Loay hoay tìm mô hình quản lý nhà chung cư: Lo ngại DN sân sau

Đây là khẳng định của ông Nguyễn Minh Tuấn – Chủ tịch Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings) trong cuộc trò chuyện mới đây với phóng viên Báo Diễn đàn Doanh nghiệp.

Ông Tuấn cho rằng, thống kê của các cơ quan chức năng trong các dự án chung cư xảy ra tranh chấp, khiếu nại thì vấn đề nổi cộm nhất vẫn là mâu thuẫn giữa người dân với Ban quản trị (BQT) hoặc chủ đầu tư chung cư trong việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì.

 Thiếu niềm tin

- Vừa là lãnh đạo Công ty quản lý toà nhà vừa trong vai trò trưởng BQT khu đô thị lớn nhất Việt Nam với gần 30.000 cư dân, ông có thừa nhận cách làm việc thiếu hiệu quả, chưa minh bạch quỹ bảo trì của các Ban quản trị chung cư trong thời gian gần đây? 

Thực tế là có. Bởi với số tiền quỹ bảo trì lớn, từ vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng nên nhiều BQT chung cư đã né tránh việc công khai, minh bạch việc sử dụng quỹ bảo trì, dẫn đến chi tiêu nhập nhèm, sai mục đích, kê giá dịch vụ quá cao để hưởng chênh lệch.

Cụ thể, quỹ bảo trì chỉ được sử dụng với mục đích bảo trì nhưng nhiều BQT cho rằng quỹ nhiều nên có thể dùng thêm vào một số mục đích khác như: Trang trí chung cư ngày Tết thay vì tiền đóng góp, tiền lãi ngân hàng cứ thế tiêu những việc “không tên” dẫn đến không giải trình được.

Nhiều trường hợp, trước đây chưa có Thông tư 02/2016/TT-BXD về ban hành quy chế, quản lý nhà chung cư, BQT muốn đến ngân hàng mở tài khoản giao dịch quỹ bảo trì, ngân hàng yêu cầu phải có dấu mới được gửi quỹ, còn không phải gửi cá nhân. Gửi cá nhân lãi suất cao hơn gửi tổ chức nên một số thành viên gửi với tư cách cá nhân để trục lợi.

Nhiều BQT còn lập nhóm chia phe nhằm chia chác những khoản lợi từ việc vận hành chung cư, dẫn đến những bất đồng, bức xúc của cư dân. Khuất tất trong BQT còn ở chỗ lựa chọn đơn vị quản lý vận hành toà nhà chưa khách quan, giá rẻ dẫn đến chất lượng yếu kém .

- Vậy theo ông nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do đâu?

Tình trạng nói trên xuất phát từ ý thức và đạo đức của những người trong ban quản trị chung cư hoặc chủ đầu tư. Thêm nữa, các quy định của pháp luật liên quan đều cấm những hành vi sai trái nói trên, nhưng phần biện pháp chế tài lại không có hoặc nếu có cũng chưa thật sự nghiêm khắc và kịp thời. 

Chưa kể, quy định pháp luật còn chồng chéo. Luật đã quy định một tòa nhà chỉ có một đơn vị quản lý vận hành nhưng thực tế rất nhiều nơi đang xảy ra tình trạng một tòa nhà có hai đơn vị quản lý vận hành. Chủ đầu tư tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý vận hành các tầng hầm và tầng thương mại dịch vụ, còn BQT thuê một đơn vị quản lý vận hành không liên quan đến chủ đầu tư phần “ngọn”. Hai thương hiệu khác nhau sẽ không tránh khỏi cạnh tranh.

Việc quản lý vận hành nhà chung cư còn liên quan đến năm chủ thể (cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu, sử dụng chung cư), nhưng thực tế hiện nay dường như các cơ quan quản lý nhà nước vẫn đứng ngoài cuộc và cho các chủ đầu tư “tự quyết”, đẩy khó khăn cho các chủ thể còn lại.

- Rõ ràng quyền hạn của BQT đã được quy định rõ trong Thông tư 02/2016/TT-BXD nhưng chưa được phát huy thưa ông?

Thực tế, nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung vào việc bán nhà cho lợi nhuận lớn còn việc quản lý toà nhà lợi nhuận quá thấp nên không mặn mà. Đặc biệt, sau vụ cháy chung cư Carina các chủ đầu tư đều buông vấn đề quản lý chung cư cho BQT.

Các thành viên BQT hoạt động kiêm nhiệm nên không mấy chú tâm. Vì kiêm nhiệm nên thực hiện đúng theo quy định pháp luật rất khó, thậm chí nhiều văn bản quy phạm pháp luật còn chưa hiểu hết. Công tác kiểm tra, thanh tra của cơ quan quản lý là chưa có.

Các thành viên cư dân còn không tin tưởng lẫn nhau. Chung cư đang có BQT cư dân yêu cầu hội nghị bất thường để bầu BQT mới, nhưng cư dân của BQT cũ yêu cầu thành lập Ban kiểm soát để kiểm soát hoạt động của BQT mới, cư dân ủng hộ BQT mới cho rằng họ không tin được Ban kiểm soát này nên đề nghị thành lập tổ kiểm soát Ban kiểm soát trên… Tất cả tạo thành một vòng luẩn quẩn không hồi kết.

