Những nước châu Á nào cho người nước ngoài sở hữu đất đai?

TS. Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam• 10/01/2023 13:05

Japan, South Korea, Taiwan, Malaysia, Singapore, UAE(Dubai) & Thailand cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai, tận dụng triệt để ngoại lực để phát triển đất nước, là bài học cho Việt Nam.

>>Bất động sản 2023: Viễn cảnh tích cực nhờ “sự thanh lọc”

Châu Á đang là thỏi nam châm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài nhờ nền kinh tế năng động với tốc độ tăng trưởng cao, tài nguyên thiên nhiên dồi dào, dân số ngày càng tăng và thể chế thích ứng theo hướng cởi mở. Trong khi đó, đất đai luôn là vấn đề hệ trọng ở mỗi quốc gia vì các vấn đề lịch sử, chính trị, an ninh, quốc phòng, kinh tế, xã hội, môi trường.

Thực tế là hầu hết các nước trên thế giới cho phép người nước ngoài sở hữu tài sản bất động sản nhà ở; bất động sản du lịch như condotel, shophouse, villa, farmstay, hotel..; bất động sản thương mại như văn phòng, officetel, không gian bán lẻ (retail space); bất động sản khu công nghiệp… Nhưng sở hữu đất đai của người nước ngoài luôn được coi là vấn đề nhạy cảm.

Với tư duy cởi mở, tận dụng triệt để ngoại lực để phát triển đất nước, 7 quốc gia sau đây cho phép người nước ngoài không chỉ sở hữu tài sản bất động sản mà còn cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai. Đây là tham khảo hữu ích cho Việt Nam trước thềm sửa đổi 3 luật quan trọng là Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản.

1. Nhật Bản, quốc gia này không hạn chế người nước ngoài sở hữu bất cứ loại bất động sản nào bao gồm cả đất đai.

Tuy vậy, ở thời điểm hiện tại, người nước ngoài cần cân nhắc các yếu tố: Rủi ro về tự nhiên như động đất, sóng thần nên cần mua loại nhà mới, cân nhắc kỹ khi mua nhà cũ; Dân số già hóa nên giảm nhu cầu về nhà ở; Giá trị nhà cũ ngày càng giảm do xuống cấp, không đủ an toàn.

Phần lớn nhà cũ là tiêu sản (consumption goods) chứ không còn là tài sản (asset). Nhưng nếu bạn muốn nghỉ hưu hay đang có công việc ở đó thì đây là nơi lý tưởng để sở hữu đất và nhà.

Nhật Bản không hạn chế người nước ngoài sở hữu bất cứ loại bất động sản nào bao gồm cả đất đai.

Hiện cộng đồng người Việt tại Nhật Bản đã trên 450.000 người và ngày càng lớn hơn. Bạn có thể nghe thấy tiếng Việt ở mọi nơi nên cảm giác như ở nhà.

2.Hàn Quốc, đất nước này không có nhiều giới hạn sở hữu đất đai với người nước ngoài. Các thành phố hiện đại, con người thân thiện và văn hóa sáng tạo có sức hút lớn với người nước ngoài mua bất động sản ở đây.

Tuy vậy, trở thành công dân Hàn Quốc là không dễ dàng. Đảo Jeju là ngoại lệ. Khu hành chính đặc biệt này miễn visa cho người nước ngoài và cấp quyền định cư cho những ai đầu tư khoảng 420 nghìn đô la Mỹ vào bất động sản trên đảo. Quyền định cư này là điều kiện để trở thành công dân Hàn Quốc.

3. Đài Loan, đây là nước rất phát triển và gần như không có hạn chế người nước ngoài sở hữu đất đai và nhà ở. Tuy nhiên, có 2 vấn đề người nước ngoài cần cân nhắc: Sở hữu bất động sản ở Đài Loan không đồng nghĩa với việc người nước ngoài được tự động cấp quyền cư trú; và bất động sản ở đây đã neo ở giá cao. Người Trung Quốc lục địa đã đẩy giá bất động sản ở các thành phố lên cao trong khi giá cho thuê chỉ ở mức thấp 1.5%.

4. Malaysia, đây là một trong các nước ở châu Á thân thiện với nhà đầu tư nước ngoài nhất. Malaysia chào đón các dòng vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Người nước ngoài chỉ bị hạn chế mua và sở hữu các di sản, cơ sở văn hóa, tín ngưỡng.

