Gửi bình luận
“Việc rà soát đánh giá đối với các dự án BT là hết sức cần thiết và cấp bách, thậm chí cần sự vào cuộc của Chính phủ”.
Đó là ý kiến của ông Đỗ Viết Chiến - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) trước chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng về việc hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư (NĐT) khi thực hiện dự án BT.
Ông Chiến cho rằng, việc rà soát cần tiến hành tổng thể, càng sớm càng tốt, không loại trừ địa phương nào, không loại trừ mốc thời điểm nào.
“Đây là câu chuyện cần triển khai hết sức khẩn trương, không thể khoán trắng cho các chủ đầu tư và các địa phương mà thậm chí cần Chính phủ phải vào cuộc, bởi có nắm được lỗ hổng thì chúng ta mới có biện pháp bịt lỗ hổng đó một cách hiệu quả”, ông Chiến nói.
- Xin ông cho biết quan điểm của mình trước chỉ đạo trên của Phó Thủ tướng?
Đối với các nước, BT, BOT và ngay cả BTO,… cùng rất nhiều mô hình khác đều không còn là lạ, nhưng đối với Việt Nam lại gần như mới bắt đầu. Mà cái gì mới thường vướng mắc vào những vấn đề nảy sinh từ thực tiễn mà pháp luật chưa điều tiết.
Nếu sau cuộc rà soát đánh giá này mà phát hiện ra những vấn đề bất cập, thì chúng ta lại phải quay lại câu chuyện về cơ chế chính sách, trong đó cao nhất là luật, tiếp đến là nghị định hoặc thông tư chuyên ngành của các bộ ngành có liên quan để giải quyết vấn đề nảy sinh từ thực tiễn.
Câu chuyện BT ở dự thảo Nghị định mà Phó Thủ tướng đưa ra sẽ liên quan đến cơ chế chính sách. Đó là câu chuyện từ thực tiễn đã nảy sinh ra rồi, nó không chờ pháp luật có mà vẫn hoạt động và tiếp tục xảy ra.
Do đó, Nhà nước phải sớm tìm ra cái bất cập của nó, tìm ra cách tháo gỡ để thị trường phát triển, như vậy đồng thời thực hiện được chức năng quản lý của Nhà nước và có thể tránh thất thoát khi vận dụng các loại mô hình này.
Bản chất BT là câu chuyện vận hành sau đó chuyển giao, mà trong bối cảnh nhà nước không có tiền để làm nên cần huy động nguồn lực từ NĐT tư nhân - là người có tiền, họ bỏ tiền ra làm theo yêu cầu của Nhà nước. Khi các nhà đầu tư làm xong sẽ được hoàn trả bằng đất hoặc bằng tiền, nhưng vì không có đủ tiền nên chủ yếu vẫn trả bằng đất.
Vì pháp luật của chúng ta chưa hoàn thiện nên đã nảy sinh nhiều bất cập, từ bất cập này sang bất cập khác. Do đó, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng vừa chỉ đạo các cơ quan liên quan hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT, cho thấy câu chuyện rà soát, đánh giá lại là việc làm cần thiết, để chúng ta tìm ra những bất cập có khả năng thất thoát mà Nhà nước sẽ trả cho NĐT.
Tôi cho rằng đó là việc làm cần thiết, thường xuyên và không có gì lạ, không chỉ đối với BT mà cũng cần thiết đối với các lĩnh vực khác.
Chúng ta cần rà soát, cái gì được thì tiếp tục phát huy; cái gì chưa được thì cần sửa đổi, bổ sung và thay thế.
Có thể bạn quan tâm
05:00, 02/03/2019
05:00, 02/03/2019
16:54, 26/01/2019
- Nếu phát hiện sai phạm có thể gọi là hồi tố các dự án sai phạm hay không, thưa ông?
Hồi tố là nói về sự việc xảy ra tại thời điểm nào đó trong bối cảnh của cơ chế chính sách lúc bấy giờ, chứ không thể dùng luật pháp của ngày hôm nay để soi lại việc làm của ngày hôm qua theo dạng hồi tố lịch sử được.
Nhưng trong việc này, chúng ta cần thiết phải rà soát đánh giá lại các dự án BT từ thời kỳ đầu, tìm ra những bất cập so với thời điểm như hiện nay để tránh. Việc làm đó cần phải đưa vào văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước để tiếp tục kiểm soát đối với các dự án sắp tới sẽ triển khai.
Điều quan trọng nhất, đó là sau khi rà soát chúng ta phải tìm ra những bất cập, bởi chúng ta muốn xây dựng văn bản pháp luật để kiểm soát được các vấn đề của dự án BT, thì chúng ta phải chỉ ta được bất cập trong suốt thời gian vừa qua, xảy ra khi chúng ta chưa có chính sách này. Đó là điều cần thiết, là mấu chốt để tháo gỡ bằng cơ chế chính sách và bằng văn bản pháp luật phù hợp hơn.
- Theo ông, trong quá trình rà soát các dự án BT chúng ta cần lưu ý những điểm nào?
Trong quá trình thực thi các dự án BT, có nhiều điểm cần phải rà soát lại để chúng ta làm rõ.
Tại dự án BT theo hình thức đổi đất vẫn còn nhiều điểm chưa rõ ràng, đó là để xây dựng một khu đô thị, chúng ta không hình dung hết được khoản chi phí dành cho từng giai đoạn thực thi dự án đó, bao gồm: khâu giải phóng mặt bằng, san nền, đầu tư hạ tầng, tiếp đến là xây dựng, hoàn thiện công trình. Tất cả những công đoạn đó chúng ta không kiểm soát được chi phí của NĐT.
