Gửi bình luận
Khi các luật mới có hiệu lực, các đối tượng liên quan đến lĩnh vực bất động sản đều phải bận tâm vì đây sẽ là “kim chỉ nam” nhằm hình thành thị trường bền vững.
Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 (3 Luật liên quan đến bất động sản) có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 đã và đang thể hiện những tác động lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS), mà đặc thù là hoạt động môi giới, tư vấn và quản lý vận hành BĐS tại Việt Nam.
Đầu tiên, kiện toàn điều kiện kinh doanh để góp phần hoàn thiện tổ chức và hoạt động của dịch vụ BĐS Việt Nam theo hướng chuyên nghiệp.
Đối với hoạt động môi giới BĐS, theo Điều 61 Luật KDBĐS 2023 doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có những điều kiện lưu ý khi việc kinh doanh phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới, phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động. Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định mỗi doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới có ít nhất 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới BĐS. Đối với cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS,...
Ngoài ra, đối với dịch vụ tư vấn, quản lý BĐS, theo quy định tại các Điều 66, Điều 67, Điều 68 Luật KDBĐS 2023 có những kế thừa so với luật cũ, người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn và BĐS được quản lý phải là BĐS hợp pháp. Trước khi hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý BĐS phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS,...
Những quy định mới có tính điểm nhấn nêu trên sẽ giúp các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS trở nên chuyên nghiệp, hiện đại. Với các yêu cầu có tính chuyên môn, năng lực chuyên sâu và xác lập một cơ sở hành nghề chuyên nghiệp trên các nền tảng về điều kiện cụ thể để hoạt động và vận hành, các doanh nghiệp dịch vụ BĐS sẽ bắt buộc phải tự chuyển đổi để đủ điều kiện thích nghi với thời cuộc mới.
Thứ hai, hoàn thiện các quy định về thanh toán để minh bạch hoạt động thanh toán trong kinh doanh dịch vụ BĐS. Một số quy định về thanh toán trong kinh doanh BĐS, vấn đề đặt cọc hay huy động vốn cho các dự án BĐS sẽ có tác động lớn đến mảng kinh doanh dịch vụ BĐS trong thời gian tới.
Theo khoản 2, Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS 2023 thì “chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.” Như vậy, các nguồn thu phải thông qua tài khoản ngân hàng, việc kiểm soát, minh bạch các nguồn thu sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS buộc mình phải chuyên nghiệp hơn, nâng cao năng lực quản trị tài chính, quản trị kinh doanh để đảm bảo mang lại hiệu quả hoạt động kinh doanh.
Tại Điều 63 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định, “cá nhân hành nghề môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Mức thù lao, hoa hồng môi giới BĐS do cá nhân môi giới BĐS và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS thỏa thuận. Mức thù lao môi giới BĐS không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới BĐS”.
Theo khoản 5, Điều 23 Luật KDBĐS 2023 thì “chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.”
Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định rõ với nhà ở hình thành trong tương lai, hạn mức cao nhất của đặt cọc chỉ là 5%. Đối với dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý BĐS cần xác định rõ để tránh xác lập hình thức giao dịch đặt cọc trái với quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS 2023.
Việc tách biệt vấn đề đặt cọc để tránh nhập nhằng với các khoản thanh toán theo giá mua BĐS cũng làm tăng sự minh bạch, đảm bảo rõ tính pháp lý các giao dịch và từ đó việc tư vấn, môi giới, quản lý BĐS có sự thống nhất trong áp dụng luật nhằm đảm bảo an toàn cho các giao dịch về BĐS.
Đặc biệt, 3 luật về BĐS với những vấn đề mới cơ bản sẽ không chỉ tác động đến các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, các chủ đầu tư dự án với những phương án kinh doanh ngắn hạn, chiến lược kinh doanh dài hạn mà các quy định mới sắp tới có thể tác động mạnh mẽ đến hoạt động của dịch vụ BĐS trong thời gian tới.
