Nghị định thay thế Nghị định 76 quy định chi tiết Luật Kinh doanh Bất động sản: 4 bất cập cần sửa gấp

LÊ SÁNG• 09/05/2021 11:00

Bộ Xây dựng vừa thành lập Ban soạn thảo và Tổ biên tập xây dựng Nghị định thay thế Nghị định số 76/2025/NĐ-CP hứa hẹn sẽ giải quyết những vướng mắc liên quan đến Luật kinh doanh BĐS 2014.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị vừa có Quyết định thành lập Ban soạn thảo và Tổ biên tập xây dựng Nghị định thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Ban soạn thảo sẽ do ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng làm Trưởng ban; Phó Trưởng ban là ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, đồng thời ông Dũng là Tổ trưởng Tổ Biên tập.

Liên quan đến việc chuẩn bị cho việc xây dựng Nghị định thay thế Nghị định 75/2015/NĐ-CP, được biết trước đó, Bộ Xây dựng cũng đã có công văn 900/BXD-VLXD gửi Ủy ban nhân dân các Tỉnh/Thành phố trực thuộc Trung ương về việc báo cáo kết quả thực hiện Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ, thời gian hoàn thành báo cáo là trước ngày 15/4.

Theo nhận định việc của các chuyên gia, dù đã có đóng góp rất nhiều vào việc thúc đẩy thị trường BĐS tuy nhiên trong thực tiễn việc áp dụng các quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014 (được quy định chi tiết tại Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) vẫn bộc lộ một số bất cập mà Nghị định mới cần phải giải quyết.

Vấn đề đầu tiên, theo các chuyên gia nhận định là việc cần có quy định cụ thể cho việc giao dịch, chuyển nhượng cho các loại hình bất động sản mới, đặc biệt là loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng (condotel).

Thực tế cho thấy, giai đoạn 2015-2019, loại hình Condotel đã chứng kiến tốc độ phát triển rất nhanh chóng, lên đến 30%/năm, trong khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 chưa hề có quy định nào cho việc giao dịch, chuyển nhượng loại hình này.

Việc tồn tại khoảng trống này, theo các chuyên gia đã dẫn đến hậu quả là, không chỉ các cơ quan quản lý nhà nước đau đầu, các doanh nghiệp lâm vào kiện tụng, người dân chịu thua thiệt mà lòng tin vào thị trường vừa được nhen nhóm lại có nguy cơ bị đổ vỡ.

Pháp lý cho Condotel tiếp tục vẫn là bài toán cho các quy định của pháp luật, không chỉ riêng Luật kinh doanh BĐS

Pháp lý cho Condotel tiếp tục vẫn là bài toán cho các quy định của pháp luật, không chỉ riêng ở Luật kinh doanh BĐS

Vấn đề thứ hai, là về việc chuyển nhượng một phần dự án BĐS, theo nhận định của các chuyên gia hiện nay trong quy định của Luật Kinh doanh BĐS (KDBĐS), các văn bản hướng dẫn cũng như các luật có liên quan đều không có quy định về việc thế nào thì được hiểu là “một phần” của dự án, hiểu theo tiến độ hay theo quy mô diện tích.

Vấn đề thứ ba, là liên quan đến điều kiện dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.

Theo đó, giải phóng mặt bằng (GPMB) là khâu được cho là khó khăn và tốn kém thời gian, tiền bạc nhất trong cả chu trình đầu tư kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, nếu dự án bất động sản có kèm công trình xây dựng thì còn phải đáp ứng điều kiện công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt.

Các doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản hầu hết đang ở tình trạng thiếu nguồn tài chính, không thể tiếp tục chi tiêu để đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng trên, do đó đã tìm nhiều cách “lách”, trong đó phổ biến là cách chuyển nhượng dự án bất động sản dưới dạng “chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp”.

Vấn đề thứ tư là Luật KDBĐS mới chỉ đặt ra vấn đề quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng mà không đề cập đến quyền, nghĩa vụ của khách hàng của dự án, quyền, nghĩa vụ của ngân hàng khi chủ đầu tư cũ có quan hệ thế chấp, bảo lãnh với ngân hàng.

Liên quan đến việc cần thiết hoàn thiện các quy định của pháp luật để giúp khơi thông thị trường BĐS cũng như tạo môi trường kinh doanh tốt nhất cho các doanh nghiệp, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Trần Nam từng nhận định vì thị trường phải chờ đợi quá lâu việc điều chỉnh, hoàn thiện nhiều bộ luật như: Luật Quy hoạch, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS... Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch, đến quản lý sử dụng BĐS còn thiếu rất nhiều, hoặc nếu có thì lại chồng chéo giữa các luật.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng, điều quan trọng nhất lúc này là sớm tháo gỡ vướng mắc, hoàn thiện một số quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh BĐS để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.