Căng thẳng tranh chấp hợp đồng cho thuê mặt bằng mùa dịch

Nguy cơ nở rộ tranh chấp

Mới đây, Công ty Thế giới di động (TGDĐ) có văn bản gửi tới các đối tác thuê mặt bằng thông báo về việc chỉ sẽ thanh toán 30% tiền thuê các mặt bằng phải đóng cửa hoàn toàn, không kinh doanh theo yêu cầu bắt buộc của cơ quan Nhà nước.

Động thái của TGDĐ đã thổi bùng tranh luận xung quanh việc liệu các đối tác thuê mặt bằng kinh doanh bị ảnh hưởng do dịch bệnh COVID-19 mà không thể hoạt động kinh doanh được do phải chấp hành chỉ thị giãn cách (như chỉ thị 16) liệu có được tự mình quyết định việc giảm hoặc không phải trả tiền mặt bằng không.

Thực tế cho thấy, nguy cơ tranh chấp liên quan đến hoạt động thuê mặt bằng kinh doanh không chỉ là câu chuyện riêng của TGDĐ. Chỉ riêng tại Hà Nội không ít địa điểm vốn trước đây được coi là đắc địa trong kinh doanh bán lẻ và rất khó tìm được mặt bằng như phố Huế, Hàng Bông, Đinh Tiên Hoàng, Chùa Bộc, Ngụy Như Kon Tum thì nay liên tục cửa đóng, then cài và treo biển thanh lý cửa hàng, trả mặt bằng. Không ít chủ mặt bằng cho thuê cũng lâm vào thế “tiến thoái lưỡng nan” khi tiền thuê thì không thu được dù đã giảm mà các chi phí liên quan vẫn phải trang trải.

Chia sẻ với PV, bà Đinh Ngọc Q, chủ một mặt bằng cho thuê tại phố Quang Trung (Hà Đông, Hà Nội) cho biết từ tháng 7/2021 khi thành phố áp dụng quy định giãn cách xã hội thì khách thuê cũng không trả tiền thuê dù bà đã rất thiện chí. Cụ thể, bà Q cho biết, theo hợp đồng phải trả tiền thuê theo quý nhưng khi giãn cách dù bà đã đề nghị giảm tiền thuê một nửa nhưng khách thuê vẫn thoái thác thanh toán.

“Nếu vẫn không tìm được tiếng nói chung, cực chẳng đã tôi sẽ phải kiện khách thuê ra tòa, khó khăn thì phải cùng nhau chia sẻ, bản thân tôi cũng đang phải trả ngân hàng khoản vay mua nhà ”, bà Q cho biết.

Tương tự, với trường hợp của TGDĐ, sau khi phát đi văn bản thông báo về việc doanh nghiệp sẽ “chủ động” cắt giảm tiền thuê mặt bằng với các đối tác dư luận đã có những phản ứng rất gay gắt về việc không đồng tình với cách thực hiện của TGDĐ.

Chẳng hạn như trong đơn phản hồi gửi tới TGDĐ, ông Trần Kỷ Mùi tại thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định cho rằng: "Hợp đồng và cam kết của các bên không có điều khoản nào nêu rõ việc Công ty được tự ý giảm giá thuê mặt bằng khi xảy ra dịch Covid-19 và chưa có sự đồng ý của người cho thuê mặt bằng là một điều quá phi lý, không tôn trọng tôi và hợp đồng đã ký, gây thiệt hại lợi ích kinh tế cho chủ nhà".

Trước nguy cơ bùng phát các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, theo các chuyên gia giải pháp ưu tiên là các bên cần tìm được tiếng nói chung dựa trên cơ sở tôn trọng căn cứ pháp luật là hợp đồng.

Có phải trường hợp bất khả kháng?

Đối với trường hợp các mặt bằng kinh doanh không thể kinh doanh do phải tuân thủ các biện pháp giãn cách xã hội của cơ quan chức năng (như Chỉ thị 16), theo các Luật sư, dù chưa có quy định cụ thể trong luật nhưng có thể xem xét như một trường hợp bất khả kháng để các bên “ngồi với nhau” thỏa thuận tiếp.

Luật sư Trương Anh Tuấn - Giám đốc ông ty luật TNHH Pháp Gia cho rằng trường hợp đóng cửa hàng, dừng hợp đồng thuê cửa hàng trước hạn do dịch bệnh là bất khả kháng. "Vì lý do dịch bệnh và các dịch vụ kinh doanh phải đóng cửa nên gây ảnh hưởng đến doanh thu, khả năng chi trả của bên thuê mà không phải do lỗi của bên thuê nên có căn cứ để xác định và yêu cầu bên cho thuê giảm tiền thuê, hoàn trả lại tiền cọc, chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng" - ông Tuấn phân tích.

Còn theo luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Công ty luật TAT Law Firm để được miễn thực hiện nghĩa vụ theo khoản 2, điều 351, Bộ luật dân sự, doanh nghiệp phải chứng minh được nghĩa vụ của họ không thể thực hiện được do "bất khả kháng".

“Điều quan trọng là phải chứng minh được nghĩa vụ của họ không thể thực hiện được, và việc không thể thực hiện được này có nguyên nhân trực tiếp từ dịch COVID-19 và nếu chứng minh được COVID-19 là sự kiện "bất khả kháng" thì còn phải chứng minh các yếu tố còn lại theo luật định như "không thể khắc phục được", "mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép", bà Thảo phân tích.

Từ phân tích về tính phức tạp trong việc xác định trường hợp “bất khả kháng” để một trong các bên giao kết hợp đồng có thể được miễn trừ trách nhiệm tuân thủ, luật sư Thảo cho rằng giải pháp tốt nhất là các bên cần ngồi lại với nhau để tìm được tiếng nói chung cùng nhau vượt qua đại dịch vẫn đang rất phức tạp.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng các tổ chức, cá nhân cần chung tay hỗ trợ người thuê mặt bằng. Từ cửa hàng kinh doanh đến doanh nghiệp lớn sau tổn thất nặng nề do tác động của dịch COVID-19 đều yếu về tài chính, giá thuê nhà đất chi phí vẫn cao thì rất khó cho khởi động trở lại./.