Phát triển bất động sản nghỉ dưỡng: Rộng đường cho “đại bàng” vỗ cánh

TS.LÊ XUÂN NGHĨA - Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia• 10/06/2020 08:00

Sau đại dịch COVID-19, Việt Nam đã trở thành điểm đến an toàn của thế giới. Thị trường BĐS nghỉ dưỡng không chỉ được ví như “gà đẻ trứng vàng” mà là “đại bàng” cho kinh tế du lịch Việt Nam vỗ cánh.

TS.Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia

TS.Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia

Trong bối cảnh dịch COVID-19 tại Việt Nam cơ bản được kiểm soát nhưng du lịch quốc tế vẫn đình trệ do dịch bệnh diễn biến phức tạp thì việc kích cầu du lịch nội địa là yếu tố quan trọng.

Nguy cơ phát triển manh mún, thiếu quy hoạch

Trong tương lai, khoảng 5 – 10 năm tới, ngành du lịch sẽ có tốc độ tăng trưởng khá ổn định, trở thành ngành mũi nhọn của nền kinh tế. Triển vọng tốc độ tăng trưởng du lịch nghỉ dưỡng hàng năm khoảng 12 – 14% trong trung và dài hạn. Dự kiến đến năm 2025, doanh thu du lịch tính thuần vào khoảng 45 tỷ USD.

Tuy nhiên, để phát triển nhanh chóng bất động sản nghỉ dưỡng với các loại hình mới như condotel ở các đặc khu kinh tế đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ.

Cụ thể, khảo sát 2 đơn vị đầu tư lớn nhất tại Vân Đồn nhận thấy rằng có các nguy cơ đó là manh mún và thiếu quy hoạch tổng thể. Tức là ban đầu quy hoạch rất hoành tráng, quảng cáo rầm rộ nhưng sau một thời gian do chạy đua đầu tư nên quy hoạch đã bị phá nát. Đó là một trong những nguyên nhân gây lãng phí tài nguyên đất và tạo nên các “khu đô thị ma”.

Vấn đề thứ hai đó là thiếu một tầm nhìn về kỹ thuật và công nghệ. Các dự án đầu tư ở đây vẫn theo lối cũ, chưa có dự án nào nghĩ nhiều về số hóa, thông minh hóa toàn bộ quy trình quản trị dự án.

Tuy nhiên, trầm trọng nhất vẫn là vấn đề thiếu vốn. Phần lớn các nhà đầu tư lớn của nước ngoài đánh giá cao sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam nhưng lại rất dè dặt khi đầu tư vào các đặc khu kinh tế như Vân Đồn vì ở đây chủ yếu khai thác theo một mùa.

Không những vậy, vấn đề quản trị của các doanh nghiệp tại các khu vực này hiện nay chưa chặt chẽ. Nhiều phương án đầu tư, tính toán rất lỹ lưỡng về các giả định đưa ra nhưng rất khó để thuyết phục được họ. Nguồn vốn, kỹ năng quản trị của toàn bộ khu vực nghỉ dưỡng chưa được bố trí một cách khoa học.

Trên thực tế, ở các nước họ xây dựng các dự án nghỉ dưỡng không dựa vào nguồn vốn từ nhà đầu tư thứ cấp mà họ dùng vốn của chính họ hoặc vay ngân hàng để đầu tư. Ở Việt Nam thì ngược lại, vốn ngân hàng kém, vốn tự có cũng ít phải dựa rất nhiều vào vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp.

Do đó, nếu không có quy định về pháp lý rõ ràng về vị thế, lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp thì việc phát triển một khu nghỉ dưỡng quy chuẩn quốc tế là rất khó. Nếu thiếu đồng bộ thì rất có thể khiến dự án quay trở lại thời kỳ manh mún.

Đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư

Chúng tôi cũng đã tiếp cận, khảo sát trên 100 nhà đầu tư thứ cấp có danh tiếng trên thị trường bất động sản ở Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, họ cho biết điều trước tiên họ quan tâm là dự án phải có sổ đỏ. Tư duy tài sản của họ rất mạnh, phải đảm bảo tính sở hữu và sổ đỏ đó phải là nhà đầu tư được giữ chứ không phải nhà phát triển dự án giữ.

Bên cạnh đó, họ không đòi hỏi lợi nhuận cao nhưng phải có cơ chế phân phối lợi nhuận rõ ràng, họ chỉ cần lợi nhuận bằng với gửi ngân hàng. Bởi hàng năm họ có có lợi thế được các đêm nghỉ tại căn hộ đó, họ được tích trữ một tài sản đang tăng giá liên tục, vì vậy lợi nhuận không chỉ đơn thuần cổ tức hàng năm mà phải là lợi nhuận gộp cả lợi nhuận tăng giá của sản phẩm.

Lâu nay, có rất nhiều doanh nghiệp cam kết lợi nhuận lên tới 12,5% nhưng rồi không đạt được và tạo thành ấn tượng xấu trên thị trường, đến nay vẫn không xóa được.

Và cuối cùng tính thanh khoản yêu cầu tối thiểu của nhà đầu tư. Cơ chế bán cần phải thật cụ thể, minh bạch, cần có sự thỏa thuận giữa nhà đầu tư thứ cấp và các nhà phát triển bất động sản. Đây là một khoản đầu tư, vừa là đầu tư và vừa cho thuê, nếu không minh bạch về tài chính, nhà đầu tư thứ cấp sẽ không thể kiểm soát được lợi nhuận là bao nhiêu, cho nên tất cả các Chủ đầu tư phải có các công ty kiểm toán độc lập có uy tín chịu trách nhiệm kiểm toán nghiêm túc, đảm bảo lợi ích của nhà đầu tư không bị xâm hại.

Chung quy lại, Hiệp hội bất động sản nên đề nghị Bộ xây dựng, các nhà bất động sản ngồi lại để hoàn thiện các vấn đề pháp lý. Để phát triển cần gỡ 4 nút thắt: Quyền về tài sản, phân phối lợi nhuận, thanh khoản và sự minh bạch về tài chính để rộng đường đầu tư không chỉ nhà đầu tư trong nước mà cả người nước ngoài, tạo hành lang thông thoáng, minh bạch cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.