Làm sao để quỹ bảo trì chung cư vận hành hiệu quả?

Diễn đàn Doanh nghiệp có cuộc trò chuyện với luật sư Lương Văn Chương, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh. 

-Trên thực tế triển khai, đã có tình trạng nhiều chủ đầu tư “chây ỳ” trong việc trả quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản lý tòa nhà. Vậy Luật có chế tài nào đối với chủ đầu tư trì hoãn bàn giao hoặc chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư không, thưa Luật sư?

Ban quản trị các tòa nhà chung cư đang bị chủ đầu tư chây ỳ trả tiền 2% quỹ bảo trì mà theo quy định, họ phải được nhận để vận hành tòa nhà của mình. Đây là thực trạng phổ biến tại nhiều chung cư. Điều này đã dẫn tới nhiều hệ lụy kéo dài giữa cư dân với chủ đầu tư.

Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có quy định:

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 36 của Nghị định hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn theo quy định thì giải quyết như sau:

- Ban quản trị có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 36 của Nghị định;

- Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, kiểm tra; nếu các bên đã quyết toán số liệu kinh phí bảo trì theo quy định tại Khoản 4 Điều 36 của Nghị định này mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Trong thời hạn không quá 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này.

Trường hợp các bên vẫn chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì các bên phải thống nhất quyết toán số liệu và bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư và đại diện Ban quản trị; sau khi bàn giao kinh phí này, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh biết;

- Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm b Khoản này mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản; trong quyết định cưỡng chế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ghi rõ số kinh phí chủ đầu tư phải bàn giao sau khi trừ kinh phí mà chủ đầu tư phải sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có), thời hạn bàn giao, biện pháp cưỡng chế và trách nhiệm của các bên liên quan để thực hiện quyết định này;

- Biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản đã lập theo quy định tại Khoản 1 Điều 36 của Nghị định này hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Kinh phí phải bàn giao là toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán; nếu các bên không thống nhất quyết toán số liệu thì bàn giao theo số liệu ghi trong quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

- Trong thời hạn 03 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hoặc quản lý tài khoản khác của chủ đầu tư theo quyết định cưỡng chế có trách nhiệm chuyển kinh phí sang tài khoản do Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở và quyết định cưỡng chế; trường hợp phải xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì cho Ban quản trị thì trong quyết định cưỡng chế, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải nêu rõ biện pháp xử lý tài sản, trách nhiệm của đơn vị xử lý tài sản, hình thức xử lý và việc chuyển giao kinh phí thu hồi cho Ban quản trị.

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Như vậy, theo quy định của pháp luật đối với hành vi trì hoãn bàn giao hoặc chiếm dụng phí bảo trì có thể bị xử phạt hành chính từ 100 triệu đến 150 triệu cùng với đó cưỡng chế buộc thực hiện giao trả lại số tiền đó.

Đối với hành vi mà có đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì có thể bị xử lý hình sự về Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản quy định tại Điều 175 Bộ luật hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).

Ở nhiều quốc gia phát triển như Singapore, Hàn Quốc..., phí bảo trì được trích từ tiền phí dịch vụ hàng tháng.

-Vậy theo ông, nên có hình thức quản lý như thế nào đối với quỹ bảo trì chung cư?

Hiện nay, Điều 108 Luật Nhà ở 2014 quy định người mua căn hộ chung cư phải nộp phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà;

Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị - những người đại diện do cư dân bầu lên - để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật. Vì vậy, quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn.

Một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng. Vì thế họ không mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2% và đưa khoản tiền này phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh của mình.

Vì vậy, phương thức thu và quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư như cách làm trên đang gây ra nhiều bất cập, không chỉ làm tăng gánh nặng của người mua nhà mà còn là nguyên nhân dẫn tới những tranh chấp lợi ích gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ.

Do đó, thiết nghĩ, cơ quan chức năng nên quy định theo hướng chủ sở hữu nhà chung cư đóng kinh phí bảo trì 2% trong thời hạn 60 tháng (tức 5 năm, bằng thời hạn bảo hành nhà chung cư của chủ đầu tư hoặc đơn vị thi công). Mức đóng chia đều trong 60 tháng sẽ giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn.

-Có ý kiến cho rằng không nên đóng phí bảo trì ngay khi mua nhà mà nên chia thành nhiều đợt đóng, để tránh tình trạng bị chủ đầu tư chiếm dụng, ý kiến của ông như thế nào?

Theo quy định người mua nhà phải đóng ngay từ đầu và khoản phí bảo trì là 2% giá trị căn nhà thì có phần máy móc và không thật sự hợp lý.

Mức 2% là khá cao và cũng không có cơ sở nào để nói là đủ để bảo trì tòa nhà chung cư trong suốt quá trình tồn tại, vận hành.

Thực tế chi phí bảo trì có thể sẽ cao hơn, người sử dụng sẽ phải đóng góp nhiều lần về sau, nên lần đầu có thể đóng ở mức nhẹ hơn rồi sau đó dân cư sẽ tự bàn bạc và quyết định cho các lần đóng góp tiếp theo trong các cuộc họp “tổ dân phố” nhà chung cư.

Việc thu trước phí bảo trì tại thời điểm bán căn hộ chung cư hiện chỉ có Việt Nam và Trung Quốc áp dụng.

Trong khi đó, ở nhiều quốc gia phát triển như Singapore, Hàn Quốc..., phí bảo trì được trích từ tiền phí dịch vụ hàng tháng.

Cũng có một số quốc gia chỉ yêu cầu người dân đóng tiền khi phát sinh công việc bảo trì tại chung cư.

Như vậy việc đóng tiền thành từng đợt, dựa trên nhu cầu cần bảo trì tương đối hợp lý, cũng một phần tránh được tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng.

-Còn đối với trường hợp, khi bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân, thì theo ông nên để ai đứng tên?

Hiện nay theo quy định tại Điều 36 Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định chủ tài khoản của ban quản trị chung cư có thể là một hoặc nhiều thành viên đứng tên đồng chủ tài khoản.

Tuy nhiên, trên thực tế nhiều hội nghị chung cư chỉ quy định một người trong ban quản trị làm chủ tài khoản, có thể dẫn đến tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân gây thiệt hại cho cư dân.

Do đó, thiết nghĩ, cần có quy định rõ chủ tài khoản của ban quản trị chung cư phải có từ hai người trở lên làm đồng chủ tài khoản để tránh trường hợp lạm quyền, trục lợi.

-Vậy đối với cư dân đã dính vào tranh chấp thì họ nên và có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Đối với các cư dân đang dính vào các tranh chấp về vấn đề trên, cần có yêu cầu đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đề nghị áp dụng các biện pháp cưỡng chế nhằm bảo vệ quyền và lợi ích cho các cá nhân. Yêu cầu xử phạt hành chính đến các đối tượng có hành vi vi phạm.

Trong trường hợp cần thiết, người dân có quyền khởi kiện dân sự yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì chung cư cùng với số tiền lãi tương ứng với việc chậm trả theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 43 Thông tư 02/2016/TT-BXD. Trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm dụng phí bảo trì, có dấu hiệu cấu thành tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản thì người dân có quyền tố cáo hành vi này đến công an.

- Xin cảm ơn ông!