Nhanh chóng khắc phục lệch pha cung cầu bất động sản

PGS.TS. Nguyễn Thị Mùi - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài khóa tiền tệ quốc gia• 10/10/2023 05:00

Để kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản giai đoạn tới tăng trưởng ổn định cần tháo gỡ khó khăn về vốn và pháp lý, kiên quyết thanh lọc doanh nghiệp bất động sản kinh doanh kém hiệu quả.

>>Tăng khả năng hấp thụ vốn cho bất động sản

Để vượt qua khó khăn trong giai đoạn này, về pháp lý, cần tháo gỡ những vướng mắc trong Luật Đất đai đã và đang cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản.

PGS. TS. Nguyễn Thị Mùi - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài khóa - tiền tệ quốc gia

Bên cạnh đó cần rà soát các chính sách ban hành, khắc phục những nút thắt, chồng chéo, mâu thuẫn. Đây cũng là lực cản lớn đến sự phát triển kinh tế của đất nước, của doanh nghiệp, làm cho chính sách chậm đi vào thực tiễn, giảm niềm tin của người dân vào các chính sách của Nhà nước.

Tháo gỡ khó khăn để hoàn thành mục tiêu tăng trưởng

Về vốn nói chung và vốn tín dụng ngân hàng nói riêng, cần phát triển thị trường vốn, trong đó có thị trường trái phiếu doanh nghiệp để các doanh nghiệp huy động vốn trung và dài hạn trên thị trường.

Hiện nay cầu vốn của nền kinh tế và của doanh nghiệp đang yếu. Thực tế cho thấy nhiều doanh nghiệp có nhu cầu vốn nhưng lại không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn tín dụng ngân hàng, kể cả một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trong khi các ngân hàng đều thừa vốn.

Vì vậy, cần có sự phối hợp đồng bộ của các bộ ngành để giải bài toán vốn cho sản xuất kinh doanh. Cụ thể, Chính phủ cần tiếp tục có những chính sách và biện pháp kích cầu đầu tư, tiêu dùng; chính sách tài khóa... cải thiện khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp.

Phía doanh nghiệp và Hiệp hội doanh nghiệp cần nhanh chóng tái cấu trúc doanh nghiệp, nâng cao năng lực tài chính, quản trị rủi ro, nâng cao khả năng cạnh tranh, khả năng hấp thụ vốn.

Hệ thống ngân hàng tiếp tục rà soát cắt giảm chi phí, để có điều kiện hạ lãi suất cho vay, rà soát các điều kiện vay vốn, xem xét phối hợp các hoạt động bảo lãnh để giúp doanh nghiệp có vốn phát triển kinh doanh.

Ngoài ra, thị trường bất động sản hiện gặp phải nhiều vướng mắc, ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề của nền kinh tế như xây dựng, nội thất, tài chính... Khó khăn của ngành bất động sản xoay quanh các vấn đề về pháp lý là chủ yếu. Bởi vậy, để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn này cần phối hợp đồng bộ các giải pháp, chính sách từ nhiều phía.

Về phía các tổ chức tín dụng, cần tiếp tục rà soát các văn bản hiện hành, quy trình, điều kiện cho vay, cũng như tiết giảm chi phí quản lý để giảm lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp và để cho các doanh nghiệp bất động sản vay vốn trên cơ sở thực hiện theo đúng quy định hiện hành. Tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, nhanh đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ, có khả năng trả nợ vay đầy đủ, đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Đồng thời, cần tập trung vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả cao. Rà soát kỹ các điều kiện để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản và cá nhân, tổ chức mua, nhận chuyển nhượng bất động sản tiếp cận vốn khi đáp ứng đầy đủ điều kiện vay theo quy định.

Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng và các chủ đầu tư cũng cần đánh giá các dự án bất động sản đang cho vay, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án. Đối với các dự án hiện đang vướng mắc về thủ tục pháp lý, khách hàng nên chủ động báo cáo các cấp có thẩm quyền xem xét tháo gỡ. Đảm bảo thực hiện các thỏa thuận, hợp đồng cấp tín dụng đã ký kết với doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà.

>>> Bất động sản cần khai thác tối ưu "sân chơi" quốc tế

Đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp

Để tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản, các tổ chức tín dụng cần xem xét cho vay đối với cả chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, người mua nhà và các đơn vị sản xuất cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng. Thường xuyên kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng, đến hạn chủ động thu nợ đầy đủ, để tăng vòng quay của vốn.

Phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư trong cùng một dự án để có thể cho vay người mua nhà và nhu cầu thực, hoạt động kinh doanh có tính chất đầu cơ bất động sản, cần kiểm soát chặt chẽ vốn tín dụng, để tránh tiếp tục đọng vốn lớn ở phân khúc này.

Doanh nghiệp địa ốc cần chủ động kiểm soát tài chính để có bước đi phù hợp, nâng cao chất lượng quản trị rủi ro. Ảnh: DH

Về phía doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc, rà soát các sản phẩm phù hợp với thị trường và với người mua nhà ở thực, sẵn sàng bán, nhượng lại, thậm chí chấp nhận giảm giá những dự án không phù hợp với năng lực tài chính của doanh nghiệp, không phù hợp với nhu cầu của số đông khách hàng để tìm kiếm dòng tiền vào. Cần chủ động kiểm soát tài chính để có bước đi phù hợp, nâng cao chất lượng quản trị rủi ro.

Ngày 5/3/2023, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Điều này giúp doanh nghiệp có một khoảng thời gian để cơ cấu và tìm kiếm dòng tiền, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để trấn an nhà đầu tư.

Việc doanh nghiệp muốn hoãn, giãn nghĩa vụ thanh toán nợ trái phiếu rất cần sự cảm thông, thấu hiểu từ phía các trái chủ, nhưng để họ tin, đồng ý hoãn, giãn cho doanh nghiệp phát hành, cần vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc giám sát quá trình đàm phán trả nợ của doanh nghiệp để tránh chây ỳ, không thực hiện nghĩa vụ đối với trái chủ.

Các địa phương cũng cần hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc giải quyết các vướng mắc khó khăn về quy trình, thủ tục pháp lý, quy định pháp luật trong triển khai thực hiện dự án... chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết.

Cuối cùng, về phía Quốc hội, Chính phủ, cần chỉ đạo các bộ, ngành nhanh chóng rà soát, sửa đổi văn bản pháp lý có những với mắc gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, tạo thay đổi căn bản để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trở lại.

Chính phủ cần chỉ đạo các cơ quan có liên quan đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc, nhanh chóng khắc phục lệch pha về cung cầu; kiên quyết thanh lọc các doanh nghiệp bất động sản kinh doanh kém hiệu quả, để dòng tiền đầu tư trong nước và nước ngoài quay trở lại thị trường. Đây là việc làm cấp thiết để nhanh chóng lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, từ đó thị trường bất động sản mới có điều kiện ổn định và phát triển bền vững.