Đồng Nai, Long An và Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại mô hình này, các nhà đầu tư (cá nhân, doanh nghiệp) đã cho xây dựng mới, cải tạo các nhà tạm, lán trại thuộc các trang trại nông nghiệp, các khu đất nông nghiệp (rừng sản xuất...) tạo thành các khu nghỉ dưỡng để kinh doanh du lịch hoặc chuyển nhượng.

Việc xuất hiện mô hình farmstay là do nhu cầu của thị trường du lịch, thị trường bất động sản phát triển năng động, nhà đầu tư nghĩ ra nhiều mô hình để kinh doanh đáp ứng nhu cầu của xã hội. Phát triển loại hình du lịch farmstay có thể sẽ là hướng đi mới trong đầu tư và phát triển du lịch bền vững.

Song, lãnh đạo Vụ Đất đai cũng chỉ ra rằng hiện nay vẫn còn tồn tại, hạn chế do sai phạm về quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, pháp luật đất đai chưa quy định đầy đủ về các chính sách kết hợp kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái dưới tán rừng; các quy định về tách thửa đất nông nghiệp.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận phê duyệt dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng cơ sở lưu trú, huy động vốn trái phép là vi phạm pháp luật đất đai.

Trong khi đó, pháp luật đất đai chưa có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở lưu trú (farmstay) trên đất nông nghiệp, ngoài ra việc đầu tư mô hình farmstay tự phát ở một số địa phương có thể không đáp ứng điều kiện về kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Đồng quan điểm, Ths. Nguyễn Văn Chung, Cục Kinh tế hợp tác và Phát triển nông thôn, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cũng cho hay, một số hoạt động phi nông nghiệp kết hợp phát sinh như: Sơ chế, bảo quản, chế biến sản phẩm; lắp đặt hệ thống điện mặt trời phục vụ sản xuất; phát triển du lịch, nhưng chưa có quy định cụ thể cho việc xây dựng các công trình phục vụ sản xuất kinh doanh trên đất nông nghiệp và cho phép các trang trại được chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp dẫn đến việc nhiều trang trại “lách luật” xây dựng các công trình “tạm bợ” vừa mất mỹ quan vừa hạn chế hiệu quả sử dụng.

Ông Chung cho biết, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đã tham mưu xây dựng dự thảo Nghị định của Chính phủ về chính sách khuyến khích phát triển kinh tế trang trại. Ngày 22/8/2022 có văn bản xin ý kiến các Bộ, ngành, địa phương, các đơn vị liên quan và đăng tải trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Cổng thông tin điện tử Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn. Đến nay, dự thảo Nghị định đã được Bộ Tư pháp thẩm định và đang hoàn thiện để trình Chính phủ.

>> Tháo “vòng kim cô” cho nông nghiệp

Xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng

Theo ông Chung, cần phân loại trang trại thành 2 nhóm: Trang trại chuyên ngành nông nghiệp và trang trại tổng hợp, trong đó trang trại tổng hợp bao gồm cả trang trại kết hợp du lịch và hoạt động khác ngoài nông nghiệp.

Cần hành lang pháp lý cho Farmstay đi đúng hướng

Trong khi đó, theo Lãnh đạo Vụ Đất đai, để tạo hành lang pháp lý cho mô hình kinh doanh du lịch nông nghiệp, nông thôn (farmstay) phát triển đúng hướng, tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Bộ TN&MT đã đề xuất quy định về việc sử dụng đất kết hợp nhiều mục đích khác nhau, theo đó người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi để sử dụng đa mục đích theo quy định tại Điều 216 của Luật này; được sử dụng một diện tích đất theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Người sử dụng đất trồng lúa được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất trồng lúa nhưng không làm mất đi điều kiện cần thiết để trồng lúa theo quy hoạch, phù hợp với quy định của pháp luật; được sử dụng một phần diện tích đất xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn.

Đất được sử dụng đa mục đích, bao gồm đất nông nghiệp kết hợp với thương mại dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu. Việc sử dụng đất đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu không làm thay đổi mục đích sử dụng đất chính. Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của các thửa đất liền kề, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Đối với đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế; đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; đất có mặt nước kết hợp thương mại, dịch vụ và các mục đích phi nông nghiệp khác thì phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cũng đề xuất, Nhà nước cần nhanh chóng rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý về thị trường bất động sản nói chung và phân khúc thị trường bất động sản du lịch nông nghiệp nói riêng đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ. 

Khi hoàn thiện, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… cần bổ sung một số điều tạo cơ sở pháp lý nền tảng cho bất động sản du lịch nông nghiệp vận hành, phát triển thông suốt, đồng bộ, lành mạnh, sau đó cụ thể hóa hơn bằng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.