Giới hạn giá trị đặt cọc “mua nhà trên giấy”

DIỆU HOA• 06/11/2021 13:30

HoREA mới đây có đề xuất gửi Bộ Xây dựng góp ý Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về việc giới hạn giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị BĐS.

Đặt cọc mua bất động sản hình thành trong tương lai đang bị nhiều chủ đầu tư lợi dụng để thu trước tới 90% giá trị bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, như “đặt cọc”, “hứa mua, hứa bán”, “hợp tác đầu tư”, “liên doanh liên kết”, “hợp đồng góp vốn”.

Ông Châu cho biết, kẽ hở trên đã dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc” có giá trị lớn, có trường hợp nhận đến 90% giá trị nhà đất, thậm chí đã xảy ra lừa đảo, trong khi Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng…”.

Cũng theo HoREA, Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”, nhưng đã không quy định trường hợp “đặt cọc” trong các giao dịch khác thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật đó, như giao dịch bất động sản thì còn phải áp dụng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ông Châu cho biết, trên cơ sở xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về “đặt cọc” vào “Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trong đó, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận tiền đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản; Hình thức văn bản thỏa thuận đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã thông tin, trên thực tế nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay đầu tư vào nhiều dự án bất động sản cùng một lúc. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng đủ tiềm lực tài chính, trong khi vay ngân hàng lại cần nhiều thủ tục và chịu lãi suất cao.

Bài học nhãn tiền về lợi dụng đặt cọc mua bất động sản để lừa đảo từ công ty địa ốc Alibaba vẫn còn đó

Lợi dụng kẽ hở Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc, trong khi đó Bộ luật Dân sự lại không đưa ra nguyên tắc đặt cọc bao nhiêu phần trăm, nhiều chủ đầu tư đã làm hợp đồng đặt cọc với giá trị khá cao. Thậm chí, nhiều dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định vẫn nhận đặt cọc giữ chỗ trước khi ký hợp đồng mua bán.

Đáng nói thực tế không ít lần chủ đầu tư yêu cầu số tiền đặt cọc khá cao sau đó ôm tiền bỏ trốn. Hay có trường hợp sau khi đặt cọc thì bị bên bán “đánh tháo” vì họ tìm được nguời mua giá cao hơn.

Trong thực tế đã có những bài học nhãn tiền như hàng trăm khách hàng của Công ty địa ốc Alibaba đã ký kết các hợp đồng góp vốn, đặt cọc giữ chỗ, ưu tiên quyền mua rồi sau đó chờ đợi mãi cũng không thấy bất động sản đâu. Khi phương án kinh doanh của doanh nghiệp có vấn đề hoặc bản thân doanh nghiệp gặp rủi ro về pháp lý thì việc đòi lại tiền của khách hàng sẽ không đơn giản.

Cũng trước tình trạng này, mới đây, Cục cạnh tranh và bảo vệ người tiêu dùng - Bộ Công thương cũng đã phát đi cảnh báo những lưu ý khi ký kết thỏa thuận đặt cọc mua căn hộ chung cư để tránh mất tiền oan.

Từ thực tế trên, các chuyên gia pháp lý cho rằng cần thiết phải có sự nghiên cứu để đưa ra những quy định thống nhất và chặt chẽ hơn liên quan đến quy định về việc đặt cọc giữ chỗ hay huy động vốn với các dự án bất động sản.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SLAW cho rằng các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà trong những trường hợp đặt cọc quyền mua căn hộ, người mua nhà vẫn ở thể bị động và là bên chịu thiệt thòi khi dự án xảy ra sự cố.

“Người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng kể trên, bởi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu, khi đó người mua sẽ “tiền mất tật mang” – luật sư Hà cho biết.