>>> Trái phiếu bất động sản (kỳ 2): Quan hệ "thân gia" trên thị trường Việt Nam

Lợi nhuận ngành BĐS có thể bị ảnh hưởng

Hiện nay, các nhà phát triển bất động sản (BĐS) đang phải đối mặt với khủng hoảng tiền mặt. NHNN đã tăng cường giám sát việc cho vay của ngân hàng đối với các nhà phát triển và người mua nhà để ngăn chặn thị trường bất động sản quá nóng. Tăng trưởng tín dụng từ đầu năm đến nay (cuối tháng 10: +11,5%) đã gần chạm ngưỡng cho phép của NHNN (+14%) và các ngân hàng đã được yêu cầu ưu tiên tín dụng cho các ngành sản xuất, khiến dư địa cho vay ở BĐS còn ít.

Bên cạnh đó, MSVN cho rằng nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đã bị thắt chặt do cơ quan quản lý kiểm soát các hành vi vi phạm trên thị trường và các quy định nghiêm ngặt hơn khiến nhu cầu của các nhà đầu tư đang giảm dần. Giá trị trái phiếu phát hành trong 10 tháng năm 2022 thấp hơn -63,3% so với cùng kỳ năm trước. Chính phủ đã thắt chặt các quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và hạn chế tái cấp vốn cho họ.

Cùng với các vấn đề trên, diễn biến thị trường với việc một số nhà phát triển BĐS đang xoay sở mua lại trước hạn trái phiếu đã phát hành trước đó trong bối cảnh lo ngại rằng các đợt phát hành trước đó đã vi phạm các quy định, đặc biệt là sau vụ bắt giữ nữ chủ tịch của Vạn Thịnh Phát vào tháng 10 vì gian lận trái phiếu, đè nặng áp lực thanh khoản của doanh nghiệp BĐS. Giá trị TPDN được mua lại trước hạn đã tăng +41,9% n/n trong 10 tháng 2022. Các nhà phát triển, bao gồm cả nhà phát triển niêm yết lớn top đầu, đã buộc phải tạm dừng xây dựng, sa thải nhân viên và thực hiện các biện pháp cắt giảm chi phí khác để giải quyết các khoản nợ trong bối cảnh khủng hoảng thanh khoản.

Vì vậy, MSVN cho rằng những thách thức trong ngành bất động sản có thể sẽ kéo dài sang năm tới. Lợi nhuận sẽ bị ảnh hưởng do nhu cầu của người mua nhà thấp hơn do NHNN tăng lãi suất mạnh kéo chi phí lãi vay cao hơn. Các chủ đầu tư sẽ cần củng cố vị thế thanh khoản để hoàn trả 322.864 tỷ đồng (13 tỷ USD) trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong hai năm tới. Khả năng tiếp cận các nguồn vốn mới có thể vẫn bị hạn chế trong bối cảnh NHNN giám sát chặt chẽ các khoản vay ngân hàng, chi phí vay trong nước cao, nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường trái phiếu và điều kiện tài chính toàn cầu thắt chặt. Các ngân hàng sẽ được cấp hạn ngạch tín dụng mới cho năm tới. Điều này sẽ giúp các ngân hàng có thể cung cấp nhiều khoản vay hơn cho ngành bất động sản, nhưng họ có thể thận trọng trong việc cấp tín dụng do chỉ đạo của NHNN về cho vay bất động sản và sức khỏe tài chính đang suy giảm của các nhà phát triển.

>>> TÀI CHÍNH ĐA CHIỀU: "Tử huyệt" - Trái phiếu doanh nghiệp?

Theo thống kê của MSVN, tài sản của các nhà phát triển bị ràng buộc trong hàng tồn kho kém thanh khoản (ví dụ: các dự án bị đình trệ chưa hoàn thành), tính đến 9 tháng 2022 chiếm hơn một nửa giá trị tài sản kết hợp của 45 nhà phát triển lớn. Hầu hết các nhà phát triển được niêm yết đều có tỷ lệ thanh toán nhanh thấp hơn 1, một dấu hiệu cho thấy sự hạn chế thanh khoản của vốn lưu động.

Theo đó, một số nhà phát triển có thể tiếp tục đối mặt với căng thẳng về thanh khoản và tái cấp vốn vào năm 2023 khi trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu trong nước. Các biện pháp cắt giảm chi phí được thực hiện trong năm nay có thể tiếp tục ở quy mô rộng hơn, làm giảm việc làm và ảnh hưởng đến đầu tư khi các dự án xây dựng và kế hoạch đầu tư vốn bị đình trệ. Việc tạm dừng xây dựng sẽ ảnh hưởng lan truyền đến lợi nhuận của các nhà cung cấp và nhà thầu phụ. Tâm lý bi quan, lãi suất vay thế chấp cao và việc các nhà phát triển buộc phải bán tài sản bất động sản với giá chiết khấu để huy động tiền mặt có thể gây áp lực lên giá bất động sản, điều này có thể dẫn đến tiêu dùng hộ gia đình yếu hơn thông qua các ảnh hưởng đến tài sản.

