Một số quy định về kinh doanh bất động sản chưa đảm bảo tính thống nhất

ANH KHÔI• 04/10/2021 04:00

Bên cạnh các quy định chưa phù hợp, theo VCCI, một số quy định tại Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản còn chưa đảm bảo tính thống nhất…

Cũng tại trả lời Công văn số 294/GM-BTP của Bộ Tư pháp đề nghị thẩm định Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Dự thảo), bên cạnh các quy định chưa phù hợp Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng cho rằng, một số quy định còn chưa đảm bảo tính thống nhất.

Cụ thể về nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, theo quy định tại Điều 9 Dự thảo thì chuyển nhượng dự án bất động sản được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư (khoản 2).

Ngoài các quy định chưa phù hợp, Dự thảo còn một số quy định chưa đảm bảo tính thống nhất - Ảnh minh họa

Tuy nhiên, đối với những dự án này thì trước khi ký kết hợp đồng, bên chuyển nhượng phải gửi văn bản đề nghị kèm theo dự thảo hợp đồng chuyển nhượng và báo cáo quá trình thực hiện toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chuyển nhượng đến cơ quan quản lý nhà ở để kiểm tra nội dung hợp đồng. Cơ quan quản lý về nhà ở sẽ xem xét nội dung hợp đồng, có ý kiến cho bên chuyển nhượng về những nội dung cần bổ sung hoặc điều chỉnh để bên chuyển nhượng hoàn thiện trước khi ký kết. Các bên phải ký kết hợp đồng đúng các nội dung đã báo cáo và được cơ quan tiếp nhận thống nhất (khoản 4).

Theo VCCI, quy định tại pháp luật về đầu tư, khi chuyển nhượng dự án đầu tư, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư khi chuyển nhượng. Khi thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư, nhà đầu tư phải cung cấp các tài liệu như: Báo cáo tình hình thực hiện dự án đầu tư đến thời điểm chuyển nhượng dự án đầu tư; hợp đồng hoặc hợp đồng nguyên tắc về việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư; các tài liệu về tư cách pháp lý của nhà đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng; tài liệu của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng (về tài chính). Cơ quan giải quyết thủ tục là cơ quan đăng ký đầu tư.

Như vậy, theo quy định tại Dự thảo thì khi chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản thuộc trường hợp phải chấp thuận chủ trương đầu tư hay là cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư sẽ phải thực hiện các thủ tục là: Thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tại pháp luật về đầu tư; Thủ tục xem xét nội dung hợp đồng chuyển nhượng trước khi ký kết hợp đồng

VCCI cho rằng, quy định này tại Dự thảo cần được xem xét theo quy định tại pháp luật về đầu tư, khi được cơ quan quản lý về đầu tư chấp thuận điều chỉnh dự án đầu tư có nghĩa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã đáp ứng các điều kiện được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản. Sau khi thực hiện thủ tục điều chỉnh, các bên ký kết hợp đồng sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

VCCI đề nghị rà soát lại Điều 11 đến Điều 13 của Dự thảo để đảm bảo thống nhất với quy định tại pháp luật về đầu tư - Ảnh minh họa

“Việc Dự thảo yêu cầu, sau khi thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật về đầu tư, các bên lại phải thực hiện thủ tục tại cơ quan quản lý về nhà ở để cơ quan này xem xét nội dung hợp đồng chuyển nhượng là chưa hợp lý, can thiệp vào quyền tự do thỏa thuận của các bên, chưa phù hợp với quy định của pháp luật về đầu tư, tạo gánh nặng về thủ tục cho các nhà đầu tư khi thực hiện việc chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản và có thể khiến cho quy trình thực hiện đầu tư dự án bị kéo dài”, VCCI nhận định.

Cũng theo VCCI, xét tính minh bạch, không rõ cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở sẽ xem xét nội dung gì ở hợp đồng chuyển nhượng để yêu cầu bổ sung, điều chỉnh hợp đồng, trong khi các yếu tố liên quan đến điều kiện chuyển nhượng, điều kiện của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng – những yếu tố cần quản lý trong lĩnh vực này, đã được xem xét tại cơ quan quản lý về đầu tư?

Từ những phân tích đã nêu, VCCI đề nghị bỏ quy định tại khoản 4 Điều 9 Dự thảo.

Bên cạnh đó, về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, từ Điều 11 đến Điều 13 Dự thảo quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư bất động sản thuộc trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo VCCI, quy định tại điểm a khoản 2 Điều 46 Luật Đầu tư 2020 thì những dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư và dự án đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Điều 48 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết về hồ sơ, trình tự thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư.

Như vậy, giữa quy định tại Dự thảo và pháp luật về đầu tư đang có quy định chồng lấn và chưa thống nhất về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản thuộc trường hợp dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

“Đề nghị rà soát lại Điều 11 đến Điều 13 để đảm bảo thống nhất với quy định tại pháp luật về đầu tư”, VCCI đề nghị.