- Mới đây, một DN đề xuất không tiếp tục sử dụng mô hình Ban quản trị thay vào đó UBND TP Hà Nội thành lập những Công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp để tiếp nhận từ chủ đầu tư hoặc giao việc quản lý vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát và kiểm tra chặt chẽ của UBND TP Hà Nội. Ông đánh giá như thế nào về mô hình này?

Hà Nội đã từng có các doanh nghiệp chuyên đảm nhận việc quản lý, vận hành chung cư nhằm đáp ứng “cơn khát” của thị trường và xã hội về một mô hình quản lý chung cư hiệu quả. Tuy nhiên, các mô hình này cũng “chết yểu” khi vướng phải những lùm xùm tăng giá dịch vụ hoặc thiếu minh bạch trong việc thu chi… Chính vì không quản lý nổi nên TP đẩy nhanh tiến độ thành lập BQT để giao dân tự quản.

Với mô hình đề xuất này nhiều khi lại nảy sinh vấn đề lo ngại sân sau của UBND TP Hà Nội, nảy sinh nhiều vấn đề bất cập khác. Thực hiện theo tinh thần Chính phủ kiến tạo là xã hội hoá vấn đề. Không nên bó hẹp, ôm việc như thời kỳ bao cấp.

Phân vai rõ ràng 

- Trong vai trò lãnh đạo một đơn vị quản lý toà nhà, theo ông liên tiếp các vụ treo băng rôn kiện cáo chủ đầu tư trong thời gian gần đây xuất phát do đâu? 

Phải thẳng thắn nhìn ở 2 góc độ: Thứ nhất - Chủ đầu tư chưa đúng dân mới kiện. Điển hình như trong hợp đồng ký kết nhà mẫu dùng gỗ loại này, thiết bị vệ sinh loại kia nhưng khi bàn giao sản phẩm chất lượng thấp hơn. Hoặc chậm cấp sổ đỏ, không nghiệm thu PCCC. Chung quy lại do lợi ích kinh tế nhiều chủ đầu tư bỏ qua hoặc có thể một phần do bộ phận tham mưu dưới quyền chủ đầu tư mua thiết bị rẻ, mà việc này lại không được kiểm soát.

Thứ hai, về phía cư dân: Dân gửi suốt đơn thư đến cơ quan chức năng nhưng không hiệu quả, bất đắc dĩ họ phải căng băng rôn. Tuy nhiên, thay vì treo băng rôn các cư dân nên ngồi với chủ đầu tư thống nhất phương án xử lý, nếu không có kết quả mới đi đến phương án đấu tranh.

 Với những trường hợp này nhà nước phải quyết liệt làm điểm một vài dự án để làm gương cho các dự án khác.

 - Ông có đề xuất gì để việc quản lý vận hành nhà chung cư được hiệu quả hơn, tránh những mâu thuẫn phát sinh trong thời gian tới?

Thứ nhất, rà soát lại các văn bản hiện hành sao cho phù hợp thực tế. Cần thiết sửa đổi, nâng lên thành Nghị định quản lý nhà chung cư. Bởi hiện tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã thể hiện một số bất cập.

Cụ thể: Theo quy định của Thông tư số 02, hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư. Về vấn đề này nên sửa đổi theo hướng không quy định hoặc hạ thấp tỷ lệ người dân về ở tại chung cư và đồng ý thành lập Ban quản trị cụm nhà chung cư nhằm sớm giải quyết những vướng mắc, tạo điều kiện cho các tòa nhà chung cư sớm có Ban quản trị.

Ví dụ như toà nhà có 1.000 dân mà yêu cầu 500 dân đến họp thì cực kỳ khó khăn. Nhiều trường hợp không đến được thì uỷ quyền cho người khác nhưng chính việc uỷ quyền phải ra phường công chứng dẫn đến nhiều cư dân không mặn mà đến quyền lợi chính đáng của mình. Hay quy định “không bàn giao quỹ bảo trì thì được phép cưỡng chế" nhưng bất cập ở chỗ trong quỹ chủ đầu tư không có tiền thì cưỡng chế kiểu gì?…

Thứ hai, để tránh tranh chấp quỹ bảo trì, nhiều cư dân mua nhà không nộp 2% quỹ bảo trì cho doanh nghiệp mà nộp vào tài khoản riêng của BQT, khi thành lập BQT chủ đầu tư không cần phải bàn giao quỹ này. Đây cũng là cách làm việc hiệu quả.

Thứ ba, có sự phân vai rõ ràng cho các thành viên BQT, mỗi người một việc, sai ở cá nhân nào cá nhân ấy phải chịu trách nhiệm. Tiến tới trong quy định pháp luật nên quy định cụ thể mức tối thiểu phí trả cho thành viên Ban Quản trị để họ làm tốt công việc được giao.

Thứ tư, minh bạch kinh phí bảo trì: BQT thuê đơn vị kiểm toán kiểm toán toàn bộ quỹ chủ đầu tư bàn giao cho cư dân và kiểm toán toàn bộ chi tiêu của BQT. Qua kiểm toán chắc chắn sẽ công khai minh bạch hơn là báo cáo của BQT đưa ra.

Thứ năm, siết chặt việc cấp phép các đơn vị quản lý vận hành toà nhà. Ngoài yêu cầu về trình độ chuyên môn, giấy phép con cần thiết cho thêm quy định phải có vốn pháp định vì khi có vấn đề xảy ra còn có kinh phí bồi thường.

- Vâng! Xin cảm ơn ông.