Chính sách "Malaysia - Ngôi nhà thứ 2 của tôi" cho phép người nước ngoài được cấp visa định cư 10 năm thông qua chương trình này

Malaysia ban hành chính sách "Malaysia - Ngôi nhà thứ 2 của tôi" rất thành công. Người nước ngoài sẽ được cấp visa định cư 10 năm thông qua chương trình này. Mua đất và nhà ở đây rất tiềm năng do giá cả còn thấp, nhiều dư địa tăng trưởng.

5. Singapore, đây là quốc gia thành phố nổi tiếng về độ mở cho người nước ngoài. Người nước ngoài được sở hữu condotel, nhà ở dễ dàng. Dù là quốc gia rất nhỏ (dấu chấm đỏ trên địa cầu), chỉ tương đương Phú Quốc của Việt Nam, Singapore cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai tại khu vực Sentosa.

6. Dubai (UAE), tiểu vương quốc đông dân nhất trong số 7 tiểu vương quốc hợp thành Các tiểu vương quốc Arab thống nhất (UAE). Ở UAE, tiểu vương quốc Abu Dhabi là thủ đô chính trị, đồng thời kiểm soát phần lớn tài nguyên dầu lửa của quốc gia này.

Với nguồn “vàng đen” ít ỏi hơn, Dubai đã sử dụng công cụ thuế thấp hoặc miễn thuế, tiền vay dễ dàng và nguồn lao động giá rẻ từ châu Á để chuyển mình thành một trong những nền kinh tế năng động nhất khu vực Trung Đông. Dubai đã tự tạo cho mình một dấu ấn mạnh mẽ bằng những dự án bất động sản khổng lồ như khu trượt tuyết trong nhà, đảo nhân tạo hình lá cọ, hay tòa nhà cao nhất thế giới.

Nhờ đó, thành phố tọa lạc bên bờ Vịnh Ba Tư này đã ghi danh mình vào hàng những thành phố phát triển nhanh nhất thế giới. Thị trường bất động sản ở tiểu vương quốc này thực sự bùng nổ sau khi Luật Đất đai điều chỉnh năm 2003 cho phép người nước ngoài được sở hữu đất.

Với nguồn tín dụng lãi suất thấp và dễ kiếm, không thuế thu nhập và số giờ nắng nhiều hơn ở Anh hay Nga, Dubai đã thu hút một làn sóng mới người châu Âu đến đây đầu tư bất động sản.

7. Thái Lan, đất nước này trở thành quốc gia mới nhất tại châu Á cho phép người nước ngoài sở hữu đất ở. Để vực dậy nền kinh tế sau Covid-19, Thái Lan đã quyết định thay đổi điều cấm kị khi cho phép người nước ngoài được sở hữu 1 rai (1.600 m2) đất để xây dựng bất động sản.

Điều kiện là họ phải đầu tư ít nhất 40 triệu Baht (1 triệu USD) trong thời gian tối thiểu 3 năm tại Thái Lan. Chính sách này nhằm thu hút các chuyên gia hàng đầu, những cá nhân có giá trị ròng cao và những người đã nghỉ hưu. Các khu đất dự kiến thuộc sở hữu nước ngoài nằm ở Bangkok, Pattaya, các thành phố trực thuộc trung ương và các khu dân cư theo Đạo luật Quy hoạch thị trấn và quốc gia của Thái Lan.

8. Việt Nam đã cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở (chung cư, nhà riêng lẻ) trong các khu phát triển nhà ở thương mại. Nhưng theo Luật Đất đai 2013, người nước ngoài chưa thuộc đối tượng sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc người nước ngoài chưa được phép sở hữu đất đai.

Nhà thì gắn với đất. Cho họ sở hữu nhà mà không cho sở hữu đất theo bất động sản đang là bất cập giữa Luật Đất đai và Nhà ở. người nước ngoài đang chỉ thuận lợi sở hữu nhà ở là chung cư tại Việt Nam. Chính sách, pháp luật của nước ta về cho phép người nước ngoài sở hữu các loại bất động sản khác ngoài nhà ở cũng chưa rõ ràng.

Thể chế đang cản trở dòng đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Hy vọng, điều này sẽ thay đổi khi 3 luật trên sửa đổi để khơi thông nguồn lực phát triển đất nước.