Ba xu hướng định hình thị trường bất động sản công nghiệp năm 2022

>>>Bất động sản công nghiệp: Thay đổi để bắt kịp xu hướng

Một là, mở rộng sản xuất được thúc đẩy bởi cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Vndirect Research cho rằng, với lợi thế nguồn lực lao động trẻ và dồi dào, cùng với chi phí hoạt động thấp và các ưu đãi thuế, Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI trong dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh chiến lược “Trung Quốc+1”.

Bên cạnh đó, với các hiệp định thương mại mới như RCEP và EVFTA bên cạnh các FTA hiện hữu khác, sẽ giúp thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư sản xuất và duy trì dòng vốn FDI vào Việt Nam trong những năm tới. Do đó, Vndirect Research kỳ vọng dòng vốn FDI sẽ chảy vào Việt Nam mạnh mẽ hơn trong năm 2022.

“Chúng tôi quan sát thấy cả doanh nghiệp nước ngoài và nội địa đang tích cực mở rộng sản xuất nhờ nền tảng sản xuất vững chắc của Việt Nam như LG Electronics, Intel, Mitsubishi Motors, O.N Vina. Theo Houselink, có 193 dự án mở rộng sản xuất (3.816ha diện tích đất) đang được xây dựng trong 8 tháng năm 2021, với tổng vốn đầu tư là 6 tỷ USD. Do đó, chúng tôi cho rằng xu hướng mở rộng sản xuất vẫn còn mạnh mẽ trong năm 2022”, chuyên gia của Vndirect Research nhận định.

Hai là, thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất khu công nghiệp cho các dịch vụ kho bãi.

Vndirect Research cho biết, doanh thu từ thương mại điện tử của Việt Nam đang bùng nổ, với tốc độ tăng trưởng kép ước tính đạt 44,9% lên 52 tỷ USD trong giai đoạn 2020-25. Theo CBRE Châu Á, doanh thu từ thương mại điện tử đạt khoảng 25-27 tỷ USD ước tính sẽ yêu cầu thêm khoảng 350.000m2 diện tích kho mới, tương đương với yêu cầu hơn 700.000m2 kho bãi trong năm 2025 cho Việt Nam.

Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai. Chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chi phí vận tải chiếm 45%-70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định (bao gồm cả bất động sản) chỉ chiếm 3%-6%. Do đó, kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ.

Ba là, tập trung mở rộng nguồn cung KCN phía Nam vào năm 2022. Theo Vndirect Research, diện tích đất KCN ở phía Nam dự kiến sẽ tăng thêm hơn 3.500ha trong năm 2022 để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong khu vực, chủ yếu từ Đồng Nai, Bình Dương và Long An.

Cơ sở hạ tầng đang được đẩy mạnh phát triển với các dự án sắp và đang được triển khai như 11 dự án thành phần cao tốc Bắc Nam, đường cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận và giai đoạn một của dự án sân bay quốc tế Long Thành.

>>>Bất động sản công nghiệp còn là "con cưng"?

“Chúng tôi tin rằng nhà kho và nhà xưởng xây dựng sẵn sẽ tiếp tục thu hút trong năm 2022 với việc hàng loạt chủ đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội gia nhập vào thị trường này. CBRE dự báo tăng trưởng lợi nhuận kép của nguồn cung mới NK/NXXS lần lượt là 22%/14% ở phía Nam và 46%/10% tại phía Bắc trong giai đoạn 2021-2023”, Vndirect Research nhận định.

Mặc dù vậy, các chuyên gia của Vndirect Research cũng đưa ra các rủi ro về tăng giá, cũng như những rủi ro về giảm giá.

Đối với những rủi ro tăng giá, Vndirect Research cho rằng, khi RCEP có hiệu lực từ ngày 1/1/2022 có thể mang lại cho KCN một cú hích và đánh dấu cột mốc quan trọng cho các nước ASEAN có thể trở thành một trung tâm sản xuất toàn cầu. RCEP không chỉ duy trì sự cởi mở thương mại mà còn giúp tăng cường kết nối giữa ASEAN với Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản, vốn dẫn đầu về các ngành công nghiệp điện tử, ô tô, dệt và may mặc.

Bên cạnh đó, Nghị định mới về quản lý KCN và KKT công bố dự thảo vào 07/06/2021 sớm được phê duyệt, điều này sẽ tạo khung pháp lý cho các hoạt động đầu tư phát triển các KCN và KKT.

Ngoài ra nghị định mới sẽ bổ sung quy định về việc xử lý các trường hợp chủ đầu tư tăng giá thuê trên 30% so với giá thuê đã đăng ký với địa phương quản lý; hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ, công nghiệp hỗ trợ và doanh nghiệp đổi mới sáng tạo; rút ngắn thời gian cấp giấy phép.

Về rủi ro giảm giá, theo Vndirect Research, giá thuê đất tiếp tục tăng cao có thể làm mất lợi thế chi phí hoạt động thấp của Việt Nam và sự cạnh tranh ngày càng tăng từ các nước trong khu vực.

Không chỉ Việt Nam mà các nước lân cận cũng nhanh chóng bổ sung thành lập các khu công nghiệp mới. Indonesia thành lập KCN 4.000ha vào năm 2020, Myanmar hợp tác với Hàn Quốc, Thái Lan, Singapore thành lập KCN Myanmar Singapore (436ha), Yangon Amata Smart và Eco City (800ha) để thu hút thêm các công ty sản xuất nước ngoài.