6 vướng mắc về công tác quy hoạch sử dụng đất quốc gia

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM• 15/06/2021 05:30

Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 định hướng rõ mục tiêu, phương hướng quy hoạch sử dụng đất, song Luật Đất đai 2013 và các luật chuyên ngành chưa thực sự đảm bảo tính liên kết, đồng bộ.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM.

Thứ nhất, về xác định vị trí của “quy hoạch sử dụng đất” trong hệ thống “các lớp quy hoạch” có sử dụng đất của các ngành quốc gia, chưa thể hiện được vị trí “lớp quy hoạch nền tảng” trong hệ thống “các lớp quy hoạch”.

“Quy hoạch sử dụng đất” theo quy định của Luật Đất đai 2013 cũng chưa thể hiện đầy đủ các không gian quy hoạch, mới tập trung chủ yếu vào việc “quy hoạch sử dụng đất” đối với không gian bề mặt của đất đai, chưa quy định “quy hoạch sử dụng đất đối với không gian bên trên mặt đất”; hoặc chưa quy định “quy hoạch sử dụng đất đối với không gian ngầm”; hoặc cũng chưa quy định “quy hoạch sử dụng đất theo tuyến”, ví dụ: Quy hoạch sử dụng đất các tuyến đường giao thông (đường bộ, đường sắt) qua nhiều đơn vị hành chính, nhất là liên tỉnh.

Bên cạnh đó, Khoản 5 Điều 40 Luật Đất đai 2013 cũng đã “giới hạn” phạm vi “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện” và cũng cho thấy mối liên kết giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch ngành.

Thứ hai, về việc lập “kế hoạch sử dụng đất” đối với “khu vực tư nhân” và vướng mắc do quy định dự án đầu tư có sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và phải có trong danh mục thu hồi đất cấp tỉnh.

Quy định cấp tỉnh phải lập “danh mục dự án cần thu hồi đất”; hoặc cấp huyện lập kế hoạch sử dụng đất phải “xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất”; hoặc quy định dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải “phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện” là không phù hợp và không sát với thực tiễn cuộc sống.

Hiệp hội nhận thấy cần phải có cơ chế xử lý khác, mà trong đó căn cứ pháp luật quan trọng nhất, bắt buộc các dự án đầu tư của khu vực tư nhân phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, quy hoạch ngành.

Nếu Luật Đất đai (mới) vẫn giữ quy định dự án đầu tư có sử dụng đất của khu vực tư nhân vẫn phải có trong “danh mục dự án cần thu hồi đất” cấp tỉnh và “kế hoạch sử dụng đất cấp huyện” thì nhà đầu tư tư nhân có thể đăng ký dự án đầu tư vào “kế hoạch sử dụng đất cấp huyện” của năm tiếp theo. Nhưng sẽ có trường hợp phát sinh dự án đầu tư mới của nhà đầu tư tư nhân cần được bổ sung thêm vào “danh mục dự án cần thu hồi đất” cấp tỉnh và “kế hoạch sử dụng đất cấp huyện” của năm đó.

Hiệp hội nhận thấy, công tác lập “quy hoạch tỉnh”, “kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh”, “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện” giữ vị trí rất quan trọng, định hướng cho hoạt động đầu tư, phát triển, theo đó “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện” phải phù hợp với “quy hoạch tỉnh” và trong trường hợp nhà đầu tư tư nhân đề xuất dự án đầu tư có sử dụng đất nhưng chưa nằm trong “quy hoạch sử dụng đất cấp huyện” thì cần phải xem xét điều chỉnh đồng bộ “quy hoạch tỉnh”.

Thứ ba, về động lực phát triển kinh tế xã hội từ công tác chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Hiệp hội nhận thấy, để khai thác, sử dụng có hiệu quả đất đai thì có 03 nhân tố giữ vai trò quyết định: Một là, nhân tố quy hoạch bao gồm quy hoạch tổng thể quốc gia; Quy hoạch sử dụng đất quốc gia; Quy hoạch vùng; Quy hoạch ngành quốc gia; Quy hoạch tỉnh; Quy hoạch đô thị, nông thôn; Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; Hai là, mục đích sử dụng đất, công năng sử dụng đất theo quy hoạch; Ba là, suất đầu tư trên đất càng cao thì hiệu quả sử dụng đất càng lớn.

Còn nhiều vướng mắc trong quy định về quy hoạch sử dụng đất.

Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang công năng mới, đặc biệt là trong các trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, hoặc từ đất sản xuất phi nông nghiệp sang đất thương mại dịch vụ, hoặc từ đất phi nông nghiệp không phải là ở sang đất ở, tạo ra “chênh lệch địa tô”, giá trị gia tăng mới, có thể tạo ra giá trị rất lớn.

Do vậy, Hiệp hội đề xuất hoàn thiện cơ chế lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, đi đôi với việc Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, phát triển đô thị và điểm dân cư nông thôn và tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư.

Thứ tư, về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất theo rà soát định kỳ, hoặc điều chỉnh cục bộ quy hoạch, đây là vấn đề lớn cần được xem xét kỹ lưỡng.

Bên cạnh đó, nên tham khảo kinh nghiệm quy hoạch phát triển của các nước tiên tiến, nhất là kinh nghiệm quy hoạch phát triển đô thị của Singapore, kết hợp xây dựng đô thị mới với chỉnh trang tái thiết đô thị cũ theo từng giai đoạn, vừa giải quyết nhà ở cho tuyệt đại đa số người dân, nhất là trên cơ sở quy hoạch đã thu hút được nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài.

Cần quy định chặt chẽ công tác lập, điều chỉnh quy hoạch, trong đó có quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo chất lượng quy hoạch thể hiện tầm nhìn của nhà nước và có tính khả thi, tạo nguồn lực từ đất đai để phát triển đất nước.

Thứ năm, về việc nên hay không nên giao cho tư nhân làm quy hoạch, không nên cực đoan, khi thì mời gọi tư nhân làm quy hoạch, khi thì không cho tư nhân làm quy hoạch.

Vấn đề quan trọng nhất, đó là cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trước hết là cán bộ lãnh đạo phải “có tầm, có tâm, có năng lực” để thẩm định, quyết định quy hoạch, trong đó có quy hoạch sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội và thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và có cơ chế kiểm soát “nguy cơ” nhà đầu tư tư nhân “lèo lái” quy hoạch vì lợi ích riêng.

Và thứ sáu, về sự cần thiết bổ sung thẩm quyền của “Thường trực Hội đồng nhân dân” cấp tỉnh, cấp huyện quyết định một số nội dung giữa hai kỳ họp Hội đồng nhân dân.

Một điểm “bất cập” khác có ảnh hưởng đến công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện là vai trò rất hạn chế của “Thường trực Hội đồng nhân dân” cấp tỉnh, cấp huyện, do chỉ là cơ quan thường trực của Hội đồng nhân dân cùng cấp, có nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định tại Điều 104 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015, nên không có thẩm quyền quyết định một số nội dung (như điều chỉnh cục bộ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất) giữa hai kỳ họp Hội đồng nhân dân (thông thường họp 2 kỳ/năm), nên không giải quyết kịp thời yêu cầu đề xuất sử dụng đất dự án của các nhà đầu tư.

Do vậy, đề nghị cần xem xét bổ sung thẩm quyền của “Thường trực Hội đồng nhân dân” cấp tỉnh, cấp huyện quyết định một số nội dung (như điều chỉnh cục bộ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất) giữa hai kỳ họp Hội đồng nhân dân. Trường hợp Hội đồng nhân dân có quyết định khác, thì thông báo cho Ủy ban nhân dân để thực hiện theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân.