.jpg "Chung cư Hà Nội \"hạ nhiệt\"")
Gửi bình luận
Bộ Xây dựng sẽ rà soát quy định hiện hành liên quan đến mô hình lưu trú chung cư ngắn ngày (Airbnb) sau khi có ý kiến cho rằng lệnh cấm hiện tại chưa phù hợp pháp lý và thực tiễn.
Mới đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết sẽ nghiên cứu, rà soát và báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét sửa đổi, bổ sung quy định liên quan đến việc cho thuê căn hộ chung cư ngắn ngày. Đây là động thái được đưa ra sau khi Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp) chỉ ra nhiều bất cập trong chính sách quản lý loại hình lưu trú theo mô hình Airbnb.
Theo Luật Nhà ở 2023 và một số văn bản hướng dẫn hiện hành, việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở – như lưu trú ngắn ngày, cho thuê du lịch – đang bị nghiêm cấm. Tuy nhiên, theo phân tích của Cục Kiểm tra văn bản, điều này chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng, bởi bản chất của mô hình Airbnb vẫn là “người thuê sử dụng căn hộ để ở”, dù chỉ trong thời gian ngắn.
Điều đáng nói, pháp luật hiện hành không đưa ra khái niệm cụ thể nào về “ngắn ngày” là bao nhiêu ngày, cũng không có điều khoản cấm chủ sở hữu cho thuê tài sản của mình trong thời hạn ngắn. Việc cấm toàn bộ hình thức cho thuê dưới 30 ngày – như một số địa phương đang áp dụng – do đó bị cho là thiếu cơ sở pháp lý và chưa bảo đảm quyền tài sản của công dân theo quy định của Bộ luật Dân sự.
“Chủ nhà không bị cấm cho thuê dài hạn, nhưng lại bị cấm khi cho thuê ngắn hạn là điều không hợp lý. Nếu họ không ở, họ có quyền khai thác giá trị tài sản của mình”, văn bản của Cục Kiểm tra văn bản nêu rõ.
Bên cạnh những ý kiến từ cơ quan trung ương, nhiều chuyên gia và tổ chức cũng lên tiếng ủng hộ quan điểm “nên quản chứ không nên cấm” với loại hình lưu trú ngắn hạn tại chung cư. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng thay vì “không quản được thì cấm”, thành phố hoàn toàn có thể tận dụng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 98 của Quốc hội để thí điểm quản lý mô hình này.
“Nếu làm tốt, đây sẽ là một loại hình lưu trú góp phần thúc đẩy du lịch, đồng thời tạo nguồn thu ngân sách đáng kể”, ông Châu nói.
Mô hình này không chỉ hấp dẫn giới đầu tư nhỏ lẻ mà còn tạo công ăn việc làm cho hàng chục nghìn lao động cung cấp dịch vụ vệ sinh, quản lý, bảo trì căn hộ. Ngoài ra, sự hiện diện của khách lưu trú còn tạo thêm sức tiêu dùng cho các hệ sinh thái kinh doanh xung quanh như ẩm thực, bán lẻ, vận chuyển.
Dù vậy, không thể phủ nhận rằng việc cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn theo mô hình Airbnb cũng đặt ra không ít thách thức đối với công tác quản lý. Một trong những lo ngại chính là ảnh hưởng đến sinh hoạt chung của cư dân – từ việc ra vào tòa nhà không kiểm soát, tiếng ồn, mất trật tự, cho đến nguy cơ phát sinh tệ nạn xã hội.
Cục Kiểm tra văn bản thừa nhận, mô hình này có thể gây phiền hà cho cư dân khác. Nhưng thay vì cấm triệt để, cơ quan này đề xuất nên có biện pháp quản lý cụ thể. Ví dụ như yêu cầu chủ nhà phải đăng ký kinh doanh dịch vụ lưu trú, đáp ứng điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, không gây ảnh hưởng đến cộng đồng cư dân.
Đây cũng là cách làm phổ biến ở nhiều quốc gia đã triển khai loại hình lưu trú này. Tại Singapore, chỉ có một số khu vực nhất định được phép cho thuê ngắn hạn, và chủ nhà phải xin cấp phép. Tại Nhật Bản, các căn hộ cho thuê kiểu Airbnb phải đăng ký với chính quyền địa phương, gắn biển công khai và tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về thời gian cho thuê và an toàn phòng cháy chữa cháy.
Ở châu Âu, nhiều thành phố như Paris, Amsterdam, Berlin đã giới hạn số ngày được phép cho thuê trong năm và áp dụng hệ thống đánh giá để cả chủ nhà và khách thuê có thể phản hồi lẫn nhau. Những người vi phạm có thể bị cấm sử dụng dịch vụ hoặc xử phạt hành chính nặng.
Tại Việt Nam, trước mắt, việc quản lý mô hình cho thuê ngắn hạn tại các chung cư vẫn đang nằm trong “vùng xám pháp lý”. Dù Luật Nhà ở 2023 đã có hiệu lực từ đầu năm nay, nhưng vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về việc xác định như thế nào là “sử dụng không đúng mục đích để ở”.
Điển hình, đầu tháng 3/2025, UBND TP HCM đã ban hành quy định cấm sử dụng căn hộ vào mục đích lưu trú ngắn ngày. Tuy nhiên, văn bản này ngay lập tức vấp phải phản ứng từ giới chuyên môn và doanh nghiệp, bởi chưa có tiêu chí phân biệt giữa “ở ngắn hạn” và “sử dụng vào mục đích khác”.
Trả lời về vấn đề này, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết sẽ tiếp thu các ý kiến góp ý, đồng thời rà soát lại các quy định hiện hành để kiến nghị sửa đổi phù hợp. Việc sử dụng và quản lý nhà chung cư, theo cơ quan này, hiện vẫn đang được thực hiện theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn kèm theo.
Tuy vậy, theo các chuyên gia, nếu không sớm có khung pháp lý rõ ràng, các địa phương sẽ tiếp tục lúng túng trong xử lý, còn người dân và doanh nghiệp thì gặp rủi ro về pháp lý trong quá trình khai thác tài sản.
