Diện mạo đô thị Việt Nam: Hành trình từ bao cấp đến đô thị thông minh

Những chính sách này không chỉ định hình quá trình phát triển đô thị, mà còn thúc đẩy đô thị hóa và giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, góp phần thay đổi bộ mặt đất nước.

Cột mốc Đổi Mới

Trước năm 1986, Việt Nam vận hành theo nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, nơi nhà nước kiểm soát toàn bộ quá trình cung cấp và phân phối nhà ở. Nhà ở chủ yếu được cung cấp thông qua các cơ quan nhà nước và các doanh nghiệp quốc doanh. Các khu nhà tập thể dành cho cán bộ, công nhân viên chức là một phần không thể thiếu trong kiến trúc đô thị thời kỳ này.

Tuy nhiên, diện mạo đô thị phát triển rất chậm, do các hạn chế về nguồn lực và quy hoạch. Các khu đô thị được xây dựng đơn giản, nhằm phục vụ mục tiêu phân phối nhà ở hơn là phát triển không gian đô thị hiện đại.

Trao đổi với PV Diễn đàn Doanh nghiệp, GS Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, cột mốc Đổi Mới vào năm 1986 đã đưa Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới, khi nền kinh tế chuyển từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Sự chuyển đổi này đã mở ra cơ hội lớn cho sự phát triển đô thị và nhà ở khi các nguồn lực trong và ngoài nước bắt đầu được huy động cho bất động sản.

Cũng trong giai đoạn này, các doanh nghiệp quốc doanh như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội (Handico), Tổng Công ty Phát triển Nhà và Đô thị (HUD), Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn (SGC) ra đời. Chính sách nhà cũng đã có những bước thay đổi quan trọng nhằm cải thiện điều kiện sống cho người dân. Nhà nước dần xóa bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và áp dụng chính sách đưa giá nhà vào lương.

Một trong những chủ trương đáng chú ý là chính sách “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, trong đó nhà nước cấp đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, ông Võ cũng thừa nhận, việc phát triển nhà ở tự phát đã dẫn đến những hệ quả không mong muốn. Các đô thị phát triển theo hướng manh mún, quy hoạch bị phá vỡ, và hạ tầng đô thị trở nên quá tải. Hệ thống cơ sở hạ tầng không đáp ứng kịp nhu cầu gia tăng của người dân, dẫn đến những bất cập trong giao thông, cấp thoát nước, và tiện ích công cộng.

Trong những năm 1990, tốc độ tăng trưởng nhà ở đô thị diễn ra chậm. Diện tích nhà ở bình quân đầu người tại các thành phố lớn rất thấp, dưới 5 m²/người, thậm chí có nơi chỉ đạt 2 m²/người. Các chỉ tiêu cây xanh và không gian công cộng cũng thiếu hụt nghiêm trọng, so với tiêu chuẩn của các nước trong khu vực.

Sự thay đổi chính thức được đánh dấu khi Luật Đất đai 1993 ra đời, đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong quản lý và sử dụng đất tại Việt Nam, góp phần thay đổi diện mạo đô thị và thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội.

Luật Đất đai 1993 đã khẳng định quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân và hộ gia đình. Điều này đã tạo ra cơ sở pháp lý cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho phép người dân có thể mua bán, cho thuê, thế chấp đất đai. Quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi cho bước đầu phát triển bất động sản và thu hút đầu tư.

Sự gia tăng đầu tư đã dẫn đến việc xây dựng nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới, và cơ sở hạ tầng, làm phong phú thêm cảnh quan đô thị. Nhiều công trình cao tầng, khu dân cư, trung tâm thương mại và dịch vụ đã được xây dựng, làm thay đổi diện mạo các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM. Cảnh quan đô thị trở nên đa dạng và hiện đại hơn.

Bước chuyển mình từ những khu đô thị mới đồng bộ

Đến những năm 2000, Đảng nhận thấy tầm quan trọng của đô thị hóa trong phát triển kinh tế và hiện đại hóa cơ sở hạ tầng. Tại Đại hội Đảng IX và X, Đảng đã ra nhiều chính sách khuyến khích đầu tư vào hạ tầng đô thị, giao thông và phát triển nhà ở.

