Khơi thông ách tắc đầu tư dự án

DIỆU HOA thực hiện• 31/12/2023 14:00

Thị trường bất động sản đã trải qua gần 2 năm “trầm lắng”, thủ tục đầu tư các dự án tiếp tục “ách tắc” vì những chồng chéo, trong khi đó Luật Đất đai vẫn đang trong quá trình sửa đổi.

>>> Bất cập thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại

DĐDN đã có những trao đổi cùng LS. Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch Công ty DVL Ventures về vấn đề này.

- Đâu những vấn đề vướng mắc, chồng chéo trong quy định của pháp luật khiến địa phương lúng túng và doanh nghiệp gặp khó khăn khi triển khai dự án đầu tư, thưa ông?

Quy định chồng chéo và thiếu quyết liệt trong giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, thiếu phối hợp tích cực với các cơ quan Trung ương giải quyết khó khăn của doanh nghiệp, khiến nhiều dự án vẫn chỉ được “giải cứu” một cách nửa vời. Trong đó, vướng mắc nhiều ở vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án.

Đơn cử, Luật Đầu tư năm 2020 quy định “Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư”. Nhưng Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 lại quy thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa”.

Theo đó, dù các dự án có quy mô lớn, thời kỳ giao đất có thể chia thành nhiều lần gây ảnh hưởng đến thời hạn sở hữu bị giảm dần theo năm.

Và đặc biệt về tính tiền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2013 quy định “thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Trong khi đó theo quy định tại tiết a1 khoản 3 điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 quy định “Thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước lần đầu chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế”.

Bất cập là nếu chưa giao đất thực địa thì chưa thể làm thủ tục xin giấy phép xây dựng, và pháp luật đầu tư cũng cho phép tính thời gian hoạt động dự án từ thời gian giao đất thực địa. Do đó, nếu vẫn tính như vậy thì vô hình chung nhà đầu tư phải chịu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngay cả trong thời gian chưa nhận bàn giao đất trên thực địa.

Việc giao đất nhưng không tính tiền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng rất nhiều cho cả Nhà nước và nhà đầu tư.

>>>Doanh nghiệp vẫn "ngóng" quy định về tiền sử dụng đất

Tại nhiều dự án, địa phương đã giao đất trên giấy tờ nhưng lại không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất trong nhiều năm, dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế khác xa nhau, nảy ra việc nhà nước và nhà đầu tư không thống nhất được về giá, cả đôi bên bị vào thế khó.

Nhiều dự án bị tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư. Ảnh: Dũng Minh

- Nhiều doanh nghiệp phản ánh nhiều dự án có nguồn gốc đất không phải đất ở đang gặp bế tắc kéo dài do không được chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo ông, đâu là bất cập?

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện, trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án…, gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở.

Vấn đề này được kỳ vọng sửa đổi tại Luật Nhà ở 2023, tuy nhiên, luật này lại đang dẫn chiếu các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại được quy định trong Luật Đất đai, khiến quy định vẫn bỏ ngỏ.

Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai bắt buộc phải có đất ở mới có thể làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xin duyệt chủ trương đầu tư, khiến thị trường bất động sản bị tắc nghẽn nguồn cung. Bởi vì, đa phần các dự án được triển khai trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh.

Điều này mâu thuẫn với chủ trương hiện tại đang khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm, bản thân hình thức này cũng đang được thực hiện phổ biến. Bên cạnh đó, Luật Đầu tư đang khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại, tuy nhiên, việc yêu cầu có đất ở và đất phi nông nghiệp đã nộp tiền thuê đất một lần khiến nhiều dự án không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi đã nhận chuyển nhượng.

- Ông có kiến nghị gì nhằm khơi thông các điểm nghẽn nói trên?

Như các phân tích ở trên, cộng đồng doanh nghiệp và giới luật sư mong muốn rằng Luật Đất đai tiếp tục thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đầy đủ chính sách giá đất, đặc biệt là vấn đề định giá đất.

Đặc biệt, để không lặp lại những chồng chéo gây khó thực hiện ở các địa phương, cần bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là sự liên thông với các quy định có liên quan của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu.