Khó như dữ liệu bất động sản

Từ năm 2014, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 623/QĐ-BTC phê duyệt Đề án “Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá của Việt Nam giai đoạn 2013-2020”, trong đó có phân hệ về dữ liệu giá thị trường bất động sản.

Biểu đồ thể hiện chỉ số giá nhà ở theo quý tại Hà Nội. Nguồn: Savills

Không chỉ Bộ Tài chính, trước đó quy định tại Thông tư số 20/2010 của Bộ Xây dựng, đáng ra 4 đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ đã phải công bố chỉ số giá bất động sản từ quý III/2011.

Chỉ số này được kỳ vọng là cơ sở để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan tham khảo, sử dụng vào việc quản lý thị trường bất động sản tại địa phương. Người dân, nhà đầu tư có thể nắm rõ hơn xu hướng biến động trên thị trường nhờ chỉ số giá bất động sản. Thế nhưng, tới nay đã 8 năm mà các thành phố này đều chưa thể đưa ra những con số dư luận đang mong chờ.

Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng đã nhiều lần đốc thúc các địa phương khẩn trương công bố chỉ số đánh giá thị trường theo quy định tại Thông tư số 20/2010/TT-BXD song mới chỉ là lời hứa hẹn.

Trong bối cảnh thị trường tù mù, kém minh bạch như hiện nay, các nhà đầu tư, doanh nghiệp đều ủng hộ việc công bố chỉ số giá bất động sản. Thế nhưng, yêu cầu trước hết vẫn phải là tính chính xác của chỉ số. Nhiều người lo ngại rằng, nếu chỉ dựa vào số liệu do các chủ đầu tư hay các sàn giao dịch cung cấp là không ổn bởi họ có thể tranh thủ “thổi” giá thị trường.

Hiện trên thế giới, nhiều nước cũng đã công bố chỉ số giá bất động sản. Chẳng hạn, tại Mỹ, chỉ số giá nhà ở tại Mỹ (Chỉ số OFHEO) do Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (FHFB) và Cơ quan Giám sát doanh nghiệp nhà đất Liên bang (OFHEO) công bố điều chỉnh giá theo quý. Cơ sở xây dựng chỉ số giá là sử dụng dữ liệu từ các khoản thế chấp để mua nhà và tái tài trợ thông qua hai công ty cho vay thế chấp lớn nhất nước Mỹ là Fannie Mae và Freddie Mac.

Ngoài ra, Mỹ còn có chỉ số nhà ở quốc gia (chỉ số Case-Shiller), sử dụng số liệu dựa trên giá mua của gia đình, giá nhà ở riêng lẻ tại 20 khu vực đô thị chính. Ở Indonesia, chỉ số giá nhà ở được công bố bởi Ngân hàng Indonesia. Cụ thể, ngân hàng này đưa ra chỉ số giá nhà ở hàng quý dựa trên dự án phát triển nhà ở của 14 thành phố, được phân loại theo hình thức xây dựng: nhỏ, vừa và lớn. Chỉ số giá nhà công bố là chỉ số nhà bình quân gia quyền của 3 phân loại nhà ở nhỏ, vừa và lớn.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận, khâu khó nhất hiện nay chính là cơ chế thu thập thông tin. Quan trọng là phải tìm kiếm được thông tin thật do người dân, doanh nghiệp chào bán hoặc trả giá mua. Giá ảo sẽ chỉ giảm bớt khi hầu hết giao dịch bất động sản đều thực hiện qua sàn.

Hiện nay, thông tin về giá hầu hết đều do một số công ty quản lý bất động sản tự thu thập qua nhiều nguồn khác nhau nên độ tin cậy chưa cao. Do vậy, trong một thời gian dài, đã xảy ra tình trạng nhà đất “sốt ảo” hay “sốt” cục bộ do bị giới đầu cơ “thổi” giá.

Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản cũng đồng quan điểm: “Cần dựa trên tình hình giao dịch thực tế ở một vị trí và trên một địa bàn, khu vực cụ thể chứ không phải giá do chủ đầu tư các dự án ấn định”. Mấu chốt vấn đề là phải có dữ liệu chuẩn và cơ chế kiểm tra chính thức các số liệu thu thập được để đưa ra thông tin chính xác về lượng và giá giao dịch bất động sản. 

Điều này dường như là nhiệm vụ bất khả thi bởi toàn bộ hệ thống môi giới không nằm trong tay chính quyền và thực tế là mới chỉ có 20% số lượng giao dịch qua sàn chính thống.

Các chuyên gia cho rằng, trong một thị trường thiếu minh bạch như hiện nay thì số liệu cần được cập nhật theo từng ngành, tìm đâu cũng thấy. Để làm được như vậy, cần biến các quy định trên giấy của pháp luật thành hành động cụ thể chính xác trên thực tế.