“Đóng băng” giao dịch, doanh nghiệp địa ốc sống mòn

VŨ HỒNG TÂM• 22/05/2023 14:34

Thị trường “đóng băng” thanh khoản kém, sản phẩm tồn kho nhiều, nguồn vốn vay siết chặt... khiến nhiều công ty bất động sản đối diện nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

>>Chuyển đổi condotel thành nhà ở: Nguy cơ phá vỡ quy hoạch

Theo báo cáo tài chính hợp nhất của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong quý 1 và đầu quý 2/2023 trong mùa đại hội đồng cổ đông vừa qua, tỷ trọng tồn kho chủ yếu của bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền các dự án. Cụ thể, trong quý 1/2023 vào khoảng 18.808 căn, nền (gồm chung cư, riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư 2.572 căn, nhà ở riêng lẻ 9.123 căn, đất nền 7.113 nền.

Trong phiên họp mới đây của Ủy ban Thường vụ Quốc hội báo cáo các vấn đề liên quan về kinh tế xã hội, Bộ trưởng Kế hoạch & Đầu tư Nguyễn Chí Dũng thông tin: “Thị trường tiền tệ cơ bản ổn định trong 4 tháng đầu năm, nhưng lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, bình quân 9,56% một năm. Tín dụng tăng trưởng 2,66% tính đến cuối tháng 4, cho thấy tình hình sản xuất kinh doanh khó khăn và khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp hạn chế. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền khi điều hành tín dụng “lúc thả nhanh, lúc phanh gấp” khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn. Doanh nghiệp lớn đã phải bán gần hết tài sản, những gì có thể bán được đã bán, chỉ bằng 50% giá trị thực và người mua là doanh nghiệp nước ngoài. Đây là câu chuyện thâu tóm, điều này đã được chúng tôi cảnh báo nhiều lần”.

Hiện nay nhiều doanh nghiệp không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ ngoài, duy trì bộ máy hoạt động và giữ chân người lao động.

Giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở trên đường Nguyễn Hữu Thọ (quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng) chia sẻ với Diễn Đàn Doanh Nghiệp về tình cảnh của doanh nghiệp anh hiện tại đang lâm vào thế bí khi hợp tác với một chủ đầu tư để phát triển dự án bất động sản ở thị xã Điện Bàn (Quảng Nam).

Căn cứ theo văn bản thỏa thuận hợp tác, doanh nghiệp anh góp vốn bằng tiền mặt cùng với chủ đầu tư để thi công hạ tầng, xây dựng và tổ chức các sự kiện giới thiệu dự án, lo thủ tục xin phép chủ trương với sở ban ngành để có thể đủ điều kiện pháp lý bán hàng huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp. Quá trình hợp tác ban đầu đã tiêu tốn của anh khá nhiều chi phí, tất cả vốn liếng dồn hết vào dự án này với niềm tin phát triển công ty lên tầm cao mới.

“Chính vì dồn hết tâm huyết vào dự án này nên thời gian dịch bệnh dù rất khó khăn về tài chính, doanh nghiệp không hoạt động theo chính sách chống dịch, nhưng tôi vẫn xoay sở để bù đắp thêm tiền vào dự án chờ sau dịch, thị trường ấm lại sẽ triển khai kinh doanh và bán hàng, dòng tiền mặt sẽ ổn định trở lại với doanh nghiệp. Nào ngờ đến hiện tại dự án vẫn đang vướng mắc nhiều thủ tục chưa thể triển khai thi công, không thể huy động vốn từ khách hàng được, thị trường ảm đạm tôi đành chấp nhận bán, thanh lý bớt tài sản để tiếp tục “nuôi dự án” này. Thời điểm thị trường nửa cuối năm 2022 đang ấm trở lại, tôi dự định sẽ ra mắt vài block để cân đối tài chính cho công ty và dự trữ ít quỹ tiền mặt thì được biết chủ đầu tư đang vướng kiện tụng với một công ty địa ốc khác, nên không thể triển khai kinh doanh được”, người này chia sẻ.

Vì vậy, người này đã làm việc với chủ đầu tư để có hướng giải quyết về dự án, nếu không tiếp tục thi công thì dừng việc hợp tác và trả tiền lại để công ty tìm mua dự án khác, hoặc nếu tiếp tục hợp tác thì phải thi công để đảm bảo tiến độ có lợi cho đôi bên nhưng chủ đầu tư gần như “ậm ừ”, tiền không còn để trả lại, dự án không thi công.

