Bất động sản thời khó (Kỳ 3): Giải pháp nào cho thị trường?

>>Khó xác định giá đất theo thị trường

Mới đây, Bộ Xây dựng cho biết sẽ kiến nghị Quốc hội, Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cấp cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Nếu kiến nghị thành hiện thực sẽ là đòn bẩy quan trọng để thúc đẩy nguồn cung của thị trường bất động sản cho nhu cầu nhà ở của người dân.

Về nguồn vốn để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp địa ốc, tại cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước, hầu hết các doanh nghiệp, các chuyên gia kinh tế đều cho rằng khơi thông nguồn tín dụng là một trong những giải pháp cần thiết nhất mà Ngân hàng Nhà nước và Chính phủ cần tạo điều kiện cho thị trường với các quyết sách kịp thời.

Cũng tại cuộc họp các doanh nghiệp bất động sản đã đề xuất với ngân hàng nhà nước giữ nguyên nhóm nợ, không phân biệt hệ số rủi ro, cần có hướng dẫn về tín dụng đối với việc phát triển khu đô thị, mở room tín dụng riêng cho địa ốc, hỗ trợ tín dụng cho phân khúc nhà ở xã hội. Đồng thời, có cơ chế riêng về tín dụng bất động sản du lịch (condotel), miễn giảm lãi, điều kiện vay vốn, sửa Thông tư 16 cho phép cấp tín dụng để cơ cấu lại khoản vay, nên có gói hỗ trợ lãi suất như gói 30.000 tỷ đồng đã ban hành.

Để giúp các doanh nghiệp bất động sản giải quyết cơn khát về vốn, Ngân hàng Nhà nước nên mở room thêm hạn mức tín dụng, có chính sách tái cơ cấu nợ, giãn nợ cho khách hàng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản đảm bảo, làm rõ một số vấn đề về mục đích vay vốn, tạo điều kiện vay với người mua nhà…Để đảm bảo cho hệ thống tín dụng an toàn, cần giảm lãi suất huy động, giảm lãi suất cho vay để đến quý 3 năm 2023 trở về mức như năm 2021.

Đặc biệt về trái phiếu, nên giãn thời gian thực hiện thêm 01 năm. Một trong những giải pháp của HOREA rất khả thi được các doanh nghiệp địa ốc và chuyên gia kinh tế đánh giá cao là về cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm.

Cốt lõi của vấn đề này chính là tạo điều kiện để dòng tiền mới được đưa vào thị trường bất động sản là rất thiết thực để giải quyết vấn đề vốn vì hiện nay điều kiện vay còn quá khắc khe, nhiều thủ tục giấy tờ khiến cho các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng để duy trì phát triển.

Để tháo gỡ những vấn đề thủ tục pháp lý cần có sự phối hợp đồng bộ từ vi mô đến vĩ mô. Từ việc sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, ban hành các văn bản nghị định của Chính phủ đến các địa phương.

Trong bối cảnh hiện nay, Chính phủ cần ban hành các nghị định kịp thời với tình hình cụ thể hiện tại để tháo gỡ ngay những vướng mắc của thị trường bất động sản như nghị định về đất đai, Nghị định quy định về quy trình, thủ tục hành chính đầu tư xây dựng các dự án, nhà ở, đô thị để thống nhất về thủ tục hành chính ở trong toàn quốc.

Nghị quyết 33/NQ-CP năm 2023 về giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, nghị quyết mang lại thông tin tích cực cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Nghị quyết 33 sẽ tạo ra động lực phát triển phân khúc nhà ở xã hội, người có thu nhập thấp.

Cụ thể, các vấn đề về quy hoạch, bố trí quỹ đất, quyền lợi và ưu đãi chủ đầu tư, xác định giá và đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội đã được định hướng rõ ràng. Chính phủ cũng đã giao Ngân hàng Nhà nước triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn góp của 4 ngân hàng lớn, cho chủ đầu tư, người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Mức lãi suất gói tín dụng này sẽ thấp hơn 1,5-2% lãi suất vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại Nhà nước trong từng thời kỳ.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ, gói 120.000 tỷ đồng mà ngân hàng vừa công bố là liều thuốc bổ có giá trị đối với thị trường. Nhưng cũng cần quy định rất cụ thể, trong đó quy định rõ đối tượng những nhóm nào được tiếp cận nguồn vốn này.

Bên cạnh những giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, chính các doanh nghiệp địa ốc cũng cần phải tái cấu trúc lại chính mình, tái cấu trúc lại các sản phẩm để phù hợp với thu nhập và nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư. Đảm bảo đưa ra thị trường các sản phẩm tốt bao gồm tính pháp lý và công năng sử dụng phù hợp không quá tầm nhu cầu.

Tái cấu trúc quản trị doanh nghiệp từ nhân sự đến nguồn vốn trong thời điểm hiện tại để đảm bảo vận hành ổn định bên cạnh duy trì nguồn vốn để kinh doanh phát triển dự án và có nguồn vốn đối ứng dự trữ để hỗ trợ bán hàng và hoàn thiện hạ tầng.