Quy định pháp luật về đất đai vẫn "đá nhau"

Quốc hội sẽ thảo luận về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018. DĐDN xin giới thiệu bài viết của GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về nội dung này.

Cơ chế xử lý “dự án treo” không phù hợp Hiến pháp

Luật Đất đai 2013 đã đưa ra chính sách xử lý các “dự án treo” do không đưa đất vào sử dụng trong thời gian 12 tháng hoặc sử dụng đất không đúng tiến độ sau 24 tháng triển khai thì được gia hạn 24 tháng nữa; sau khi gia hạn mà vẫn không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và “tịch thu” mọi tài sản đã đầu tư trên đất của nhà đầu tư (Điểm i Khoản 1 Điều 64). Điều này có nghĩa là tài sản của nhà đầu tư đã bị quốc hữu hóa. Ngược lại, Hiến pháp 2013 khẳng định Nhà nước không quốc hữu hóa tài sản được hình thành hợp pháp của mọi tổ chức, công dân (Khoản 3 Điều 51).

Theo điều tra Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) của VCCI năm 2017 và 2018 cho thấy, các doanh nghiệp rất quan ngại về rủi ro khi bị Nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường về tài sản đã đầu tư trên đất.

Như vậy, khuyến nghị ở đây là quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64 nói trên của Luật Đất đai 2013 phải được thay thế bằng quy định xử lý “dự án treo” bằng thuế cao hoặc bằng xử phạt vi phạm hành chính.

  Các nhà đầu tư đã phát hiện một phân khúc mới có tiềm năng cao, đó là phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng theo phương thức đầu tư phi truyền thống. Phương thức này tạo thêm hàng hóa cho thị trường.

Luật Đất đai 2003 đã quy định cho phép các doanh nghiệp được sử dụng đất ở lâu dài để xây dựng nhà ở cho nhân viên của mình, nhất là khuyến khích các doanh nghiệp tự giải quyết nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, cũng như để phát triển các dự án nhà ở cho thuê. Luật Nhà ở 2014 tiếp tục quy định về quyền sử dụng đất ở của doanh nghiệp giống như các quy định tại Luật Đất đai 2003. Ngược lại, Luật Đất đai 2013 lại chỉ cho phép doanh nghiệp được sử dụng đất ở có thời hạn bằng thời hạn của dự án xây dựng nhà ở để bán (Khoản 3 Điều 126), trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước (Điểm đ Khoản 1 Điều 56). Quy định này đã làm cho các doanh nghiệp không thể xây dựng nhà ở cho nhân viên của mình, đồng thời cũng làm hạn chế sự phát triển thị trường nhà ở cho thuê.

Do đó, quy định này của Luật Đất đai 2013 cần được đổi mới cho phù hợp với Luật Nhà ở 2014, tức là cho phép các tổ chức kinh tế được sử dụng đất ở lâu dài.

Cần mở rộng thời hạn sử dụng đất

Trong thời gian từ 2014 tới nay, nhất là từ khi Nhà nước Việt Nam có chính sách đưa kinh tế du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, hàng loạt các dự án phát triển BĐS du lịch - nghỉ dưỡng đã được đầu tư tại nhiều vùng có khả năng du lịch. Các bất động sản loại này không còn chỉ ở dạng các khách sạn truyền thống mà ở rất nhiều dạng khác nhau như căn hộ - khách sạn (condotel), nhà ở - cửa hàng (shophouse), biệt thự (villa) hay các BĐS văn phòng - lưu trú (officetel). Phương thức đầu tư cũng đã chuyển sang kiểu phi truyền thống, các đơn vị BĐS gắn với mục đích lưu trú được bán cho các hộ gia đình, cá nhân là nhà đầu tư thứ cấp. Các nhà đầu tư thứ cấp sẽ tham gia đầu tư mạnh nếu như đất để phát triển các BĐS gắn với lưu trú được sử dụng lâu dài như đất ở.

Tại tất cả các hội thảo về đề tài phát triển phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, các nhà đầu tư dự án, các nhà đầu tư thứ cấp, đai diện chính quyền địa phương đều có ý kiến đề nghị sửa đổi cả Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS theo hướng mở rộng chế độ sử dụng đất đối với đất để phát triển BĐS có mục đích lưu trú cho con người.

Pháp luật nhà ở và pháp luật kinh doanh BĐS đã cho phép cá nhân người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở để ở và để kinh doanh cho thuê. Đồng thời, ở trên cũng đã đề xuất cho phép nhà đầu tư được giao đất ở để thực hiện các dự án phát triển BĐS có mục đích lưu trú cho con người. Một hệ quả tất yếu là cần cho phép cá nhân người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu các BĐS có mục đích lưu trú cho con người gắn với quyền sử dụng đất để kinh doanh cho thuê. Quy định đổi mới như vậy sẽ làm tăng đáng kể vốn đầu tư phát triển phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, BĐS văn phòng - lưu trú, cũng như các loại BĐS khác có gắn với mục đích lưu trú của con người.