“Tôi gần như “chết đứng trên dự án vài trăm tỷ” này của mình khi nhà cửa, xe cộ đã phải bán hết để nuôi dự án và trả lãi vay”, vị giám đốc ngậm ngùi.

Trường hợp anh Huy, Giám đốc công ty địa ốc chuyên về phân phối các dự án khu vực miền Trung lại rơi vào cảnh “dở khóc dở cười”. Là công ty chuyên về phân phối bán các dự án đất nền cho chủ đầu tư để nhận hoa hồng, nhưng anh lại muốn trở thành chủ đầu tư nên sau khi vay mượn và có ít vốn trong tay, công ty đã không làm phân phối mà bán hàng trực tiếp từ những sản phẩm của chính công ty đầu tư.

Thời điểm đó, anh cầm tiền đầu tư vài mảnh đất ở khu vực vùng ven Quảng Nam nhằm phân lô bán lẻ, cú đầu tư đầu tiên mang về cho anh số lời đáng kể. Tự tin trên con đường của mình, anh tiếp tục xuống tiền tất toán thửa đất gần 2000m2 ở Quế Sơn và xin phép làm thủ tục phân lô tách thửa để công ty phân phối.

Thời điểm thị trường bắt đầu đi xuống, cũng là lúc công ty anh huy động toàn bộ nhân viên công ty mình và các sàn liên kết chào bán để sớm ra hàng thu hồi vốn. Một mặt anh lo chạy các thủ tục để hợp thức hóa tách thửa nhằm ra sổ cho khách hàng.

Các doanh nghiệp địa ốc đang gặp phải rất nhiều khó khăn, thách thức, đặc biệt là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng

Để có tiền chi phí lương nhân viên và hoạt động, anh mạnh dạn huy động vốn từ bên ngoài với lãi suất cao, nâng hạn mức vay vốn thêm tại ngân hàng và từ khách hàng để tất toán giỏ hàng đầu tư sớm nhất có thể. Thị trường thời điểm đó đã chạm đáy, giao dịch gần như đóng băng, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đã bắt đầu “ngộp bank” và có hiện tượng bán tháo để thoát hàng, nên giỏ hàng hơn 20 sản phẩm của anh đã rất khó để thanh khoản. Cộng với lãi suất huy động cao, lãi vay ngân hàng và phải đền tiền lại khách khi đã chậm trễ trong ra sổ, anh chính thức nộp đơn ngừng hoạt động doanh nghiệp và thanh lý toàn bộ tài sản để trả lãi vay.

“Với tôi bây giờ chỉ là “sống mòn” chờ thị trường ấm trở lại mới tính đến chuyện quay lại với nghề, nói “chết trên đống tài sản” thì hơi quá, nhưng thoi thóp như cá thiếu oxy là chuyện có thật” - anh Huy chua chát.

Phần lớn hiện nay nhiều doanh nghiệp không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ ngoài, duy trì bộ máy hoạt động và giữ chân người lao động. Không còn tiền để cầm cự qua giai đoạn quá khó khăn này mặc dù bất động sản trong tay còn rất nhiều nhưng giao dịch sụt giảm mạnh, không thể huy động được vốn như thời điểm trước đây.

Chủ tịch HoREA chia sẻ: “Kẹt tiền, kẹt vốn, mất thanh khoản đã là rủi ro và nguy cơ lớn nhất của nhiều doanh nghiệp địa ốc phải đương đầu. Mặc dù doanh nghiệp địa ốc vẫn còn nhiều tài sản là bất động sản nhưng do chưa bán được dẫn đến thiếu dòng tiền và có nguy cơ “chết trên đống tài sản” của chính mình”.

Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận các doanh nghiệp địa ốc đang gặp phải rất nhiều khó khăn, thách thức, đặc biệt là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn từ khách hàng dẫn đến doanh nghiệp cạn vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án. Đây là thời điểm đầy thách thức cho cả môi giới và các sàn giao dịch nếu không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại và cũng là cơ hội để các công ty chuyên nghiệp vượt lên và phát triển bền vững hơn.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đề nghị: “Cần chủ động sớm chuyển trạng thái điều hành từ thắt chặt, thận trọng sang thích ứng, nới lỏng phù hợp, tiếp tục hạ lãi suất điều hành nhằm hỗ trợ tăng trưởng trong bối cảnh áp lực lạm phát, tỷ giá không còn quá căng thẳng như thời điểm cuối năm 2022”.