3 giải pháp hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định của pháp luật đất đai từ 2004 cho tới nay, Nhà nước không có quyền thu hồi đất nông nghiệp của hộ nông dân để giao cho doanh nghiệp nông nghiệp thực hiện các dự án đầu tư nông nghiệp. Như vậy, thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay không tồn tại. Mọi chuyển dịch đất đai trong lĩnh vực nông nghiệp đều dựa trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất.

Việc mở rộng thị trường sơ cấp giữa Nhà nước và người sử dụng đất cần được nghiên cứu

Tìm động lực mới

Việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, quá trình này đã triển khai rộng khắp từ 1994 cho tới 2010 và đã hoàn thành được 80% tính theo cả diện tích lẫn số hộ gia đình. Sau đó, quá trình dồn điền - đổi thửa hay xây dựng nông thôn mới đã làm thay đổi cả thửa đất và chủ sử dụng đất khá nhiều, nhưng hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận lại chưa được cập nhật. Điều này dẫn đến tình trạng công việc hoàn thành được nhiều nhưng hồ sơ quản lý lại không đúng với hiện trạng sử dụng đất.

Trong thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất tại khu vực nông thôn, gần như mọi giao dịch đất đai không được đăng ký chính thức và thực hiện theo các thủ tục hành chính về quản lý đất đai theo quy định của pháp luật. Lý do chính là nông dân cho rằng phí chuyển quyền khá cao, không phù hợp với giá trị đất nông nghiệp rất thấp và thủ tục thì quá phức tạp. Mọi thủ tục đều thực hiện trong khu vực phi chính thức. 

Việc tìm động lực mới cho phát triển kinh tế nông nghiệp đã được đặt ra trong trong nhiều năm qua. Trước hết, Lâm Đồng đã thử nghiệm nhiều mô hình nông nghiệp quy mô lớn và công nghệ cao trong sản xuất rau và hoa, nhằm tạo ra các nông sản có sức cạnh tranh lớn trên thị trường trong nước và quốc tế. 

Kể từ năm 2000, UBND tỉnh Lâm Đồng đã cho thể hiện nhiều mô hình quan hệ sản xuất mới trong nông nghiệp. Các hợp tác xã kiểu mới không dựa trên góp chung đất đai mà hợp tác xã chỉ làm nhiệm vụ dịch vụ phục vụ sản xuất nông nghiệp và bao tiêu sản phẩm, người nông dân sản xuất trên thửa đất của mình. Một số hợp tác xã kiểu mới tại Lâm Đồng đã đạt được nhiều kết quả tốt. 

Tại Lâm Đồng, lãnh đạo tỉnh đã cho thành lập các khu nông nghiệp công nghệ cao tập trung theo mô hình giống như khu công nghiệp tập trung. Mô hình này đã đi vào hoạt động nhưng không thu hút được đầu tư từ các doanh nghiệp nông nghiệp tư nhân, sau đó mô hình này bị bãi bỏ.

Doanh nghiệp trong nước và liên doanh với nước ngoài thuê đất trực tiếp của hộ gia đình, cá nhân và thuê lao động của các hộ gia đình, cá nhân sản xuất trên chính đất đã cho thuê là một mô hình đạt được kết quả bước đầu khá tốt.

Gần đây, tại một số địa phương khác cũng đã bắt đầu thử nghiệm các mô hình hợp tác xã kiểu mới để liên kết các hộ gia đình, cá nhân. Một số nơi đã hình thành các trang trại quy mô lớn dựa trên các nhóm hộ gia đình giống như phương thức thực hợp tác xã kiểu mới. Mô hình này cũng đã đạt được nhiều hiệu quả tốt nhưng nhưng vẫn chưa là một mô hình có thể phổ biến rộng khắp trên phạm vi cả nước.

Một số doanh nghiệp lớn hiện nay đã có hoạt động đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao dựa theo cơ chế Nhà nước thuê đất của hộ gia đình, cá nhân và cho doanh nghiệp thuê lại đất. Theo mô hình này, việc chính quyền địa phương cho doanh nghiệp thuê đất là phù hợp pháp luật, nhưng chính quyền thuê đất của dân lại chưa được quy định trong pháp luật đất đai.

Như vậy, việc mở rộng thị trường sơ cấp giữa Nhà nước và người sử dụng đất cần được nghiên cứu để hoạch định chính sách cho phù hợp. Nhà nước chỉ thu hồi đất của dân hay có thể thuê đất của dân rồi cho nhà đầu tư thuê lại.

3 giải pháp hoàn thiện

Nhìn lại việc thử nghiệm các mô hình hình quan hệ sản xuất mới trong lĩnh vực nông nghiệp, có thể thấy mô hình doanh nghiệp hợp tác sản xuất với hộ gia đình, cá nhân luôn đảm bảo tính bền vững cao. Người nông dân tự sản xuất trên đất của mình nên biết rõ về lợi ích thu được, họ hoàn toàn bảo vệ được lợi ích của mình trong mối quan hệ với doanh nghiệp. Hiệu quả của mô hình này hoàn toàn tốt khi khi các doanh nghiệp là các doanh nghiệp lớn, chuyên nghiệp, đảm bảo chữ tín gắn với thương hiệu của mình.

Phương án thứ hai cũng có thể đảm bảo lợi ích cho nông dân là phương án doanh nghiệp thuê đất đất và thuê lao động của các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Theo mô hình này, hộ gia đình, cá nhân luôn luôn có lợi ích từ tiền cho thuê đất và tiền trả cho thuê công lao động. Đây là lợi ích luôn luôn được bảo đảm, nhưng khi sản xuất nông nghiệp đạt lợi nhuận cao hơn thì lợi ích của người nông dân cũng không được cao hơn. 

Mô hình góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân với doanh nghiệp là mô hình thực sự chưa phù hợp với trình độ của nông dân ta hiện nay. Mô hình này sẽ phát huy tác dụng trong một thời gian tương lai nhất định khi trình độ dân trí của nông dân ta cao hơn, có đủ trình độ để giám sát được quá trình kinh doanh và hạch toán kinh doanh của doanh nghiệp nhận góp vốn.

Như vậy, việc đổi mới chính sách hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp cần tập trung vào các nội dung như: Thứ nhất: Cần có chính sách ưu đãi về nghĩa vụ tài chính, cũng như đơn giảm hóa thủ tục hành chính về giao dịch đất nông nghiệp đối với khu vực nông thôn nhằm phát triển thị trường chính thức về quyền sử dụng đất đất và hạn chế lại thị trường phi chính thức, từ đó đảm bảo được giao dịch về quyền sử dụng đất của nông dân không bị rủi ro và người nông dân bảo vệ được lợi ích của mình trong các giao dịch về đất đai, nhất là trong tham gia vào các quan hệ sản xuất mới trong nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao.

Thứ hai: Cần nghiên cứu để hoàn thiện thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và những người sử dụng đất theo hướng Nhà nước không chỉ thu hồi đất mà có những quyền phù hợp hơn hơn với cơ chế thị trường như quyền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân.

Thứ ba: Cần tạo cơ chế chế giám sát để đảm bảo tránh rủi ro cho người nông dân khi tham gia vào mối quan hệ sản xuất với các doanh nghiệp nông nghiệp theo nhiều hình thức khác nhau nhằm tạo điều kiện để phát triển doanh nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. 

Để đảm bảo việc giám sát hiệu quả, cần áp dụng cơ chế quản trị tốt trong quản lý thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp dựa trên các nguyên tắc công khai - minh bạch, có sự tham gia của người dân và trách nhiệm giải trình của các cơ quan, tổ chức có liên quan đến lợi ích của người dân.