MSVN cho rằng suy thoái BĐS có thể ảnh hưởng đến chất lượng tài sản của các ngân hàng. Bất động sản và các ngành liên quan, xây dựng và tài chính chiếm 15,6% GDP thực vào năm 2021. Trong khi sự căng thẳng tái cấp vốn chỉ xảy ra cục bộ ở một số nhà phát triển có đòn bẩy cao vẫn có thể nằm trong vùng kiểm soát của Nhà nước, nhưng Nhà nước có thể sẽ can thiệp nếu cuộc khủng hoảng có nguy cơ mở rộng thành một sự kiện mang tính hệ thống.

"Chính phủ dường như không muốn xảy ra tình trạng vỡ nợ hoặc phá sản trên diện rộng ở các nhà phát triển lớn, điều này sẽ dẫn đến sự suy giảm chất lượng tài sản của các ngân hàng và là một trở ngại cơ cấu đáng kể làm lung lay niềm tin dài hạn. NHNN có nhiều công cụ để giảm bớt khủng hoảng thanh khoản, bao gồm cung cấp thêm thanh khoản cho hệ thống ngân hàng, nâng hạn ngạch tín dụng ngân hàng, nới lỏng hạn chế trái phiếu có mục tiêu, chỉ đạo các ngân hàng có vốn Nhà nước cho vay và cắt giảm chính sách. giá. Chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng vẫn ở mức lành mạnh, với tỷ lệ nợ xấu ở mức 1,7% (trên bảng cân đối kế toán) và 4% (tổng cộng). Rủi ro cho vay đối với các nhà phát triển đứng ở mức khoảng 7% tổng tín dụng", Phòng Nghiên cứu Phân tích KHCN của MSVN đánh giá.

Tuy nhiên một điều cũng cần lưu ý là không phải mọi cánh cửa đều đóng với vốn/ thanh khoản cho BĐS. 

Chờ giá trị "vốn mồi"

Theo chia sẻ của TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia, trong 200 nghìn tỷ đồng thuộc khoảng room tín dụng 1,5%-2% mà NHNN cho biết vừa nới thêm, và là dư địa còn trong nền kinh tế được giải ngân từ nay đến cuối năm, sẽ có khoảng 40.000 tỷ đồng được đưa vào bất động sản. Ông tin rằng dòng tiền này sẽ không chảy vào đầu cơ.

Một số nhà đầu tư trên thị trường cho rằng với khoảng 40.000 tỷ đồng dự kiến chảy vào thị trường bất động sản phân khúc ít rủi ro, thực tế "không nhằm nhò" so với khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phải đáo hạn trong 2023 (ước tính lớn gấp 2 lần so với khối lượng của 2022); mà một phần tỷ trọng rất lớn trong đó là trái phiếu bát động sản. Nhưng theo như TS. Cấn Văn Lực phân tích: “Giả sử lượng vốn tín dụng bình quân hiện nay khoảng 20% dành cho thị trường bất động sản, trong đó 67% cho vay mua nhà, còn lại 33% cho vay để đầu tư như số liệu đã báo cáo. Nếu theo số liệu đó, khoảng 40.000 tỷ đồng trong số 200.000 tỷ đồng có thể sẽ dành cho thị trường bất động sản. Đó là lượng tiền rất lớn”.

Chuyên gia kinh tế cũng nhắc lại thời điểm năm 2013, gói giải cứu bất động sản khi đó là 30.000 tỷ, thấp hơn con số 40.000 tỷ, nhưng thị trường cũng bắt đầu bứt phá. “Đôi khi điều này tạo ra niềm tin. Người dân, doanh nghiệp bắt đầu đầu tư trở lại, sẵn sàng xuống tiền”, ông nói.

Cần nhớ rằng tiền trong nền kinh tế sẽ luôn chuyển động và đối với vấn đề thanh khoản của thị trường bất động sản bao gồm nợ trái phiếu khủng đang bị chất lại, các chuyên gia tin rằng không nhất thiết có "đối ứng" đúng bằng từng đó tiền mặt để "xóa nợ" mới có thể tất toán, làm lại, mà đôi khi chỉ cần một khoản vốn mồi nhất định, sẽ khơi nhiệt thị trường ấm lên.

Bên cạnh đó, thị trường cũng đang đặt niềm tin vào quyết tâm sửa Nghị định 65, có thể là để "chữa cháy" và đồng thời cũng tạo bước đệm để thị trường sớm đi vào quỹ đạo ổn định. Theo đó, những cảnh báo về vấn đề thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản và câu chuyện khan hiếm tiền mặt là không thể xem nhẹ; song cũng không hoàn toàn là bức tranh tương lai bi quan.