Nhà ở xã hội phải là chính sách kinh tế nhân văn

TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế• 08/07/2023 12:00

Nhà ở xã hội đã có nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi cho các thành phần tham gia. Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn còn bộc lộ một số hạn chế.

>>> Không để người giàu "tranh suất" mua nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội để các đối tượng chính sách được cải thiện về điều kiện ở luôn được Chính phủ ưu tiên xem xét. Tuy nhiên, vẫn còn những bất cập, khó khăn khi triển khai chính sách này.

p/Cần linh hoạt hơn trong việc bố trí quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội.p/(Khu nhà ở xã hội Becamex IDC tại Bình Dương. Ảnh: Gia Linh)

Cần linh hoạt hơn trong việc bố trí quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội. (Khu nhà ở xã hội Becamex IDC tại Bình Dương. Ảnh: Gia Linh)

Cần nhận diện đúng nhà ở xã hội

Thứ nhất, đó là sự chưa nhất quán trong cách hiểu một số vấn đề liên quan đến nhà ở xã hội. Thậm chí, có người cho rằng NƠXH chỉ cho người nghèo nên xem đây là công tác “từ thiện”.

Đây là quan điểm lệch lạc dẫn đến chuyện “nhà ở xã hội là câu chuyện từ thiện, rẻ mạt”, bởi nếu duy trì quan điểm như vậy thì sẽ kéo theo rất nhiều hệ lụy, từ cách bố trí quỹ đất, phương thức mua bán đến tiếp cận dòng vốn tín dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng.

Thứ hai, vướng mắc về cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục. Vừa qua, Thủ tướng đã phê duyệt Quyết định 338/QĐ-TTg 2023 Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, thực tế cơ chế, chính sách rõ ràng, bài bản, dài hơi trong phát triển mục tiêu này vẫn chưa đầy đủ. Liên quan tới 6 Luật gồm có: Luật Đất đai; Nhà ở; Kinh doanh bất động sản; Quy hoạch; Xây dựng; Đầu tư... đến nay vẫn còn chồng chéo. Quy trình thủ tục khó khăn, phức tạp hơn so với nhà ở thương mại thông thường mất 3- 5 năm mới xin xong thủ tục giấy phép.

Thứ ba, khó khăn quy hoạch và quỹ đất, xuất hiện tình trạng vừa thiếu vừa thừa, tức có địa phương có quỹ đất, có địa phương không có. Như ở Bắc Ninh thừa quỹ đất, TP.HCM đang khan hiếm quỹ đất. Khó khăn nữa là khâu đền bù giải phóng mặt bằng khó khăn.

Thứ tư, thiếu vốn ngân sách bền vững cho chương trình, trong khi trên thực tế các dự án nhà ở xã hội đều được triển khai bằng nguồn vốn công, chỉ một số ít là vốn tư nhân. Cụ thể, ngân sách cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội năm 2016 - 2020 chỉ khoảng 3.100 tỷ đồng, đạt 35% so với nhu cầu. Do đó, tiếp cận vốn tín dụng cho dự án NƠXH vẫn luôn ít và luôn thiếu.

Thứ năm, xét về dòng tiền theo thời gian, một dự án NƠXH để bán kéo dài tối thiểu 2 - 3 năm, hoặc dự án NƠXH cho thuê mua kéo dài tối thiểu 5 - 15 năm, lợi nhuận hàng năm chỉ 1% - 3%. Đó thực sự không thể gọi là hiệu quả kinh tế.

Thứ sáu, vướng mắc liên quan đến thủ tục mua, thuê. Hiện nay, thủ tục mua bán nhà ở xã hội tương đối phức tạp, các đối tượng được mua nhà ở xã hội phải thỏa mãn nhiều tiêu chí, điều kiện, tốn nhiều công sức, thời gian để có được các giấy tờ xác nhận thỏa mãn các điều kiện trên.

Cùng đó, là việc kiểm soát hồ sơ giao cho chủ đầu tư; dẫn tới rủi ro trục lợi chính sách.

[ Chính phủ đã có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, Thủ tướng cũng chỉ đạo rất quyết liệt trong thời gian vừa qua nhưng thực tế triển khai vẫn rất chậm và "chưa đi đến đâu". ]

Nhà ở xã hội phải mang cả ý nghĩa kinh tế

Rõ ràng, phải xác định rằng nhà ở xã hội cần đầy đủ công năng, đáp ứng nhu cầu và điều kiện sống của cán bộ, công nhân viên, công nhân và người có thu nhập thấp, trung bình, bởi con người ta có an cư thì mới lạc nghiệp.

Hơn nữa, cần xây dựng một đề án tổng thể, căn cơ, bài bản hơn. Mục đích sử dụng nhà ở xã hội dành cho cả nhu cầu mua và nhu cầu thuê. Vị trí, bố trí nhà ở xã hội riêng khu hay đan xen với nhà ở thương mại nên linh hoạt theo từng địa phương.

Tiếp đó, tăng tính thị trường, tính hấp dẫn cho nhà ở xã hội, ưu đãi thực sự về thuế, phí đối với doanh nghiệp bất động sản phát triển nhà ở xã hội, chú trọng khâu quy hoạch, linh hoạt hơn trong việc bố trí quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội, cân nhắc phương án cho phép chủ đầu tư nộp tiền. Có quy định mức tối thiểu về diện tích, tối đa về giá (giá trần) nhưng cần sát thị trường hơn.

Cần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thể chế, cần Ban hành nghị quyết, cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển nhà ở xã hội. Quy định mức lợi nhuận tối đa phù hợp hơn hoặc thay đổi cấu trúc vốn. Rà soát, thống nhất cách hiểu, cách làm; giảm thiểu mạnh quy trình, thủ tục đầu tư cũng như điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội. Đặc biệt, Nhà ở xã hội cần được tạo lập nguồn vốn bền vững (tránh việc áp dụng theo các gói, chương trình một vài năm như hiện nay).

Bởi thay vì coi nhà ở xã hội là một phân khúc "làm từ thiện", cần quán triệt, thống nhất quan điểm nhà ở xã hội gắn với “chính sách kinh tế nhân văn, mang cả ý nghĩa kinh tế và an sinh xã hội”.