Từ một góc nhìn khác về huy động vốn tài chính cho phát triển thị trường BĐS, hệ thống pháp luật không có quy định tập trung mà được quy định tản mạn tại nhiều văn bản do nhiều Bộ, ngành khác nhau ban hành như Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng. Ngay Luật Kinh doanh BĐS 2014 cũng quy định rất hạn chế về các dịch vụ tài chính trong thị trường BĐS. Đây là nhược điểm chính làm cho thị trường BĐS nước ta chưa có điều kiện tốt về huy động nguồn lực tài chính để phát triển.

Kể từ khi thị trường BĐS phục hồi, hướng phát triển phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng đã nổi lên với tiềm năng khá mạnh. Nhu cầu phát triển lớn, đáp ứng được chủ trương đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, nhưng vẫn đang tồn tại khoảng trống pháp luật khá lớn cho phát triển phân khúc này. Pháp luật lại thể hiện tình trạng phải chạy đuổi theo cuộc sống thực tế mà vẫn không kịp. Mỗi địa phương đang đưa ra cách thực thi pháp luật khác nhau. Lúc này cần đặt nhu cầu nhanh nhất phải lấp đầy các khoảng trống pháp luật trong phát triển phân khúc BĐS du lịch - nghỉ dưỡng cũng như các loại BĐS tương tự liên quan tới nhu cầu lưu trú của con người.

ĐBQH Nguyễn Đức Kiên - Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội: Hoạt động giám sát của Quốc hội đang tập trung vào các dự án BT. Trong quá trình triển khai các dự án BT hiện nay chủ yếu chúng ta không đánh giá được tác động của nguồn vốn đầu tư vào khoản đất mà chúng ta chuyển đổi cho nhà đầu tư. Chúng ta hay bị nhầm lẫn khi đổi đổi đất cho nhà đầu tư và khi thi công xong con đường, giá đất tại khu vực đó tăng lên rất nhiều. Ban đầu, giá đất ở đó là được tính theo giá đất nông nghiệp, sau khi thi công xong giá đất tăng cao thì chúng ta thấy xót xa. Chúng ta quên rằng, đối với các dự án BT chúng ta cần có bài toán kinh tế tổng thể đánh giá tác động con đường đó, không chỉ riêng đối với con đường đó mà đối với cả vùng xung quanh đó. Vì thế cho nên quyết định của Thủ tướng Chính phủ là rà soát lại các dự án BT để có số liệu cụ thể và trả lời cho người dân yên tâm trước các chỉ đạo của Chính phủ đối với các dự án BT về cơ bản là đúng, ngược lại khi phát hiện những sai phạm thì chúng ta tiến hành sửa. Tất cả những phát hiện về sai phạm nếu có sẽ được Chính phủ đưa vào dự thảo Luật Đối tác công tư đang được soạn thảo và trình Quốc hội trong kỳ họp tiếp theo. ĐBQH Dương Quang Thành (Đoàn TP Hà Nội): Còn có sự chồng chéo giữa các Bộ các ngành và Ban quản lý vốn Nhà nước tại doanh nghiệp, đặc biệt là đất đai. Tuy nhiên, những điều đó chưa phải là nguyên nhân chính, mà nguyên nhân chính là trong Luật đầu tư khi quy định người thực hiện chủ trương đầu tư không có người đại diện chủ sử hữu mà chỉ có quy định Quốc hội, Chính phủ và các địa phương, cho nên xảy ra tình trạng có công trình đi qua 2-3 địa phương nhưng không biết có thể xin địa phương nào chủ trương đầu tư. Đơn cử, đối với dự án của Tập đoàn Điện lực Việt Nam khi thực hiện dự án tại Vân Phong (Khánh Hòa) tới Vĩnh Tân (Bình Thuận), cần phải qua 3 địa phương. Tuy nhiên khi xin cấp phép, Ủy ban Quản lý vốn Nhà nước không xử lý được, tiếp đến phải xin Thủ tướng Chính phủ, sau đó Thủ tướng giao cho UB quản lý vốn; khi xin Bộ Kế hoạch Đầu tư, thì Bộ này lại nói phải xin một trong các địa phương nói trên… Không hiểu, việc cấp giấy phép đầu tư là của địa phương hay là của Bộ ngành, hiện nay Luật vẫn quy định chưa rõ?