Năm 2005, Luật Nhà ở được ban hành, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản. Luật này thừa nhận quyền sở hữu nhà ở không chỉ cho công dân Việt Nam mà còn cho người nước ngoài, mở rộng quyền tiếp cận đối với các dự án thương mại và nhà ở xã hội. Giai đoạn này chứng kiến sự mở rộng mạnh mẽ của các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng với các khu đô thị mới, tòa nhà cao tầng và chung cư hiện đại.

Tại Nghị quyết số 20-NQ/TW, ngày 28/01/2008, Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa X) về tiếp tục xây dựng giai cấp công nhân Việt Nam thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng đã xác định Ban hành chính sách khuyến khích các doanh nghiệp và các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân, nhất là tại các khu công nghiệp, trên cơ sở quy hoạch của Nhà nước: Quy định phát triển khu công nghiệp phải đi liền với phát triển khu đô thị mới và các công trình phúc lợi công cộng, trong đó có khu nhà ở cho công nhân. Có chính sách về nhà ở cho công nhân thuê hoặc mua trả dần phù hợp với thu nhập thực tế của công nhân. Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình phúc lợi công cộng phục vụ lâu dài cho công nhân diện thu nhập thấp; các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân được tính vào giá trị đầu tư và hạch toán vào chi phí sản xuất.

Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp cũng trở thành tâm điểm trong giai đoạn từ năm 2010. Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, qua đó giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở giá rẻ. Song song với đó, Chương trình Phát triển Đô thị Quốc gia giai đoạn 2012 - 2020 cũng được triển khai, với mục tiêu đạt tỷ lệ đô thị hóa từ 38-40% vào năm 2020.

Đánh giá về đô thị hóa trong thời kỳ này, giới chuyên gia cho rằng các đô thị lớn đang phải đối mặt với những thách thức về giao thông, ô nhiễm và sự thiếu hụt về hạ tầng xã hội. Các khu đô thị lớn như Phú Mỹ Hưng (TP HCM) hay Ciputra (Hà Nội) đã góp phần nâng cao diện mạo đô thị, nhưng vấn đề cân bằng phát triển bền vững vẫn là một bài toán cần lời giải.

Đến những đô thị thông minh

Trước những thách thức mới, song song với việc thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, Đảng và Chính phủ đã đặt ra mục tiêu phát triển đô thị thông minh gắn liền với cuộc Cách mạng Công nghiệp 4.0.

Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045, không chỉ hướng tới đạt chỉ tiêu nhà ở bình quân trên đầu người, mục tiêu nâng cao chất lượng nhà ở cũng được chú trọng.

Nhà ở phát triển mới phải đảm bảo chất lượng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn, gắn với các dự án phát triển đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kết nối hạ tầng giao thông, hạ tầng số, thiết kế mở rộng không gian tiện nghi chức năng của căn nhà theo hướng phát triển không gian xanh, bền vững, phát thải thấp.

Nâng cao chất lượng nhà ở hiện hữu thông qua thúc đẩy áp dụng thực hiện quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy hoạch khi cải tạo và xây dựng lại đối với nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình và cải tạo xây dựng lại nhà chung cư theo dự án đồng bộ, hiện đại.

Đến năm 2030, phấn đấu tăng tỷ lệ nhà ở kiên cố trên toàn quốc đạt 85% - 90%, trong đó tại khu vực đô thị đạt 100%, khu vực nông thôn đạt 75% - 80%, không đề phát sinh nhà ở đơn sơ trên toàn quốc đặc biệt là khu vực đô thị; 90% nhà ở trên toàn quốc có hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước thải đồng bộ và được đấu nối vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

Cuối năm 2023, đầu năm 2024, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai sửa đổi đã lần lượt được thông qua với những chính sách mới nhằm giải quyết các vấn đề bất cập, hướng tới xây dựng một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai hiệu quả, bền vững, đồng thời tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm trong quản lý tài nguyên.

Đáp ứng nhu cầu thị trường: Đưa ra các quy định phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân.

Bảo vệ quyền lợi của người dân: Tạo ra cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, cũng như các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở.

Thúc đẩy phát triển kinh tế: Khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước, đồng thời bảo đảm an sinh xã hội.

Tính đồng bộ và hệ thống: Đảm bảo các luật mới được xây dựng theo hướng đồng bộ với các văn bản pháp lý khác, nhằm tạo ra khung pháp lý vững chắc cho lĩnh vực này.

Các cơ chế mở mới được kỳ vọng sẽ là điểm tự để Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 sớm về đích.