Thứ nhất, xóa bỏ hạn chế đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam. Thứ hai, cụ thể hóa các sản phẩm BĐS mà người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sử dụng, sở hữu tại Việt Nam. Thứ ba, minh bạch công khai các khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tác động của 3 luật BĐS cũng sẽ xác lập một hệ sản phẩm BĐS chủ chốt mới sẽ xuất hiện trên thị trường trong tương lai. Trong đó sẽ siết sản phẩm BĐS có tính truyền thống là đất phân lô bán nền ở các đô thị Việt Nam, có thể thấy, các đô thị không còn được đầu tư, kinh doanh sản phẩm đất phân lô bán nền.
Mặt tích cực là cấm đầu tư đất nền sẽ ngăn chặn hiện tượng đầu cơ đất đai, tránh việc chủ đầu tư các dự án bỏ ít vốn, đầu tư các nền đất bán qua bán lại nhưng không tạo ra giá trị sử dụng thực sự, gây lãng phí tài nguyên đất đai. Trong dài hạn, việc không còn hiện tượng đầu cơ, “lùa gà” thổi giá đất nền sẽ dần đưa thị trường về với sự ổn định, giá BĐS dần sẽ trở về với thực chất, tiệm cận với quy luật cung cầu và gần hơn với giá thật của thị trường.
Đồng thời, các doanh nghiệp BĐS sẽ tập trung nguồn vốn cho xây dựng các dự án nhà ở, góp phần tạo ra sản phẩm có giá trị sử dụng thật, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng lớn tại các đô thị. Việc đầu tư các dự án nhà ở buộc phải tuân thủ các quy định về nguồn vốn, sàng lọc được các nhà đầu tư có năng lực thực sự, tránh hiện tượng “tay không bắt giặc”, “bán vịt trời” trong kinh doanh BĐS.
Ngoài ra, ở các đô thị lớn cần có sự đồng bộ thống nhất về quy hoạch, kiến trúc, thẩm mỹ về nhà ở, không gian đô thị chung. Việc nhà ở đô thị được thiết kế theo các chuẩn mực, tiêu chuẩn đồng bộ sẽ tạo nên bộ mặt đô thị sang trọng và đẹp, đảm bảo sự đồng bộ kiến trúc, tạo ra diện mạo không gian đô thị hiện đại phát triển.
Một vấn đề khác là khẳng định danh nghĩa pháp lý chung cư mini và nêu rõ vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Luật Nhà ở (sửa đổi) mới ban hành đã có cơ sở pháp lý công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini thông qua việc cấp giấy chứng nhận và cho phép được bán, cho thuê mua, cho thuê theo luật định.
Ngoài ra, sẽ mở rộng hình thức phát triển nhà ở xã hội và ưu đãi nhiều hơn cho chủ đầu tư nhà ở xã hội. Về ưu đãi đối với phát triển nhà ở xã hội, Điều 85 Luật Nhà ở (sửa đổi) đã chi tiết, luật hóa bổ sung thêm một số ưu đãi so với Luật cũ.
Trong đó, chủ đầu tư “được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội”. Như vậy, so với vấn đề quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư thì Luật mới chỉ quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, với các phần đầu tư khác của dự án thì không giới hạn lợi nhuận của doanh nghiệp.
Đây là quy định quan trọng làm rõ được vấn đề khống chế lợi nhuận chỉ trong phạm vi nhà ở xã hội, không khống chế cho toàn bộ dự án để đảm bảo doanh nghiệp có động lực tham gia vào các dự án phát triển nhà ở xã hội.
Siết đất phân lô, mở đường cho nhà ở xã hội phát triển, mục đích của nhà làm luật đang muốn hướng đến các sản phẩm BĐS phục vụ đời sống dân sinh. Không để đất bỏ hoang, tập trung vào nhu cầu có nhà ở của người dân, với chiến lược đó sẽ thúc đẩy một nền tảng sản phẩm BĐS mới trong tương lai mà các doanh nghiệp dịch vụ BĐS phải nắm được thời cơ và vận hội mới để thay đổi.
