Cải cách thủ tục chuyển nhượng dự án

Ngày 28/12/2022, Bộ Xây dựng đã trình Bộ Tư pháp bản dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để phục vụ thẩm định (Dự thảo 3). Điểm mới đáng chú ý so với bản dự thảo xin ý kiến hồi tháng 9/2022 (Dự thảo 2) là cơ quan chủ trì soạn thảo đã sửa quy định về thủ tục cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án theo hướng “giảm tải” cho chủ đầu tư.

“Bình mới, rượu cũ”

Tại bản Dự thảo 2 trước đây, cơ quan soạn thảo đề xuất: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định, chấp thuận; Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do Thủ tướng quyết định, chấp thuận (Điều 45), tức là vẫn duy trì quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Cấp nào quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án.

Quy định như trên chưa phù hợp với quan điểm đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính... trong xây dựng pháp luật bởi theo Luật Đầu tư năm 2020 thì dự án khu đô thị có quy mô từ 300ha trở lên thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng, nhà đầu tư chỉ chuyển nhượng một phần dự án đối với lô đất quy mô 1.000m2 cũng phải trình hồ sơ để Thủ tướng cho phép là hết sức bất cập.

Tại Dự thảo 3 vừa trình Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng đề xuất theo hướng trường hợp dự án BĐS do Thủ tướng quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư thì thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng thuộc Thủ tướng nếu chuyển nhượng toàn bộ dự án; còn trường hợp chuyển nhượng một phần dự án sẽ phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng (Điều 42).

Đây là sự sửa đổi mang tính “cải cách”, tuy nhiên tôi cho rằng chưa triệt để. Thứ nhất, nếu xuất phát từ quan điểm xây dựng luật là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền thì cần phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án bất động sản cho UBND cấp tỉnh.

Bởi khác với việc quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án lần đầu (cần xem xét, đánh giá năng lực nhà đầu tư, đánh giá hiệu quả, sự cần thiết triển khai dự án, đánh giá sự phù hợp của dự án với các loại quy hoạch...) thì đến bước này, nhà đầu tư là bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án đều phải đáp ứng các điều kiện về năng lực; dự án đã GPMB, hoàn thành nghĩa vụ tài chính... nên không cần thiết Thủ tướng phải xem xét để cho phép/không cho phép chuyển nhượng dự án. Trường hợp này cần phân cấp toàn bộ cho địa phương để đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian thực hiện.

Thứ hai, nếu quy định Thủ tướng cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án; UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng một phần dự án thì nhà đầu tư tất yếu sẽ tìm cách “lách” để tránh phải trình hồ sơ lên Thủ tướng. Chẳng hạn thay vì chuyển nhượng toàn bộ dự án quy mô 500ha, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ chỉ chuyển nhượng một phần dự án quy mô 499ha và giữ lại một ô đất quy mô 1ha, trường hợp này vẫn là chuyển nhượng một phần dự án và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng vẫn thuộc UBND cấp tỉnh.

 >>> "Điểm mờ" trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Và thứ ba, mặc dù trường hợp cho phép chuyển nhượng một phần dự án nêu trên thuộc UBND cấp tỉnh nhưng dự thảo vẫn quy định UBND cấp tỉnh phải lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành, cơ quan có liên quan trước khi cho phép chuyển nhượng. Như vậy vẫn phải thực hiện thủ tục tại các cơ quan trung ương và thời gian thẩm định, lấy ý kiến không rút ngắn được bao nhiêu (chỉ thiếu bước Văn phòng Chính phủ tổng hợp để báo cáo Thủ tướng ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án).

Giảm tải hay “gia tải”

Trong Tờ trình số 67/TTr-BXD ngày 28/12/2022 kèm theo hồ sơ thẩm định dự thảo luật, cơ quan chủ trì soạn thảo nêu quan điểm xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là: “Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện...”.

Mặc dù vậy, một số chính sách cụ thể trong Dự thảo 3 dường như vẫn chưa bám sát quan điểm về đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính cho doanh nghiệp. Thủ tục cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS là ví dụ tiêu biểu (trong tên thủ tục chứa thuật ngữ “cho phép” đã mang nặng tính chất xin - cho).

Theo pháp luật hiện hành, đối với dự án BĐS mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản… (theo Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020).

Sự phân chia thẩm quyền xử lý thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo 2 ngành luật khác nhau hiện nay dẫn đến “phân mảnh” thẩm quyền, thiếu luận chứng rõ ràng về lý do phải phân tách thành 2 trường hợp riêng biệt, thực hiện theo 2 luật riêng, với 2 cơ quan đầu mối xử lý hồ sơ riêng biệt. Tuy nhiên ưu điểm là chủ đầu tư trong mọi trường hợp chỉ phải thực hiện một thủ tục (nếu đã làm thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư thì thôi thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản và ngược lại).

Tuy nhiên theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì chủ đầu tư rất có thể phải làm... cả 2 thủ tục mới hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS.

Cụ thể, Điều 40 dự thảo luật đã đề ra nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản là: “Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng văn bản”. Như vậy, 100% trường hợp chủ đầu tư muốn chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS đều phải làm thủ tục theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Cũng tại Điều 40 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) còn quy định: Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS là cơ sở để các bên thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

Như vậy, rất nhiều trường hợp chủ đầu tư phải làm nối tiếp cả 2 thủ tục mới hoàn thành việc chuyển nhượng dự án.

Ví dụ: Nhà đầu tư A chuyển nhượng toàn bộ dự án cho nhà đầu tư B thì trước tiên phải thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS. Sau đó, do dự án có thay đổi nhà đầu tư (từ A sang B) nên nhà đầu tư B phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo Điều 41 Luật Đầu tư năm 2020. Như vậy, 100% trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS phải thực hiện 2 thủ tục theo 2 đạo luật khác nhau.

Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì nếu phần dự án chuyển nhượng có diện tích trên 10% dự án ban đầu hoặc trên 30ha thì cũng phải thực hiện 2 thủ tục như trên. Trong trường hợp dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư, khi chuyển nhượng một phần dự án thì thẩm quyền cho phép của UBND cấp tỉnh nhưng sau đó phải điều chỉnh chủ trương đầu tư và thẩm quyền lại thuộc Thủ tướng thì sự “giảm tải” là không thực chất.

Như vậy, dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn chưa đáp ứng yêu cầu phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính.

Xuất phát từ phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư là luật quy định về mọi hoạt động đầu tư kinh doanh và chuyển nhượng dự án cũng là một hoạt động đầu tư thì thủ tục chuyển nhượng dự án nên thực hiện thống nhất theo thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư.

Ngược lại, Điều 6 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) liệt kê các loại BĐS đưa vào kinh doanh chỉ bao gồm các loại nhà ở, công trình xây dựng và các loại đất; theo nguyên tắc loại trừ thì hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS không phải hoạt động kinh doanh BĐS. Một hoạt động không phải hoạt động kinh doanh BĐS nhưng trình tự, thủ tục, điều kiện... chuyển nhượng dự án lại quy định chặt chẽ bởi Luật Kinh doanh bất động sản là chưa hợp lý.

Do vậy, để tháo gỡ, “cởi trói” cho chủ đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng dự án, giúp khơi thông thị trường BĐS, gia tăng nguồn cung... thì cách thực chất nhất là xóa bỏ hoàn toàn thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản mà chỉ cần thống nhất một thủ tục theo Luật Đầu tư.