“Giải cứu” khẩn cấp nhà ở xã hội

Có thể thấy Chính phủ đang quan tâm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, tạo nguồn cung nhà ở vừa túi tiền để từ đó “kích cầu” thị trường bất động sản.

Vừa qua, Chính phủ đã tổ chức hội nghị trực tuyến nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp. Tại Thông báo số 242/TB-VPCP ngày 10/8/2022 kết luận hội nghị, Thủ tướng đã giao Bộ Xây dựng đề xuất nhiều giải pháp, gồm xây dựng đề án Xây dựng 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Để hiện thực hóa đề án Xây dựng 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội thì giải pháp dài hạn, căn cơ là phải sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở để đề ra những chính sách thực chất nhằm phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là việc tạo lập quỹ đất, bố trí vốn, các cơ chế ưu đãi và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Nhưng Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến thông qua vào cuối năm 2023 và phải đến tháng 7/2024 mới có hiệu lực. Trong một năm rưỡi sắp tới, Chính phủ cần áp dụng giải pháp trung hạn và ngắn hạn nhằm “giải cứu” nhà ở xã hội, gồm sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 49/2021/NĐ-CP).

Đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội để thí điểm một số chính sách cũng là động thái cần thiết và rất đáng hoan nghênh của cơ quan quản lý, bởi vướng mắc của chính sách nhà ở xã hội xuất phát từ bất cập của Luật Nhà ở hiện hành nên việc sửa đổi Nghị định không thể giải quyết dứt điểm; cần “can thiệp” bằng một văn bản có hiệu lực ngang luật là Nghị quyết của Quốc hội.

Tại Hội nghị giữa Chính phủ và Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam ngày 01/02, Thủ tướng đã yêu cầu khẩn trương nghiên cứu, đề xuất dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về chính sách xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân để kịp thời tháo gỡ những vướng mắc, chồng chéo, khoảng trống pháp luật trong thời gian chưa sửa các luật liên quan.

Tại Tờ trình số 10/TTr-BXD ngày 29/01/2023 về xây dựng Nghị quyết, Bộ Xây dựng đã đề xuất với Thủ tướng 6 nhóm chính sách thí điểm nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, gồm: Hình thức giao đất thực hiện dự án nhà ở xã hội; Quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; Lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; Ưu đãi chủ đầu tư; Xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; Đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách.

Giao đất không thu tiền làm nhà ở xã hội

Chính sách đầu tiên Bộ Xây dựng đề xuất trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội là chính sách đất đai. Theo đó, chủ đầu tư được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở tập trung cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội.

Đây là đề xuất mới so với pháp luật hiện hành. Bởi pháp luật hiện nay (Điều 110, Điều 118 Luật Đất đai năm 2013, Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014) quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn 100% tiền sử dụng đất.

Theo Tờ trình của Bộ Xây dựng, đề xuất này xuất phát từ thực tiễn bởi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất thì trước tiên vẫn phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính không cần thiết.

>> Bổ sung cơ chế chính sách đặc thù cho doanh nghiệp bất động sản

Trên thực tế, sau khi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được giao đất thì sẽ “kích hoạt” thủ tục tính tiền sử dụng đất với quy trình giống như dự án nhà ở thương mại. Theo Điều 114 Luật Đất đai năm 2013, Sở TNMT vẫn phải thuê tư vấn xác định giá đất để trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Công việc này sẽ phát sinh thêm rất nhiều thủ tục trung gian, rườm rà và... vô nghĩa (bởi sau khi tính được tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư sẽ được miễn không phải nộp). Thông thường thủ tục tính tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội thường kéo dài đến 2 năm, gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư cũng như cơ quan quản lý.

Thực tế là ở một số địa phương thời gian qua, điển hình là tỉnh Khánh Hòa, đã gặp khó với quy định này. Bởi khi chưa tính được tiền sử dụng đất (không do lỗi của chủ đầu tư) thì cơ quan thuế chưa ra quyết định miễn tiền sử dụng đất. Khi đó, chủ đầu tư được coi là chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, chưa được phép huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai, gây ra gánh nặng tài chính rất lớn cho chủ đầu tư.

Bởi vậy mà tại Điều 118, 125 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (bản xin ý kiến Nhân dân ngày 03/01/2023) đã quy định hình thức sử dụng đất với dự án xây dựng nhà ở tập trung cho người lao động làm việc trong các khu công nghiệp và dự án nhà ở xã hội là giao đất không thu tiền sử dụng đất và không qua đấu giá, đấu thầu. Đồng thời Điều 83 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (bản trình Bộ Tư pháp thẩm định tháng 12/2022) cũng quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được hưởng ưu đãi giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở, trừ phần diện tích đất dành xây dựng các công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại.

