Hiệu quả chính sách phát triển nhà ở quốc gia (KỲ I): Chiến lược phát triển nhà ở “tụt dốc”

Bộ Xây dựng đã dồn khá nhiều tâm sức vào việc xây dựng Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Chiến lược này đã được Thủ tướng Chính phủ ký và ban hành Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011. Mục tiêu đến năm 2020 sẽ xây dựng được 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị.

Theo số liệu tổng hợp mới nhất của Bộ Xây dựng, tính đến tháng 12/2020, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 249 dự án nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp với quy mô xây dựng khoảng hơn 104.200 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 5,4 triệu m2.

Ngoài ra, đang tiếp tục triển khai 264 dự án, quy mô xây dựng khoảng 219.000 căn hộ. Kết quả nêu trên mới đạt khoảng 42% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020.

Hạn chế, tồn tại vướng mắc lớn nhất hiện nay đó là thiếu nguồn cung nhà ở xã hội. Nguyên nhân chính là do cơ chế chính sách hiện nay chưa đủ mạnh để khuyến khích các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Thủ tục đầu tư xây dựng, phê duyệt giá bán, phê duyệt đối tượng mua nhà còn nhiều điểm bất cập; nguồn vốn ngân sách bố trí hỗ trợ, lãi suất chưa đáp ứng yêu cầu.

Một số địa phương chưa bố trí đủ quỹ đất để cho phát triển nhà ở xã hội, chưa quan tâm đến việc hỗ trợ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án nhà ở xã hội, chưa thực hiện quyết liệt trong công tác cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Ðáng lưu ý là chương trình phát triển nhà ở xã hội đã được nâng lên thành luật, trong đó quy định rõ các cơ chế hỗ trợ, cũng như nguồn lực hỗ trợ hàng năm hoặc theo giai đoạn. Tuy nhiên, việc tổ chức triển khai lại không suôn sẻ.

Là một trong những doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành chỉ rõ, thủ tục xin đầu tư dự án nhà ở xã hội khó hơn nhiều so với nhà ở thương mại. Đây là một nghịch lý đang tồn tại. 

Cái khó thứ hai về dân số. Nhà ở xã hội có diện tích nhỏ hơn so với nhà thương mại, khi quy hoạch thì số lượng căn hộ nhiều hơn so với số lượng cư dân quy hoạch. Mặt khác, dự án nhà ở xã hội phải cùng Nhà nước làm hạ tầng, trong khi nhà thương mại không phải tham gia.

 Ngoài những khó khăn trên, các doanh nghiệp đầu tư còn gặp khó về nguồn vốn vay. Cụ thể, các dự án vay tiền quỹ nhà ở xã hội từ năm 2016-2020 nhưng đến nay đã gần hết năm 2020 vẫn chưa được giải quyết. Mà đã không vay được tiền thì doanh nghiệp không thể đầu tư xây dựng.

 Trước thực tế đó, các doanh nghiệp kiến nghị Nhà nước nên giải quyết các thủ tục cho doanh nghiệp nhanh chóng nhất có thể, đồng thời cần có cơ chế riêng cho nhà ở xã hội để khuyến khích đầu tư. Bên cạnh đó, cần cho phép doanh nghiệp được phát triển các dự án nhà trọ, phòng trọ để giải quyết nhu cầu chỗ ở của sinh viên, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. 

 Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng về lâu dài cần có cơ chế thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định của luật Nhà ở. Trước hết là các dự án nhà ở xã hội cho thuê, tương tự như Nghị quyết 02 của Chính phủ trước đây, để làm giảm giá thành nhà ở xã hội.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Hữu Trí cho rằng, để người thu nhập thấp có thể tiếp cận được nhà ở một trong những đột phá cần thiết lúc này là kéo dài thời gian vay mua nhà lên tới 20 năm để giảm áp lực trả nợ và tăng số tiền khách hàng được vay. Ngoài ra, có thể xem xét, mở rộng đối tượng thu nhập thấp tại các thành phố lớn từ mức dưới 9 triệu đồng hiện nay lên mức dưới 12 triệu đồng/tháng.

Một giải pháp mới thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội là doanh nghiệp ký bảo lãnh với ngân hàng cho người mua nhà đối với dự án doanh nghiệp là chủ đầu tư. Về lâu dài, nhà nước nên giảm dần các gói hỗ trợ thay vào đó pháp luật Việt Nam cần cân nhắc đưa vào ứng dụng một số mô hình đã được áp dụng thành công trên thế giới như Quỹ tiết kiệm nhà ở hay Quỹ tín thác bất động sản.

Để giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng chính sách và người thu nhập thấp thì Quỹ tiết kiệm nhà ở là mô hình đáng tham khảo. Mô hình này đã được thực hiện thành công tại Thái Lan, Nhật Bản và Singapore, vận hành như một hệ thống tiết kiệm, lại nhắm đến đúng chủ thể có nhu cầu nhà ở, mà người dân lại có thu nhập tăng thêm. Sự can thiệp của Nhà nước vì thế được rút dần, trong khi vấn đề nhà ở vẫn được giải quyết trong quan hệ giữa nhà đầu tư với người dân.

Ông Trí kiến nghị, về lâu dài Luật Đất đai 2013 cũng cần được sửa đổi sao cho bảo đảm cho các tổ chức kinh tế có quyền sử dụng đất ở lâu dài để giải quyết nhà ở cho người lao động. Đặc biệt, cần tiếp tục đàm phán ODA với các tổ chức phát triển quốc tế, kêu gọi, động viên nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường này.