Ba tỷ đồng và bất động sản cao cấp

Theo Dự thảo thông tư quy định hệ số rủi ro mà NHNN đang xây dựng, các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỉ đồng sẽ có hệ số rủi ro là 150%. Việc áp dụng này hướng mục tiêu các nhà băng sẽ phải thận trọng hơn khi cho đối tượng là những nhà đầu tư vay để mua bất động sản cao cấp. Bởi vì khi hệ số rủi ro khoản vay tăng, chỉ số an toàn vốn (CAR) cũng sẽ giảm. Đây được xem là một giải pháp kỹ thuật hiệu quả để hạn chế cho cá nhân vay vốn lớn.

Một dự án quy mô lớn của Novaland thuộc khu Đông TP HCM. Ảnh: H.T

Trên thực tế, với khoản vay 3 tỷ đồng làm đòn bẩy tài chính, một nhà đầu tư địa ốc có thể có quyền chọn rất nhiều món trong “rổ hàng”. Ví dụ, một sản phẩm bất động sản nghĩ dưỡng là biệt thự nghỉ dưỡng, diện tích từ 70m2 trở lên, tại khu vực Mũi Né - Phan Thiết, nơi được cho sẽ là một tâm điểm của bất động sản nghỉ dưỡng 2019, giá từ khoảng 4-5 tỷ đồng trên căn. Khoản vay 3 tỷ đồng trên tài sản đảm bảo là tài sản hình thành trong tương lai, ước khoảng gần 70% giá trị sản phẩm, đủ để nhà đầu tư có quyền “đặt chỗ” tại khu vực này.

Tương tự, tại khu vực TP HCM, từ khoản vay 3 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể có đòn bẩy để lựa chọn sản phẩm dự án từ hợp đồng đặt chỗ sơ cấp với chủ đầu tư hoặc thứ cấp mua đi bán lại, cho các dòng căn hộ cao cấp, ở khu vực “sang chảnh” của Vinhomes Central Park hoặc các dự án thuộc Novaland, Thảo Điền...

Do đó, hoàn toàn có lý khi cơ quan quản lý muốn siết tín dụng vào bất động sản cao cấp, thì tính áp nâng hệ số rủi ro của các khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên. Bởi có 3 tỷ đồng tiền vay, nhà đầu tư có thể ra quyết định được rất nhiều.

Tuy nhiên, để có 3 tỷ đồng tiền vay từ phía ngân hàng, thông thường nhà đầu tư ngoài định mức tín nhiệm không có “vết đen”, dư nợ xấu trong hệ thống, điểm quan trọng là phải có tài sản đảm bảo thế chấp khoản vay và chứng minh tài chính để đảm bảo khả năng hoàn trả nợ vay. Ở góc độ tài sản đảm bảo thế chấp, chưa bàn đến việc áp hệ số rủi ro theo quy định cũ hay theo dự thảo mới, thì mấu chốt vẫn là ngân hàng xác định chất lượng tài sản đó như thế nào.

Với các khoản vay phục vụ đời sống từ trên 1 tỷ đồng trở lên, thông thường, rất ít tổ chức cho vay không có tài sản đảm bảo. Và một khi có tài sản đảm bảo, họ cũng tổ chức đánh giá chặt về chất lượng tài sản đó. Nếu là tài sản đảm bảo chính là tài sản hình thành trong tương lai, thì khoản vay được xác định trên tỷ lệ bao nhiêu phần trăm của giá trị tài sản rất quan trọng.

Sau hệ lụy nợ xấu của giai đoạn 2008, các ngân hàng đã rất thận trọng để tránh cho vay hai lần (tức cho vay cả chủ đầu tư lẫn người vay mua lại trên cùng một dự án/ tài sản), cũng như tránh định giá cao. Trên cơ sở đó chỉ cần có tài sản đảm bảo có chất lượng, và ngân hàng có dòng vốn tốt không bị áp lực của đảm bảo CAR theo quy định mới, việc cho vay vẫn có thể diễn ra bình thường. Hay nói cách khác áp hệ số rủi ro cao sẽ không “làm khó” được bên vay và bên cho vay mà chỉ hạn chế các quyết định “đầu cơ” và nâng chất tín dụng địa ốc.