Đề xuất sửa đổi chính sách ưu đãi về đất đai để phát triển nhà ở xã hội để “giảm tải” thủ tục tính tiền sử dụng đất của Bộ TNMT và Bộ Xây dựng là rất đáng hoan nghênh. Nhưng việc sửa đổi theo hướng giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội có thể làm phát sinh thêm vướng mắc mới.

Lý do là bởi người sử dụng đất theo phương thức giao đất không thu tiền sử dụng đất bị hạn chế quyền năng của người sử dụng đất. Cụ thể theo Điều 173 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 34 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sẽ không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được giao đất không thu tiền thì sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng nghĩa với việc... không được bán nhà ở (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Dẫn đến chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ có thể xây dựng nhà ở xã hội để... cho thuê mà không được bán sản phẩm.

Bởi vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất thí điểm quy định về hình thức giao đất để xây dựng nhà ở xã hội theo hướng: “Trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở tập trung cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội thì có quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”.

Như vậy, Bộ Xây dựng đã tiếp thu các ý kiến đề xuất của tôi cũng như một số chuyên gia trong các hội thảo xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi), giúp giải quyết đồng bộ các bất cập và tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội giảm tải thủ tục về đất đai.

Do Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến thông qua vào cuối năm 2023 và phải đến tháng 7/2024 mới có hiệu lực, việc Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm (giả định vào kỳ họp tháng 6/2023 và có hiệu lực sau 45 ngày) sẽ tháo gỡ cho các địa phương cũng như các chủ đầu tư trước 01 năm, sớm hiện thực hóa đề án Xây dựng 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Chọn chủ đầu tư bằng... bốc thăm

Tại Tờ trình gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng cũng đề xuất chính sách thí điểm về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Hiện nay, quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn tư nhân đang có sự chồng chéo với pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai dẫn đến quy trình trở nên phức tạp, kéo dài thời gian.

Cụ thể theo Điều 57 Luật Nhà ở, trường hợp Nhà nước giao đất/cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký.

Tuy nhiên, pháp luật về đấu thầu hiện hành (Nghị định số 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ về lựa chọn nhà đầu tư, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP) chỉ quy định việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại, trụ sở, văn phòng làm việc, công trình thương mại, dịch vụ...

Việc đấu thầu dự án nhà ở xã hội thuộc loại hình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật chuyên ngành và hiện vẫn chưa có quy định thực sự rõ ràng. Mặc dù Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 09/2021/TT-BXD có nội dung hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội nhưng thực tiễn triển khai trong cả nước vẫn rất chậm do thiếu bộ tiêu chí rõ ràng để lập hồ sơ mời thầu.

Ngoài ra, theo Nghị định số 148/2020/NĐ-CP thì trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư (gồm dự án nhà ở xã hội) thì được giao đất không thông qua đấu giá, đấu thầu. Như vậy, đã xuất hiện “xung đột pháp luật” giữa Điều 57 Luật Nhà ở và Nghị định số 148/2020/NĐ-CP, dẫn đến các địa phương lúng túng khi triển khai thực hiện.

Bởi vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất thí điểm trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội theo hướng: Trường hợp có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thì được giao làm chủ đầu tư nếu đáp ứng các điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Trường hợp có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư dự án theo hình thức bốc thăm do UBND cấp tỉnh tổ chức, có đại điện của các Sở ngành có liên quan, cơ quan công an, kiểm toán...

Về đề xuất này, khâu lựa chọn nhà đầu tư dự án rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, chất lượng dự án và quyền lợi của người dân thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Do vậy, việc xây dựng chính sách theo phương án bốc thăm, đầy tính may rủi là không hợp lý (chưa kể tính bất hợp lý khi cơ quan công an, kiểm toán cũng tham gia cuộc bốc thăm).

Thay vào đó, cơ quan quản lý cần phải xây dựng được bộ tiêu chí để đánh giá, chấm điểm năng lực kỹ thuật, năng lực tài chính, năng lực kinh nghiệm của các nhà đầu tư, qua đó ưu tiên chọn lựa nhà đầu tư có năng lực tốt hơn, triển khai dự án tiết kiệm, hiệu quả hơn, thay vì chọn lựa được nhà đầu tư may mắn hơn.

Trong báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Chính phủ, Quốc hội trước thềm diễn ra Hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, tổ chức vào sáng 17/2, Bộ Xây dựng đề xuất gói tín dụng 110.000 tỉ đồng phát triển nhà ở xã hội.