Ngay cả câu chuyện đền bù, giải phóng mặt bằng cũng vậy. Nếu chúng ta đền bù theo khung giá của Nhà nước thì sẽ kiểm soát được, nhưng trong quá trình đền bù đã có rất nhiều vấn đề xảy ra, có những thứ gọi là phần cứng thì rất dễ kiểm soát bởi có cái để đối chiếu, nhưng có những chi phí phát sinh bên ngoài thì sẽ không thể kiểm soát được.
Do đó, nhà đầu tư sẽ hạch toán và thông thường sau khi xây xong các dự án sẽ đội vốn lên rất nhiều so với tính toán ban đầu. Đây là câu chuyện vẫn thường xảy ra, bởi khi NĐT thực hiện dự án, họ phải tính toán để sinh lời, việc còn lại nếu Nhà nước không kiểm soát được thì sẽ xảy ra tình trạng thất thoát.
Theo ông Đỗ Viết Chiến: “Việc rà soát BT cần tiến hành tổng thể, càng sớm càng tốt, không loại trừ địa phương nào, không loại trừ mốc thời điểm nào”.
Thông thường BT có 2 hình thức, đó là BT tại chỗ và BT theo quy hoạch.
BT tại chỗ giống như việc xây dựng khu đô thị mới tại các dự án cải tạo chung cư cũ là xây dựng công trình mới tại chính công trình cũ đó, nếu không bị hạn chế về mặt quy hoạch, độ cao, mật độ xây dựng, mật độ cư trú thì NĐT có thể xây dựng chung cư cao 20 tầng. Trong số đó sẽ dành để tái định cư, số còn lại NĐT được quyền bán. Như vậy gọi là dùng chính công trình đó để nuôi công trình đó, đảm bảo nguyên tắc thu hồi vốn và xây dựng chính công trình đó vừa đảm bảo việc Nhà nước cải tạo số nhà chung cư cũ, hư hỏng, các hộ dân cũng được tái định cư tại chỗ và doanh nghiệp vẫn thu hồi được vốn, đảm bảo mục đích của họ. Đây là hình thức BT dễ quản lý hơn.
Hình thức thứ 2 là BT theo quy hoạch. Chúng ta lấy ví dụ về việc cải tạo các khu chung cư cũ tại 4 quận nội thành. Vì là khu vực hạn chế phát triển nên hạ tầng của đô thị không thể đáp ứng việc phát sinh cư trú và xây dựng nên khi NĐT triển khai, Nhà nước sẽ phải tìm quỹ đất chỗ khác để hoàn trả số tiền mà NĐT đã bỏ ra đầu tư. Thông thường, Nhà nước sẽ trả họ bằng một khu đô thị mới và lúc này Nhà nước sẽ phải kiểm soát NĐT tại khu triển khai và khu phát sinh mới. Nhà nước sẽ kiểm soát bằng cách nào để có cơ sở hạch toán và trả cho NĐT. Đây là một dạng thất thoát của Nhà nước và thất thoát xảy ra nhiều ở trường hợp này.
Ở tình huống này, NĐT không có lỗi, vì đất là của Nhà nước, cơ chế chính sách cũng của Nhà nước, giá cả đền bù cũng Nhà nước duyệt, nên việc thất thoát xảy ra là do lỗi Nhà nước không kiểm soát được.
Tất cả các dự án BT đều tuân theo một quy tắc chung như trên, trong quá trình rà soát sẽ phát hiện ra những bất cập đã qua, những cái mà chính sách chưa quy định, chưa rõ ràng ngay từ bước lập quy hoạch, đến lập dự án, thiết kế kỹ thuật,… Tất cả đều phải xem xét, điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung thì mới có thể kiểm soát và có thể tránh thất thoát cho Nhà nước.
Cầu vượt tại nút giao Long Biên, một trong 7 dự án BT được Thanh tra Chính phủ chỉ ra có sai phạm.
Do đó, để tránh thất thoát chúng ta cần kiểm soát ngay từ khâu lập quy hoạch, quy hoạch chi tiết đã đủ điều kiện để xác định giá đất chưa, nếu vẫn chưa đủ thì cần tiến hành lập dự án khả thi trên vị trí đất đó để ra giá trị đầu tư trên khu đất đó là bao nhiêu, từ đó làm cơ sở để tiến hành lựa chọn nhà thầu. Sự chênh lệch càng nhỏ thì thất thoát sẽ càng ít.
Việc rà soát đánh giá đối với các dự án BT là hết sức cần thiết và cấp bách. Rà soát tổng thể, càng sớm càng tốt, không loại trừ địa phương nào, không loại trừ mốc thời điểm nào, từ đó mới tìm ra những bất cập để khắc phục.
Đây là câu chuyện cần triển khai hết sức khẩn trương, không thể khoán trắng cho các NĐT và các địa phương, thậm chí Chính phủ phải vào cuộc, bởi có nắm được lỗ hổng thì chúng ta mới có biện pháp bịt lỗ hổng đó một cách hiệu quả.
Nếu chỉ nghe báo cáo thì cũng chỉ là phiến diện, và nếu để sai sót tiếp diễn như vậy thì sẽ để lại hậu quả vô cùng phức tạp.
Ở đây, chúng ta không nói một dự án cụ thể nào nhưng tất cả các dự án BT lại đều dựa trên nguyên tắc này.
- Xin cảm ơn ông!
