Gửi bình luận
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực ngày càng lớn, phân khúc nhà ở xã hội được cho là “điểm sáng” của thị trường bất động sản năm 2025.
Song các chuyên gia cho rằng giá bán loại hình này sẽ có sự điều chỉnh khiến “bài toán” sở hữu nhà trở nên phức tạp hơn.
Mới đây, Sở Xây dựng TP Hà Nội đã công bố thông tin về dự án nhà ở xã hội UDIC Hạ Đình, với mức giá bán tạm tính là 25 triệu đồng/m2.
Dự án này được khởi công cuối năm 2024 do liên danh Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC), CTCP Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội Haweicco và CTCP Kinh doanh và phát triển nhà DAC Hà Nội làm chủ đầu tư.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, mức giá bán chính thức sẽ được chủ đầu tư công bố sau khi được cơ quan quản lý nhà nước thẩm định theo quy định. Về giá thuê và thuê mua, Sở cũng tạm tính ở mức lần lượt là 150.000 đồng/m2/tháng và 390.000 đồng/m2/tháng. Dự kiến, từ quý IV/2025 sẽ tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội tại dự án này. Như vậy, nếu được duyệt đây sẽ là mức giá nhà ở xã hội cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội.
Trước đó, dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm) mở bán vào tháng 3/2023 đạt mức giá hơn 19,5 triệu đồng/m2 (gồm VAT), vốn được xem là cao nhất vào thời điểm đó. Ở thời điểm hiện tại, mức 25 triệu đồng/m2 tương đương khoảng một nửa so với giá bán trung bình các dự án nhà ở thương mại trên thị trường thứ cấp, và chỉ khoảng 1/3 giá tại các dự án thương mại mở bán mới trong cuối năm 2024.
Tuy nhiên, theo diễn biến thực tế, giá bán nhà ở xã hội tại thị trường thứ cấp được ghi nhận cao hơn con số 25 triệu đồng/m2 khá nhiều. Theo đó, dự án nhà ở xã hội tại Đại Kim (Hoàng Mai) mở bán năm 2016 với giá 14 triệu đồng/m2. Đến nay giá bán đã tăng gần gấp ba lần với mức 32 - 35 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án nhà ở xã hội Ecohome (Bắc Từ Liêm) được bàn giao từ năm 2020, giá bán từ chủ đầu tư khoảng 16,5 triệu đồng/m2, thì nay nhiều căn được rao bán lại với mức dao động 40 - 43 triệu đồng/m2.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, nguyên nhân đầu tiên dẫn đến việc tăng giá nhà ở xã hội là do mất cân đối cung – cầu kéo dài. Nguồn cung nhà cao cấp dư thừa trong khi phân khúc bình dân lại quá ít. Thống kê cho thấy 60% nguồn cung mới bán trong quý II/2024 thuộc phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) và hạng sang, tập trung ở một đại đô thị tại Hà Nội. Trong khi đó, phân khúc bình dân chỉ chiếm 7%.
Mặt khác, giá chung cư nói chung cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới, khi những dự án chào bán dưới dưới 50 triệu đồng/m2 đang dần khan hiếm. Nhiều dự án mở bán nửa đầu năm nay có giá khoảng 60 – 80 triệu đồng/m2. Trước bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, ước tính đến năm 2025 Thủ đô cần 185.200 nhà, trong đó gần 90% là căn hộ chung cư. Như vậy, Bình quân mỗi năm Hà Nội vẫn thiếu khoảng 50.000 căn để đáp ứng nhu cầu này.
Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định nhà ở xã hội vẫn sẽ là xu hướng trong năm 2025 và nhiều năm tới. Lý do là chung cư thương mại tại Hà Nội vào tháng 10/2024 đã đạt đỉnh giá và đạt đỉnh giao dịch. Ngoài ra, giá chung cư tại Hà Nội từ tháng 10/2024 đến nay cũng có dấu hiệu “chững lại”, lượng giao dịch cũng giảm từ đó đến nay. Theo dự báo của ông Quê, giá bán nhà ở xã hội tại Hà Nội sẽ dao động từ 17 - 22 triệu đồng/m2, còn giá nhà ở xã hội nói chung trên cả nước sẽ dao động từ 12 - 22 triệu đồng/m2.
“Sẽ không còn câu chuyện giá cao nhất là 19,5 triệu đồng/m2 như hồi năm 2021, bởi chi phí về đầu tư xây dựng không ngừng tăng lên do lạm phát, điều này kéo theo giá phê duyệt cũng sẽ tăng lên, tuy nhiên nếu so với giá chung cư thương mại thì vẫn còn “dễ thở” hơn”, ông Quê nói.
Trước những băn khoăn về việc giá nhà ở xã hội “leo thang”, Bộ Xây dựng cho biết, theo Luật Nhà ở 2023 giá bán được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở cùng lợi nhuận định mức nhưng không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước hỗ trợ. Điều 85 Luật Nhà ở cũng quy định các ưu đãi dành cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, cụ thể như: miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi về thuế theo pháp luật về thuế, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận 10%, được bố trí diện tích đất hoặc diện tích sàn kinh doanh thương mại và không phải hạch toán vào giá nhà ở xã hội.
Các quy định này góp phần khuyến khích, đẩy mạnh đầu tư, phát triển nhà ở xã hội và đảm bảo giá nhà ở xã hội ở mức vừa phải để cán bộ, công nhân, người lao động có thu nhập thấp có điều kiện mua nhà ở, ổn định cuộc sống.
Để giá nhà ở xã hội hạ nhiệt, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất, cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn. Điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.
